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I. 妨擾事故概述

任何持續或重覆的行為或事態不合理地嚴重干擾他人的住所,或干擾他人使用或享用該住所,均視作妨擾事故。

《普通法》保障任何人均有使用或享用住所的權利,免受鄰居的不合理干擾。如住客對鄰居造成滋擾,滋擾者可負上民事責任,因「私人滋擾」遭民事索償。

除了「私人滋擾」,部分滋擾亦屬法例訂明的滋擾,即是以法例條文明確訂明滋擾,或透過條文隱含的意思界定滋擾。如閣下的鄰居作出法例訂明的滋擾行為,您可向相關政府部門投訴,當局可向您的鄰居發出「妨擾事故通知」,要求他減少或停止作出滋擾行為;如情況沒有改善,滋擾者便觸犯刑事罪行。

II. 私人滋擾

A. 甚麼行為構成的滋擾可遭起訴?

要構成可遭起訴的滋擾行為,該行為必定是以一般人的準則而言,為他人的生活帶來不便,並阻礙他人舒適生活。如該干擾行為只因個別人士異常敏感而構成傷害,該行為便不屬可遭起訴的滋擾行為。

某些行為是否可被界定為滋擾,往往視乎該行為影響他人生活的程度。法庭會考慮以下因素,以評估有關行為是否可遭起訴:

1. 社區的性質和情況

法庭在釐定處所的舒適標準時,會考慮處所所在的地點及居民的階層。舉例說,閣下住在繁忙的購物中心附近,如商戶以合理而公道的方式經營生意,您理應要接受一定程度的干擾,例如環境擠逼或間中有人兜售;您不可能期望住在這區能享受有如住在半山區的寧靜。

2. 以往曾否有類似的滋擾行為在該社區發生

儘管干擾在社區存在已久,而閣下理應要接受一定程度的不方便或不舒適,但干擾情況一旦急劇惡化,便可被視為滋擾。以上述情況為例,如果商戶延長營業時間至24小時,並不時在晚上使用揚聲器吸引顧客,這種滋擾便可遭起訴。

3. 干擾的範圍、程度及持續時間

如干擾是由短暫進行的合法活動引起,例如翻新或維修工程,而該活動以合理方法進行,便不屬於可遭起訴的滋擾行為。

4. 投訴人的敏感度

法庭在判斷某行為是否構成滋擾時,會採用一般人的容忍程度為標準。如申訴人異常敏感或過度容易受影響,申訴便未必成功。

5. 干擾者的用意

如能證明干擾者故意做出不當行為或有不良意圖,將可作為不合理地使用處所的證據。

6. 干擾所造成的影響

法庭會考慮干擾所造成的影響是短暫抑或持久,以及干擾屬偶然事件還是持續發生。

即使干擾者或已採取合理的措施,避免製造干擾,如有關干擾並不合理,干擾者仍可能要負上法律責任。

B. 誰可提出訴訟?

擁有絕對佔據物業權利的物業持有人或佔用人(如租客),便有權就滋擾提出訴訟。所謂絕對佔據物業的權利,是指閣下有權拒絕任何未經同意的人,使用或侵據閣下之物業;租客可運用此權利,將陌生人甚至業主拒諸門外。

不過,即使物業持有人或佔用人的家人合法居住在受影響的物業,亦是永久居民,他們亦沒有權提出訴訟,理由是他們沒有絕對佔據物業的權利,只有「使用許可權」,即他們只因得到物業持有人的許可,才能以雙方同意的用途去使用單位。

如受影響單位屬出租單位,租客便是興訟的正確訴訟人,但如果有關干擾造成永久損害而非短暫滋擾,業主便可就此提出訴訟。

C. 誰會遭起訴?

很明顯,滋擾者須負上法律責任。

即使物業持有人或佔用人沒有製造滋擾,但明知滋擾存在、有可能知道滋擾存在,或有可能知道滋擾有機會在其單位內發生,卻仍然任由滋擾持續,他便須負上法律責任。

物業持有人或佔用人「允許」或「同意」滋擾者製造干擾亦須負上法律責任。如業主出租前已知悉有關滋擾存在,或如租約顯示業主有維修物業的責任,則業主和租客均須負上法律責任。

D. 補償

1. 賠償

遭受滋擾的人可提出法律訴訟,就實際損失追討賠償。

賠償通常包括維修費用、暫住其他地方的費用、物業貶值帶來的損失,以及因遭受滋擾而不能享受方便舒適的生活所造成的一般損失。

2. 禁制令

遭受滋擾的人可申請禁制令,禁止他人繼續製造干擾。

E. 自行協助

遭受「私人滋擾」影響的人一般有權減除他人作出的滋擾,因此可在不破壞社會安寧的前提下進入滋擾者的物業。不過,一般情況下,並不建議使用此方法解決問題,此方法這只適用於相對簡單的事件——這些事件一般不值得花費開展法律程序,或不急須即時處理。減除安排對犯錯者及其他無辜人士所造成的影響,必須減至最低;如有減除以外的其他方法處理問題,則必須選擇及採取對犯錯者損害最低的該種方法。

