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I. 签署租约之前应注意的事项

租赁文件的内容一般都会包括租期、租金、付款日期、按金、用途(例如住宅、办公室、工厂等)及其他将于本文其余部分讨论的常见条款。

视乎有关租赁文件的租期及签约人 / 立约方的身分(例如个人、合夥人或有限公司等),签署文件的形式会有所不同。

常用的租赁文件包括租赁协议(tenancy agreement)及租契(lease)。虽然租赁协议及租契两词经常被当作同义词使用(亦经常被统称为「租约」),其实技术上来说,两者并不相同。

租期

租契 通常乃指租期 超过三年 的租赁文件。租契必须以契约方式签立,即必须经签署、盖章及交付。也就是说,租契各方须在一式两份的租契上签名、在签名旁盖上小红章(通常为一小片红色贴纸)及互相交换该租契。

租赁协议 通常指租期 不超过三年 的租赁文件。租赁协议的各方只须签署该协议,而毋须盖上小红章及互相交换该租赁协议。但为保障双方利益,最稳妥的做法还是签署一式两份的协议并将其互相交换。

立约方的身分

立约方的身分也对签署租赁文件的形式有所影响。

签署 租契 的个人、独资经营者或合夥商行须在其签名旁盖上小红章。有限公司则须于法定签署人的签名旁盖上公司印章 / 钢印,并须依据其公司章程细则签署该租契。

签署 租赁协议 的一方如属独资经营者、合夥商行或有限公司身分,除签名外,亦须在租赁协议盖上其公司图章或戳印(视乎情况而定)。

图表一

下图简列一般可用于签署条款的字眼(只供参考用):-

签署方身分

一般常用于签署条款的字眼

租契

租赁协议

个人

由〔立约方姓名〕 签署、盖章及交付

由〔立约方姓名〕 签署

独资经营者

由〔独资经营者之商业名称〕之〔独资经营者姓名〕签署、盖章及交付

兹盖上〔业主/租客〕之图章,并由〔独资经营者之商业名称〕之〔独资经营者姓名〕签署

合夥商行

由〔合夥商行之名称〕之〔所有合夥人之姓名〕签署、盖章及交付

兹盖上〔业主/租客〕之图章,并由〔合夥商行之名称〕之〔所有合夥人之姓名〕签署

有限公司

兹盖上〔该有限公司名称〕之印章/钢印,并由已获其董事局正式授权之〔签署者姓名〕签署 

兹盖上〔业主/租客〕之图章,并由已获其董事局正式授权之〔签署者姓名〕签署


假如物业已被按揭予银行 / 财务机构,业主在把物业租出前,必须先取得银行 / 财务机构的同意,否则对业主及租客均会带来负面影响。有关详情请参阅 物业安排 > 业主与租客 > 按揭物业

1. 是否必须有律师代表,方可订立租赁文件?

订立合约的各方有权选择是否聘用律师。事实上,就租务事项来说,很多人在签署一些标准租赁文件时,不但没有获取法律意见,甚至没有细阅其内容。

律师在草拟或细阅租赁文件时,必定会从法律角度着眼,并以其客户的利益为依归。拥有律师代表的一方之利益,自然会得到较佳保障。

律师草拟的租赁文件,大都能确认更多可能引起争议的事项,所以也比一般标准租赁文件涵盖更广。立约方如能在正式签订租赁文件前认清并处理这些问题,日后出现纠纷的可能性便可大为减低。

2. 听说有人冒称物业拥有人出租物业,但当准租客交付按金及租金上期后,该「业主」便消失无踪。假如我有意租用物业,我怎能确定那位「业主」是该物业的真正拥有人?

土地注册处 向公众提供「土地查册」服务。 任何人士均可在土地注册处查阅在香港之物业的拥有权资料。准租客应在签立租赁文件前进行有关查册。

假如准租客乃经由地产代理介绍租用物业,或已委讬律师行处理相关文件,该代理或律师行则有责任进行有关查册,以保障其客户的利益。

3. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项?假若在租赁事项上出现纠纷/问题,应向那一个部门求助?

