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声明:下文触及事项牵涉复杂的法律论据,如遇类似情况,请寻求法律意见。

I. 概述

土地注册处管理的土地登记册备存每项物业的契约或文件,这些文件载有该项物业的法定拥有人资料。

香港法例 第128章《土地注册条例》 订定条文,处理影响土地财产或不动产的契据注册、转易契注册、判决及其他文书注册的事宜,亦触及土地注册处纪录的备存,以及其他与土地注册有关的事宜。

物业的法定或名义拥有人有时会称为「纸上业主」,任何人均可轻易在物业的文件追寻或查察其名字。不过,法律上物业的拥有人不一定是权益拥有人。物业的权益拥有人有权享用物业,或享有物业权益的实权,不同于物业的法定或名义拥有人。在大多数情况下,权益拥有人通常是支付真金白银购入物业的人,他以「归复信讬」或「法律构成信讬」方式转予物业的法定业主,因此,两者不一定是同一人。

举例说,某项物业以X的名义购买,但由Y付钱,而Y并没有表明他有意放弃拥有该物业的权益,在此情况下,便可假定Y有意保留其权益,而X只能以「归复信讬」方式持有物业。

如双方均没有表明是否有意拥有物业的权益,法律上便可推定以「法律构成信讬」形式分配权益。「法律构成信讬」的原则是,假设某人持有物业,而他出于良好意图及公平原则,与另一人分享该物业,他便必须以信讬形式,与该人共同持有物业。

举例说,X以自己的名义付钱置业后,与女朋友Y共住。Y虽没有在购入物业时付出金钱,但她亦为单位贡献良多,例如料理家务,她便可以「法律构成信讬」方式摊分物业的权益。「法律构成信讬」构成与否,与双方的意图无关,着眼点是「公平」。换言之,X是否有意将物业权益分给Y,并不重要,重点是Y的付出是否「足够」让他以衡平法原则争取自己的物业权益。

大多数情况下,土地注册处备存的文件会显示物业的权益拥有人,这些文件包括法院或审裁处正在处理与土地相关的案件、土地权益、法定押记及破产申请等。如物业买家仍未向银行清缴按揭贷款,银行便拥有该物业的权益,直至按揭贷款完全还清为止。

然而,在某些情况下,查察物业的权益拥有人并不容易。例如物业只登记丈夫一人的名字,但事实上,该物业却是夫妇二人的婚姻居所。单凭物业的契约,难以确认妻子是否拥有物业的权益。

婚姻居所的「纸上业主」可以夫妇二人的名字注册,或由两人的其中一方注册,而他们可以共同支付楼价,又或只由单方支付。

如两人均有份出资购入物业,他们便是该物业的共同业主,而业权可视乎情况分为「联权共有」及「分权共有」。

如物业由两人共同出资购买,但只以其中一名配偶的名字注册,在契据文件中没有显示名字的一方仍可称自己是该物业的权益拥有人。虽然物业只以其中一人的名字注册,但他们仍然是物业的共同业主。如欲参考更多资料,可前往《社区法网》「 楼宇买卖 」一页。

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