如受滋擾者須進入他人物業以減除滋擾,除非屬緊急狀況,否則須發出通知。若在沒有通知下進入他人物業,可被當作非法闖入民居。

F. 法庭的司法管轄權

如閣下因鄰居的滋擾而蒙受損失,而申索金額不超過港幣50,000元,便可在小額錢債審裁處向滋擾者追討。

小額錢債審裁處的聆訊不拘形式,亦不准許委派任何法律代表。您可 按此 了解小額錢債審裁處開展聆訊的費用、所需文件及聆訊程序。

由於小額錢債審裁處無權發出禁制令,強制停止您的鄰居繼續作出干擾行為,因此,如滋擾持續,小額錢債審裁處便可能不再適合解決紛爭;屆時,區域法院或原訟法庭(視乎申索金額而定)便可能較為適合。

如欲取得更多有關民事訟訴的資訊,請瀏覽社區法網的「 如何提出民事訴訟或作出抗辯 」一頁。

III. 法例訂明的妨擾事故

A. 甚麼是法例訂明的妨擾事故?

法例訂明的妨擾事故是指以立法界定滋擾行為;不論某行為在普通法下是否構成滋擾,仍以法例條文明確訂明,或透過條文隱含的意思作界定。

法例訂明的妨擾事故必須屬私人滋擾或公眾滋擾,包括進行某些行為或沒有採取某些措施,導致某部分公眾的生活質素或舒適狀況受嚴重影響(公眾滋擾);以及阻礙鄰舍(業主或租客)享用其物業(私人滋擾)。惟此頁暫不談公眾滋擾。

B. 《公眾衞生及市政條例》訂明的妨擾事故

根據香港法例 第132章《公眾衞生及市政條例》 第12條 ,下列事項屬法例訂明的妨擾罪行:

  1. 任何處所(包括墳場)或船隻的狀況足以構成妨擾,或足以損害或危害健康;

  2. 任何水池、水井、溝渠、雨水渠、水道、排水渠、下水道、水箱或貯水器、污水池、池塘、地坑、衞生設施、糞渠、廢水管或雨水管、垃圾桶或垃圾箱,或其他同類的地方或東西,其污穢程度或其狀況足以構成妨擾,或足以損害或危害健康;

  3. 任何構成妨擾/損害/危害健康的積聚物或棄置物(包括任何屍體);

  4. 任何動物或禽鳥,其飼養的地方或方式足以構成妨擾,或足以損害或危害健康;

  5. 從任何處所發出塵埃、煙霧或臭氣,其方式足以構成妨擾;

  6. 從任何建造中或拆卸中的建築物發出塵埃,其方式足以構成妨擾;

  7. 從任何處所內的通風系統發出高於或低於室外氣溫的空氣,或排放廢水或其他類別的水,其方式足以構成妨擾。

除此之外,尚有其他法例規管的其他滋擾行為,稍後介紹。

C. 補償

食物及環境衛生署(食環署)負責處理 第132章《公眾衞生及市政條例》 第12條 訂明的妨擾行為。如有任何投訴可致電1823。

1. 妨擾事故通知

如食環署信納法例訂明的妨擾事故確切或有可能發生,不論滋擾者是故意或疏忽而構成滋擾,署方仍可向滋擾者發出通知,要求他在通知訂明的期限內將妨擾減低,及/或採取行動預防有關妨擾再次發生。如食環署認為適當,亦有可能在通知指明為達致上述目的而須進行的工作。

如妨擾事故通知已送達任何人,在下列其中一種情況下: (a) 上述通知所涉及的妨擾事故,是因該人故意的作為或失責而產生的;或 (b) 該人沒有在上述通知所指明的期限內,遵從該通知的任何規定;

該人即屬違法,最高可被判處罰款10,000元及就妨擾持續的每一天罰款200元( 第132章《公眾衞生及市政條例》 第127(3)條附表9 )。

2. 妨擾事故命令

如妨擾事故通知已送達任何人,但該名人士沒有在通知所指明的期限內,遵從通知的任何規定;或有關妨擾事故雖已減少,但食環署仍認為該等妨擾事故相當可能在同一處所或船隻再次發生,署方便可向法庭提出申訴,要求發出妨擾事故命令。