差饷物业估价署 负责执行《 业主与租客(综合)条例 》(香港法例 第7章 )。该署亦提供有关租赁事项的服务,例如批署 《新租出或重订协议通知书》 、发出《应课差饷租值证明书》及发出《处所主要用途证明书》等。公众亦可致电差饷物业估价署的电话热线2150 8229,向该署的租务主任查询有关租务的事项。

土地审裁处 乃负责处理有关租赁纠纷的主要机构。审裁处与法庭不同,审讯过程比较不拘形式,例如处理土地审裁处案件的法官和出席的律师均毋须穿着法庭服饰,法官也经常主动介入,直接与诉讼双方讨论案情。

假如有关纠纷只涉及金钱问题,而所涉金额不多于港币五万元,申索人可于 小额钱债审裁处 提出其索偿。假如所涉金额较高,或有关的法律问题比较复杂,则可于区域法院或高等法院兴讼(详情可参阅 物业安排 > 业主与租客 > 追讨欠租及收楼 )。

4. 有关政府物业(例如公屋单位或政府商场铺位)的租务问题,我怎样能获得更多资料?

如欲查询有关政府住宅物业的租务资料,请参阅 香港房屋委员会的网页

有关政府商业楼宇的租务资料,请往 相关网页 查看。

5. 「租赁」(tenancy)和「特许权」(licence)有甚么分别?

租赁的法律効力,就是把土地的权益从业主转移到租客身上,也就是说,租客藉此获得了土地的占用权。如果业主违反租赁文件的条款,租客不但可向业主索偿,也可继续占用有关物业。

另一方面,特许权并不涉及土地的任何权益。特许权发出人容许特许持有人使用土地,而非独有占用土地。因此,若特许权发出人违反特许权中的条款,特许权持有人只能索取赔偿,而未必能继续占用有关物业。因此, 特许权大都用于较短期的物业使用权(例如数星期或数月),或用于特许持有人并未获得独有占用权的情况 (例如车位、报摊或商场之「车仔档位」等)。

有关所谓「土地权益」的概念,可以大厦外墙为例说明。外墙乃一垂直的平面,所以不是土地,因此也无从产生土地权益。大厦外墙的权利及权益拥有人可以发出特许权,容许特许权持有人使用外墙,却不能把外墙租出。

由于特许权并无涉及土地权益的转移,所以特许权立约方毋须缴纳印花税。不过,单是把一份文件标题为「特许权协议」(licence agreement),并不能避付印花税。文件的名称并不足以决定其为租赁文件还是特许权,最重要的乃是该文件所刻划的实际情况。租赁和特许权的主要分别,在于物业使用者是否享有该物业的独有占用权。纵使个别情况可能相异,法律大致承认租赁的特色,就是物业使用者可藉在约定期内定期缴付某金额,而获享该物业的独有占用权(即可单独地、私下地占用该物业)。如合约双方就文件性质是否租赁或特许权而出现争议,法庭可作出最后的决定权。

上述法律问题较为复杂,如有其他疑问,请谘询阁下的律师。

6. 当双方签署正式租约之前,业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件(可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」)。签署这份文件有甚麽后果?

准业主和准租客在签立正式租约(即租契 / 租赁协议)之前,可先订立临时租约。签署这份文件后,即表示准业主同意在未来出租有关物业,而准租客亦同意在未来承租物业。

临时租约亦是一份合约,所以必须符合 订立一般合约的条件 ,即是必须由其中一方 提出要约、另一方接受该要约、付出代价、订立法律关系的意图等等。协议条款必须能够被确定的,包括:

  1. 双方名称;
  2. 楼宇名称及地址;
  3. 租约开始日期;
  4. 租约年期;
  5. 租金及其他需要付出的代价。

临时租约对双方均有法律约束力。在签署这份文件后,若果其中一方随后拒绝签署正式租约,另一方便可向法庭申请强制执行命令,亦即申请法庭命令去强制违约一方履行临时租约所订明的责任。

除了签署临时租约外,另一可能会出现的情况是:租客被要求签署一份名为「租赁要约」(Offer to Lease)的文件,然后再交由业主签署(即由业主接受有关租赁)。实际上,签署「租赁要约」的后果类似签署临时租约。

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