X. 续约事宜

假如某份租约之租期即将届满,业主与租客可商议是否续约。

在以往,住宅物业的业主差不多必须与原有租客续租。

可是,有关的法例在二零零四年七月九日经历了重大的修订。简单来说,除非双方已有协议,否则业主可选择是否续约,不论住宅或非住宅物业亦然。

不过,假如租赁文件(不论在何时签订也不论有关物业是否为住宅物业)包含续租权(亦称为「生约」)的条款,租客则有权选择是否延续原有的租赁。视乎双方的协议而定,续租权条款大致如下(只供参考用):

租赁文件可包含租客有权续租的条款。续租权是业主给予租客在原有租期完结后续租的权利,但续租权要获得租客接受才会生效。续租权条款通常规定,租客需要在某指定日期之前给予业主书面通知以行使该权利,而有关条款亦可以提及新租约的条文(例如与现有租约相同的条文)。

视乎双方协议而定,续租权条款大致如下(只供参考):

双方谨此同意,假若租客有意在租期完结后再租用本物业两年,并在租期完结前至少六个月以书面通知业主该等意愿,并已交妥所有依本租约而需缴交的租金及费用,并合理地履行及遵守依本租约而订的条款及条件,则业主将把本物业自租期完结后续租予租客两年,租金另议,除此续租条款之外,所有其他条款及条件不变。

1. 续租权和中断租期条款有甚么分别?

续租权(亦称为「生约」) 赋予租客在原有租期完结后继续租用同一物业的权利,即是延续原有的租赁。因为续租权的关系,租客变相获得了租住权保证,业主也在某程度上得以保证能继续享有租金收入。由于续租权构成了法定的土地权益,所以即使原有租赁的租期不超过三年,有关租赁文件亦应在土地注册处注册。

反过来说, 中断租期条款 赋予立约方在经过某段时间,或在发生某类事件后,终止租赁的权利。也就是说,立约方可在租期完结前终止合约。

2. 业主与租客均同意为现有租约绩期。除租金外,双方已就所有其他条款达成协议。有甚么方法可友好地解决有关租金的问题?

在这种情况下,「市值租金」的概念或许可以派上用场。所谓市值租金,乃由双方共同委任的独立专业估价测量师,厘定有关物业在当时市场所值的租金。租金一经厘定,双方均须绝对遵从。这个做法的最大好处就是,双方可避免无休止而无建树的讨价还价,而尽速并友好地解决问题。当然,有关物业必具相当份量的租值,才值得聘用测量师为其估价。