妨擾事故命令可以是減除令、禁止令或封閉令,亦可由這些命令組合而成。

減除令可規定任何人遵從相關的妨擾事故通知的各項或其中一項規定,或在該命令所指明的期限內減少妨擾事故,或採取必須的措施防止同類事故再發生。

禁止令可禁止妨擾事故再次出現。

封閉令可禁止任何處所或船隻供人居住,但申訴人必須向法庭提出證據,致使法庭信納該等處所或船隻因妨擾事故而不宜居住,封閉令才可發出。

任何人如沒有合理辯解,不遵從或故意違反妨擾事故命令,即屬違法,最高可被判處罰款25,000元,及就妨擾持續的每一天罰款450元( 第132章《公眾衞生及市政條例》 第127(7)(a)條附表9 )。

IV. 常見的滋擾行為:噪音

A. 妨擾事故

製造或構成噪音嚴重影響鄰居平日一般的舒適生活,便可構成「可遭起訴的妨擾事故」。

居民住在嘈吵的社區必定要容忍一定程度的噪音;所謂「平日一般的舒適生活」會因處所及居民的階層而改變,重點在於添加的噪音是否巨大至構成可遭起訴的妨擾行為。

有關妨擾的民事責任的一般定義,可參考「 私人滋擾 > 甚麼行為構成的滋擾可遭起訴? 」。

B. 刑事責任

1. 任何時間製造噪音

任何人於任何時間在住所或公眾地方因進行以下活動,發出擾人的噪音,即屬犯罪(香港法例 第400章《噪音管制條例》 第5(1)及(2)條

  1. 奏玩或操作任何樂器或其他器具,包括唱機、錄音機、收音機或電視機;

  2. 使用揚聲器、傳聲筒或其他擴音裝置或器具;

  3. 進行任何遊戲或消遣活動;

  4. 經營生意或業務;或

  5. 操作、促使或准許操作任何空氣調節或通風系統、或空氣調節或通風系統的任何部分。

一經定罪,最高可判罰款10,000元。

2. 夜間或公眾假日製造噪音

任何人於下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,在住所或公眾地方發出或促使發出擾人的噪音,即屬犯罪( 《噪音管制條例》 第4(1)條 )。

即使閣下沒有製造噪音,但閣下容許其他人在您的住所內製造噪音,閣下亦可能會遭受檢控。任何住用處所的業主、租戶、佔用人或掌管人,於下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,明知而准許或任由噪音從該住所發出,並因此對他人構成煩擾,即屬犯罪( 《噪音管制條例》 第4(2)條 )。

一經定罪,最高可判罰款10,000元。

以上兩者(1及2)的分別,在於 第4條 管制於下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的所有噪音來源; 第5條 則不論晝夜,管制個別噪音來源,例如樂器、空調設備、動物、雀鳥,或擺賣叫喊聲。

3. 有沒有條例管制家居裝修所發出的噪音?

有。除非已取得有效的建築噪音許可證,否則任何人均不可在星期一至五下午7時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,使用機動設備進行裝修工程( 《噪音管制條例》 第6(1)條 )。

不過,如住用處所的業主或租客使用手提機械用具作小型工程,則可獲豁免受限,但仍須遵守 《噪音管制條例》 第4條 的規定,不得在下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,在住所發出擾人的噪音。換言之,業主或租客均不可在該段時間進行任何裝修工程。

4. 尋求協助

任何涉及住用處所的噪音投訴均由警方處理,因此,如閣下認為鄰居觸犯以上罪行,可報警求助。

V. 常見的滋擾行為:煙霧、塵埃或氣味

A. 滋擾

任何人製造或導致煙霧、塵埃或氣味,並因此嚴重影響鄰居的舒適生活,即使有關煙霧、塵埃或氣味不含毒素,亦不危害人體健康,亦屬「可遭起訴的妨擾事故」。閣下可參考「 私人滋擾 > 甚麼行為構成的滋擾可遭起訴? 」,了解妨擾事故的法律責任。

香港的家庭住在多層大廈,或會在走廊這類共用地方燃點香燭。在 胡偉欣訴馬鴻榮 一案中,法庭便裁定案中被告因燒香而產生的煙霧及氣味構成滋擾。

案中被告每天多次在門外兩個香爐各燃點三支香燭,每次燒香時間超過一小時,而且大部分時間均任由香燭燃燒,不加理會。被告有時更會把燒香產生的灰燼,掃向原告人單位的門外。

法庭認為,香港人有權燒香稟神,但同時亦享有免受滋擾的權利,兩者應取得平衡:

「香港社會奉行多元文化,我們尊重中國文化,任何人均有權以任何形式稟神或進行宗教儀式。不過,如果這些儀式對鄰居構成滋擾,尤其是這些儀式在多層式大廈的共用地方進行,便應被禁止。這與是否有權稟神無關。」

B. 刑事責任

根據香港法例 第132章《公眾衞生及市政條例》 第12(1)(e)條 ,從任何處所發出塵埃、煙霧或臭氣,其方式已足以構成妨擾;不論處所用作居住與否,構成私人滋擾的基本原則亦可應用於此(請參考「甚麼是法例訂明的妨擾事故?」)。

所謂臭氣是指任何在空氣中刺激嗅覺的氣味,包括垃圾釋出的氣味。

C. 尋求協助

食物及環境衛生署(食環署)負責處理法例訂明的妨擾事故(詳情請參考 法例訂明的妨擾事故 > 補償 )。

VI. 常見的滋擾行為:動物

A. 民事責任

大廈公契

有些多層式大廈不容許業主或住客在處所飼養動物,大廈公契會列明業主或住客是否可以飼養動物,有時物業經理可批准個別業主或住客飼養動物,有些情況則訂明大廈完全禁止飼養動物。

如您違反大廈公契,業主立案法團可向法庭申請禁制令。

妨擾事故

如單位擁有人或住客沒有妥善照顧寵物,可能會對鄰居構成滋擾。如飼養動物為鄰居帶來嚴重不便或煩擾,這便構成「可遭起訴的妨擾事故」。請參考 私人滋擾 > 甚麼行為構成的滋擾可遭起訴? 了解妨擾事故的法律責任。

1. 絕對責任

如動物導致他人身體受傷或財物受損,不論動物的主人或蓄養人有否意圖構成傷害,亦不論傷害是否疏忽所致,只要動物屬危險品種或有已知的暴力傾向,其主人或蓄養人均須負上絕對的法律責任。

狗隻一般是經馴服的寵物,如主人知悉狗隻有傾向致使他人受傷或財物受損,他便要為狗隻傷害他人負上法律責任;而這種傷害他人的傾向必須是該品種不常見的。

2. 疏忽

如主人或蓄養人確實或可能知悉其寵物有傷害他人的傾向,即使寵物平日表現溫馴,一旦傷害他人,其主人或蓄養人亦會因疏忽負上法律責任。

不論是哪種情況,受害者均可因遭受人身傷害,或因另一隻動物遭受傷害,索取賠償。

B. 刑事責任

1. 法例訂明的妨擾事故

根據香港法例 第132章《公眾衞生及市政條例》 第12(1)(d)條 ,任何動物或禽鳥,其飼養的地方或方式足以構成妨擾,或足以損害或危害健康;構成私人滋擾的基本原則亦可應用於此(請參考 私人滋擾 > 甚麼行為構成的滋擾可遭起訴? )。

食環署負責處理法例訂明的妨擾事故(詳情請參考 法例訂明的妨擾事故 > 補償 )。

2. 動物產生的噪音

根據香港法例 第400章《噪音管制條例》 第5(3)條 ,任何人於任何時間,在住用處所或公眾地方畜養動物或雀鳥,而該動物或雀鳥發出擾人的噪音,即屬犯罪,最高可判罰款10,000元( 《噪音管制條例》 第5(5)條 )。

法庭會以一般人的合理容忍程度斷定噪音是否擾人。在 香港特別行政區訴陳愛珍 一案中,法庭便認為,狗隻持續吠叫30分鐘或以上便可構成滋擾。

3. 控制狗隻

根據香港法例 第421章《狂犬病條例》 第23條 ,除非狗隻已繫有狗帶或以其他方式受控,否則不得出現於(a)公眾地方;或(b)其他地方,而按常理狗隻處於該地方可遊蕩至公眾地方。如有違反,狗隻的畜養人及任何促使、任由或准許該狗隻在該地方出現的人,均屬犯罪,可處罰款10,000元。

此條例適用於所有品種和大小的狗隻,如有證明顯示被告已採取一切合理措施避免違例,則可以此作辯護。

《狂犬病條例》 第7條 訂明,漁農自然護理署(漁護署)的特准人員可捕捉及扣留任何在公眾地方出現,而沒有繫上狗帶或受控制的狗隻;以及任何在其他地方出現,而按常理可從該處走到公眾地方的狗隻。如特准人員獲賦權捕捉及扣留動物,但在合理情況下並不可行,他可改而毀滅該動物。

根據香港法例 第167章《貓狗條例》 第5(1)條 ,如裁判官接獲申訴後,覺得任何狗隻有危險性而沒有受有效控制,可發出命令,規定該狗隻須受有效控制,或將之毀滅。

4. 狗隻以外的動物咬人

香港法例 第421章《狂犬病條例》 第24條 訂明,如動物曾咬人,其畜養人必須(a)將該事實通知最近的警署,不得延誤;(b)以穩妥的方式扣留該動物,並將之與其他動物隔離,扣留期由警署的主管人員決定。

違例者即屬犯罪,可處罰款10,000元。

5. 狗咬

根據香港法例 第421章《狂犬病條例》 第23條 ,狗隻如沒有繫上狗帶或受控制,但身處於(a)公眾地方;或(b)其他地方,而按常理可遊蕩至公眾地方;一旦咬傷其他人,其蓄養人即屬犯罪,可處罰款10,000元。

畜養人如能證明(a)他曾採取一切合理措施防止該動物咬人;或(b)該動物是受到畜養人以外的人蓄意激怒,他便可以此作為免責辯護。

此外,蓄養人亦必須遵從 《狂犬病條例》 第24條 ,將狗隻咬人的事故通知最近的警署,並以穩妥方式扣留該狗隻;如有違例,即屬犯罪,可處罰款10,000元。

《狂犬病條例》 第7條 指明,如漁護署的特准人員有合理理由相信狗隻曾經咬人,便可捕捉及扣留該狗隻。如特准人員獲賦權捕捉及扣留該狗隻,但在合理情況下並不可行,他可改而毀滅該動物。但凡特准人員有合理理由相信扣留該狗隻將相當可能影響其他同樣遭扣留的動物之健康,法例亦容許他將該捕得的動物毀滅。

VII. 常見的滋擾行為:滲水

滲水是香港多層式大廈常見的滋擾行為。

滲水不但對受影響業主和佔用人造成滋擾和不便,更有可能破壞大廈建築物的結構。

業主應留意自己的單位有否滲水,亦要留意有否受其他單位滲水影響。

A. 滲水的常見成因是甚麼?

滲水的常見成因包括:

  • 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水;
  • 樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水;
  • 樓板防水層或浴缸封邊殘損;及
  • 污水或雨水經由天台∕外牆滲入。

B. 怎樣查出滲水的源頭?

業主有責任維修及管理其物業,包括查出滲水源頭。如滲水發生在私人物業,業主應先查出原因,如情況許可,便應與相關住戶和業主合作,進行維修。

食物及環境衞生署(食環署)和屋宇署的聯合辦事處編印了 《DIY家居滲水簡易測試》小冊子 ,介紹偵測滲水源頭的方法,業主可參考此小冊子的檢測方法,與鄰居協力解決問題。

如業主偵測不到滲水的源頭,便應直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠,鑑定滲水原因,盡快修理。

C. 如何處理滲水糾紛?

如果懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位,應盡快與有關住戶商討,檢測滲水源頭及進行維修工程。

業主立案法團有責任維修大廈的共用地方,因此,如懷疑滲水源自大廈的共用地方,受影響的住戶可向大廈業主立案法團求助。

業主在必要時更可聘請建築和法律顧問,根據大廈公契內容要求負責人士解決滲水問題,甚至提出索償,或因遭受私人滋擾提出禁制令(詳情請參考G. 涉及滲水事故的民事訴訟,原告人須提交甚麼證明?)

假如業主無法與鄰居協商解決滲水問題,他可向食環署和屋宇署的聯合辦事處投訴。

D. 食環署和屋宇署的聯合辦事處

2006年中,食物及環境衛生署(食環署)和屋宇署成立聯合辦事處,處理須由政府介入的滲水事故。

聯合辦事處提供一站式服務,處理樓宇滲水投訴,負責執行香港法例 第132章《公眾衛生及市政條例》 的相關條文,制止滲水情況。

如有需要,聯合辦事處會轉介個案予屋宇署或水務署,作出相應行動;例如屋宇署會按香港法例 第123章《建築物條例》 ,處理樓宇及排水渠失修問題;而水務署則按香港法例 第102章《水務設施條例》 ,制止浪費食水的情況。

E. 聯合辦事處處理住宅滲水投訴的程序

聯合辦事處收到滲水投訴後,會於6個工作天內聯絡投訴人,安排現場視察滲水情況。

聯合辦事處會評估滲水是否牽涉公眾衛生妨擾、是否影響大廈結構安全或涉及浪費食水。

假如聯合辦事處認為個案涉及違例,處方人員可進行基本測試,如檢測單位內的喉管和衛生設備,並按需要聯繫樓上或毗鄰單位的住戶,進行更多測試,如色水測試、水錶流量測試、喉管反向壓力測試及濕度監測等,以調查滲水源頭。

如業主或租客拒絕合作,聯合辦事處可向法庭申請手令進入單位,但調查過程便會因此延長。

如初步檢測不能找出滲水源頭,聯合辦事處便會委聘顧問公司進行更多測試。顧問公司會視乎個別情況,以更深入的方法測試滲水源頭,包括地台蓄水測試、牆身灑水測試、水錶流量測試、喉管反向壓力測試、天台蓄水測試及濕度監測等。

如有關業主或住戶願意合作,調查通常可於90個工作天內完成,並將結果通知投訴人。若未能於90個工作天內完成調查,聯合辦事處會以書面告知投訴人調查進展。

F. 聯合辦事處怎樣減輕滲水帶來的滋擾?

聯合處事處獲授權執行香港法例 第132章《公眾衛生及市政條例》 的相關條文;證實滲水源頭後,可發出「妨擾事故通知」,規定有關人士在通知指明的期限內減輕滋擾情況,否則可提出檢控;一經定罪,最高可被罰款10,000元,另加每日罰款200元《公眾衛生及市政條例》第127(3)條及附表9)。

如個案危害大廈的結構安全或涉及浪費食水,聯合辦事處會按需要將個案轉介至屋宇署或水務署,作出跟進行動。

聯合辦事處亦可向法庭申請「妨擾事故命令」,命令有關人士減輕滋擾情況。任何人沒有遵照法庭命令會被檢控,一經定罪,最高可被罰款25,000元,另加每日罰款450元(《 公眾衛生及市政條例》 第127(7)(a)條附表9 )。

G. 涉及滲水事故的民事訴訟,原告人須提交甚麼證明?

原告人根據普通法就滲水滋擾事故提出民事訴訟時,必須證明(1)滲漏源自被告人的物業;及(2)被告人對其物業滲水有實質認知或推定認知。

所謂「認知」,可分為被告確實知悉事故(實質認知),及被告若有正常及合理地留意事件,理應知悉事故(推定認知)。

原告人有舉證責任,在可能性的權衡下,證明滲漏源自被告的物業;被告人則不用證明滲漏源頭不在其單位,亦不用證明他沒有做成滋擾。

只有確立被告人對滲漏有實質認知或推定認知,以及沒有在合理時間內採取補救行動,被告人才須賠償原告人。如您的鄰居延遲告知您的單位可能是滲水源頭,除非您對滲水有實質或推定認知,否則只有在他投訴後,您才有責任賠償滲水導致的損失。

VIII. 常見的滋擾行為:冷氣機滴水

冷氣機會製造冷凝水;絕大部分型號的冷氣機均須安裝滴水盤,並接駁去水喉管,以排走冷凝水。滴水盤欠缺妥善保養,便會出現滴水問題,大雨或颱風更可能加劇滴水問題。

A. 民事責任

冷氣機滴水如構成嚴重和不合理的滋擾,影響樓下住戶享用其單位,便會構成妨擾。

B. 刑事責任

根據香港法例 第132章《公眾衛生及市政條例》 ,從任何處所內的通風系統(如冷氣機)排放廢水,不論是否污水,其方式足以構成法例訂明的妨擾事故。

C. 尋求協助

冷氣機滴水導致的妨擾與環境衛生相關,因此由食環署負責處理。如您發現有冷氣機滴水,可向食環署投訴。

不過,在公共屋邨(食肆除外)發生的冷氣機滴水事故,則由房屋署負責處理。如滴水事故發生在房委會的屋苑,閣下應聯絡屋苑的管理處作跟進。

IX. 侵佔他人土地

新界村落的鄰舍糾紛通常涉及邊界問題。新界土地有時沒有清楚劃分邊界,閣下的鄰居可能侵佔了您的土地,而他並不知情;有時,鄰居可能故意將劃分邊界的欄柵放置在閣下的土地上,以「偷取」土地,在此情況下,閣下便可控告鄰居侵佔他人土地。

A. 甚麼是侵佔他人土地?

任何人如沒有獲得批准,故意進入或停留屬於他人的土地上,或直接放置任何物品在該土地上,便屬侵佔他人土地。

侵佔他人土地的例子包括:

  1. 踏足他人土地;
  2. 在他人土地上駕駛;
  3. 佔據他人土地;
  4. 將土地佔有人逐出該土地;
  5. 拆卸或破壞在他人土地上永久存在的物件;
  6. 在他人土地上停泊車輛;及
  7. 在自己土地豎立的物件侵佔鄰居土地的上空,或容許已豎立物件侵佔他人土地的上空,例如懸垂植物。

如被告人故意進入侵佔的土地,他便不能辯稱誤以為土地屬於自己,或辯稱他有權進入該土地範圍。

B. 誰可提出訴訟?

土地擁有人有權控告他人侵佔其土地。如租客正佔用該土地,他便是適當的原告人,有權控告他人侵佔土地;在此情況下,業主並沒有提出起訴的權利。

如案件涉及妨擾事故,除非土地擁有人的家人對土地擁有足夠的操控權,否則他們亦沒有權控告他人侵佔土地。例如一名寡婦絕對佔有該土地,儘管她不是土地的擁有人或租用人,她亦有權向入侵土地者採取法律行動。

C. 補償

1. 賠償

如侵佔土地導致原告人遭受實際損失,例如土地因遭受破壞而貶值,原告人便有權取得賠償,以補償他的損失。如被告人佔用原告人的土地,原告人可獲得的賠償便會是使用土地應支付的合理費用。

2. 禁制令

法庭可頒下禁制令停止侵佔土地的行為,或禁制侵佔土地的威嚇行為。

3. 重奪土地佔用權

一旦侵佔者已佔用原告人的土地,原告人可向法庭申請重奪土地的佔用權,強制被告人離開。

X. 猥褻暴露身體

如閣下在家中裸露身體,卻被鄰居從門窗看到,便有可能觸犯猥褻暴露身體的罪行。

任何人無合法權限或辯解,在公眾地方或公眾可見的情況下,猥褻暴露其身體任何部分,即屬犯罪,一經定罪,最高可處罰款1,000元及監禁6個月(香港法例 第200章《刑事罪行條例》 第148條 )。

此罪行採用「絕對法律責任」,即只要證明被告刻意暴露其身體,以及當時情形猥褻,則毋須確立被告有意獲取性滿足、羞辱他人或令人不快,被告亦已觸犯罪行。

XI. 偷窺及偷拍

如閣下偷窺或偷拍他人的私處,如性器官或臀部,不論該部位是否有內衣遮蔽,您將有可能觸犯以下罪行(視乎個別情況而定):

A. 作出有違公德的行為

在《普通法》下,作出任何下流、猥褻、冒犯、令人厭惡的行為,或進行有可能致使社會思想腐化、道德敗壞、有傷風化及破壞秩序的事,均屬犯罪。

控方必須證明至少兩人能目擊事發經過,而被告所犯之事亦必須在公眾人士確實有機會目睹的地方發生;這並不表示事發現場必定是公眾地方,只要該地點可讓公眾人士有機會目睹事發經過便可,例如面向公眾街道的露台,或面向公眾地方的私人房間,而當時房間大門沒有關上。

觸犯此罪行的最高刑罰為監禁7年及罰款。

B. 遊蕩導致他人擔心

如您在建築物的共用部分遊蕩,不論單獨或結伴出現,而導致他人合理地擔心自身的安全或利益,即屬犯罪,一經定罪,最高可處監禁2年(香港法例第200章《刑事罪行條例》 第160(3)條 )。

遊蕩是指任何人沒有實際目的或原因,在受管制的地方徘徊、逼留或流連。受管制的地方不一定是密閉地方。

根據法例,建築物的「共用部分」指:

  1. 入口大堂、門廊、通道、走廊、樓梯、樓梯平台、天台、升降機或自動梯;
  2. 建築物佔用人共用的地窖、洗手間、水廁、房、浴室或廚房;
  3. 圍地、車房、停車場、汽車間、或里。

C. 公眾地方內擾亂秩序行為

任何人在公眾地方偷窺或偷拍另一人的私處,將可視作在公眾地方擾亂秩序,以致可能破壞社會安寧而被檢控。

任何人在公眾地方喧嘩或作出擾亂秩序的行為,或使用的言詞具恐嚇、辱罵或侮辱意味,或派發或展示任何載有此等言詞的文稿,意圖激使他人破壞社會安寧,或其上述行為相當可能會導致社會安寧遭破壞,即屬犯罪,一經定罪,可處第2級罰款及監禁12個月(香港法例第245章《公安條例》 第17B(2)條)。

「公眾地方」是指任何公眾人士於當其時可以付費或其他方式,有權進入或獲准進入的地方;而就集會而言,公眾地方包括於當其時和為該集會的目的,屬於或將會屬於公眾地方的任何地方。例如公眾可使用的洗手間、街道、可進入的花園及港鐵車站等。

「擾亂秩序」則指「不守規矩或帶有攻擊性」或「破壞公眾秩序或體統」。某種行為可否被界定為擾亂秩序,將涉及事實判斷,須由法庭於聆訊時處理。擾亂秩序的行為可包括偷拍另一名女子的裙底、企圖偷拍裙底或偷窺他人如廁等。

任何人的行為如對他人構成實際傷害或可能構成實際傷害;或對某人的財產構成實際傷害或可能構成實際傷害,而當事人在場,便屬破壞社會安寧。如有人擔心自己因襲擊、聚眾毆鬥、動亂、非法集結或其他滋擾行為而受傷害,亦表示破壞社會安寧的行為已經發生。法庭會判斷有關行為是否可能破壞社會安寧,亦即考慮該種行徑有否可能觸怒普羅市民,但不會判斷社會安寧是否已遭到實際破壞。

個別行為是否可能破壞社會安寧,將視乎個別案件的情況而定。然而,法庭基於公眾對偷拍裙底的反應,一般會判斷社會安寧已可能遭到破壞。

XII. 侵犯私隱(閉路電視)

閣下或閣下的鄰居或許會基於保安理由,考慮在家門外安裝閉路電視,甚至已經安裝閉路電視,以監視門外情況。不過,假如閉路電視攝錄過量個別影像或有關個人的資料,使用閉路電視便可能觸犯香港法例 第486章《個人資料(私隱)條例》

個人資料私隱專員已發出 《閉路電視監察及使用航拍機指引》 ,說明應否使用閉路電視,及如何負責任地使用,協助公眾了解 《個人資料(私隱)條例》 就收集個人資料的規定。請參考指引以取得更多資料。

常見問題

1. 甚麼屬妨擾事故/滋擾?

任何持續或重覆的行為或事態不合理地嚴重干擾他人的住所,或干擾他人使用或享用該住所,均視作妨擾事故或滋擾。常見的妨擾事故,包括噪音、煙霧、塵埃或氣味、狗吠或滲水等。

如住客對鄰居造成滋擾,滋擾者可負上民事責任,因「私人滋擾」遭民事索償。部分滋擾亦屬法例訂明的滋擾,如閣下的鄰居作出法例訂明的滋擾行為,您可向相關政府部門投訴。

有關妨擾事故的詳情,可參閱 日常生活法律問題 > 鄰舍糾紛 > 妨擾事故概述

2. 誰可提出滋擾訴訟?誰會遭起訴?

擁有絕對佔據物業權利的物業持有人或佔用人(如租客),便有權就滋擾提出訴訟。所謂絕對佔據物業的權利,是指閣下有權拒絕任何未經同意的人,使用或侵據閣下之物業。物業持有人或佔用人的家人,雖然居住在受影響的物業,但由於他們亦是永久居民,只有「使用許可權」,故此沒有權提出訴訟。

另一方面,滋擾者很明顯須負上法律責任。即使物業持有人或佔用人沒有製造滋擾,但明知滋擾存在、有可能知道滋擾存在,或有可能知道滋擾有機會在其單位內發生,卻仍然任由滋擾持續,他亦須負上法律責任。

物業持有人或佔用人「允許」或「同意」滋擾者製造干擾亦須負上法律責任。如業主出租前已知悉有關滋擾存在,或如租約顯示業主有維修物業的責任,則業主和租客均須負上法律責任。

想知道更多詳情,請參考 日常生活法律問題 > 鄰舍糾紛 > 私人滋擾

3. 受妨擾事故影響的人,可獲得甚麼補償?

遭受滋擾的人可提出法律訴訟,就實際損失追討賠償。賠償通常包括維修費用、暫住其他地方的費用、物業貶值帶來的損失,以及因遭受滋擾而不能享受方便舒適的生活所造成的一般損失。

閣下亦可申請禁制令,禁止其他人繼續製造干擾。

如閣下因鄰居的滋擾而蒙受損失,而申索金額不超過港幣50,000元,便可在小額錢債審裁處向滋擾者追討。

由於小額錢債審裁處無權發出禁制令,強制停止您的鄰居繼續作出干擾行為,因此,如滋擾持續,小額錢債審裁處便可能不再適合解決紛爭;屆時,區域法院或原訟法庭(視乎申索金額而定)便可能較為適合。

如欲了解更多有關補償及民事訟訴的資訊,請瀏覽 日常生活法律問題 > 鄰舍糾紛 > 私人滋擾 > D. 補償

4. 有沒有條例管制家居裝修所發出的噪音?

有。除非已取得有效的建築噪音許可證,否則任何人均不可在晚上7時至翌日早上7時,或於公眾假日的任何時間,使用機動設備進行裝修工程。

不過,如住用處所的業主或租客使用手提機械用具作小型工程,則可獲豁免受限,但仍不得在下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,在住所發出擾人的噪音。

想知道更多,請瀏覽 日常生活法律問題 > 鄰舍糾紛 > 常見的滋擾行為:噪音

5. 我懷疑鄰居單位有滲水問題,影響到我的單位,我可怎樣做?

食物及環境衞生署(食環署)和屋宇署的聯合辦事處編印了 《DIY家居滲水簡易測試》小冊子 ,介紹偵測滲水源頭的方法,業主可參考此小冊子的檢測方法,與鄰居協力解決問題。

如果懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位,應盡快與有關住戶商討,檢測滲水源頭及進行維修工程。

業主立案法團有責任維修大廈的共用地方,因此,如懷疑滲水源自大廈的共用地方,受影響的住戶可向大廈業主立案法團求助。

假如業主無法與鄰居協商解決滲水問題,他可向食環署和屋宇署的聯合辦事處投訴。

有關滲水問題, 日常生活法律問題 > 鄰舍糾紛 > 常見的滋擾行為:滲水 載有更多資訊。

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