英文版本 簡體中文版本

歡迎!您是第 3,466,975 位訪客

  • 縮細文字
  • 重設文字大小
  • 放大文字
閱讀此部份全部內容 列印 轉寄

II. 如何處理已簽署的租約?

租賃文件通常是一式兩份,並須於簽署後三十日內提交予稅務局的 印花稅署 以加蓋印花(俗稱「打釐印 」)。

如有關的租賃文件為租契,也應於簽署後三十日內提交予 土地註冊處 辦理註冊手續,否則可能喪失其根據《 土地註冊條例 》(香港法例 第128章 )而應有的權益優先次序。

住宅用途物業的業主亦應在簽署租賃文件後一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書(表格CR109)》除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署,否則即使租客沒有繳付租金,業主亦無權依據租賃文件採取法律行動追收租金。 不過,即使業主並未在一個月限期內呈交該通知書,也可以在繳付310元附加費後,補交該通知書。

1. 如何計算租賃文件的印花稅?

印花稅乃針對某類證明交易的文件而徵收的稅款。租賃文件的立約方須依據《 印花稅條例 》(香港法例 第117章 )附表一所述,就有關的租賃文件繳付印花稅。印花稅率乃取決於有關租賃的租期。目前的印花稅率為:-

租期

印花稅率

無指定租期或租期不固定

年租或平均年租的每一百元須繳付廿五仙,零數亦作一百元計算

不超逾一年

租期內須繳租金總額的每一百元須繳付廿五仙,零數亦作一百元計算

超逾一年但不超逾三年

年租或平均年租的每一百元須繳付五十仙,零數亦作一百元計算

超逾三年

年租或平均年租的每一百元須繳付一元,零數亦作一百元計算


就租賃文件的每份複本加蓋印花,費用為港幣五元。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移,所以特許權立約方毋須繳納印花稅。假若立約方不肯定有關文件是否須繳納印花稅,應向印花稅署申請裁定。目前的裁定費為港幣五十元。

法律並無規定應當由業主還是租客繳付印花稅。雙方大可自行協議。在大部分情況下,雙方都會各自承擔一半的印花稅。

舉例

假設租期為三年,每月租金港幣一萬元,另有免租期兩個月,有關的印花稅應如何計算?

有關租賃文件的印花稅計算方式,乃以年租或平均年租為基礎,若租期內包括免租期,應付的印花稅亦會相應減少。以下例子可顯示免租期如何影響應付的印花稅:-

例一

例二

物業每月租金港幣一萬元,租期三年,無免租期,應付的印花稅為:

  ($10,000 x 36)/3 x 0.5% + $5 = $605

物業每月租金港幣一萬元,租期三年,免租期兩個月,應付的印花稅為:

($10,000 x (36 – 2))/3 x 0.5% + $5 = $572

2. 假若沒有為租賃文件加蓋印花,會有甚麼後果?

一個顯而易見的後果就是業主和租客皆可能需面對 稅務局印花稅署 提出的索償訴訟。

此外,租賃文件必須先加蓋印花,方可提交予 土地註冊處 辦理註冊手續。土地註冊處將拒絕為任何並未加蓋印花的租賃文件註冊。

更重要的後果就是,在民事訴訟案件中,未經加蓋印花的租賃文件可能不被法庭接納為證據。也就是說,在法庭內,立約一方若要針對另一方(即違反租賃協議或租契的一方)執行租賃文件的條款,可能極不容易。

3. 為甚麼有些租賃文件必須在土地註冊處註冊,有些則毋須註冊?

土地註冊處 註冊文件的主要作用,就是讓公眾得知所有影響香港土地的文件,並就牽涉個別物業的文件設立優先權的制度。一份文件經註冊後,即被視作已通知公眾有關其存在及其內容。註冊的日期也影響著附屬於個別物業的眾多權益的優先次序。租賃文件既然涉及土地,當然也可於土地註冊處註冊。

有關在土地註冊處註冊文件的法例,主要見於《 土地註冊條例 》(香港法例 第128章 )。嚴格來說,《 土地註冊條例 》內並無任何條文,規定某類文件必須註冊。該條例只列出不予註冊的後果。所以真正的問題應該是:為甚麼有些租賃文件應該在土地註冊處註冊?

租契與租賃協議

雖然租賃文件可於土地註冊處註冊,但《 土地註冊條例第3(2)條 列明,有關通知及優先次序的原則,並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。

因此,所涉租期超逾三年的租賃文件(即租契)應予註冊,否則現任業主的業權繼承人大可不承認該租契。對其他影響同一物業而已經註冊的文件來說,該租契亦將失去其優先權。

另一方面,所涉租期不超逾三年的租賃文件(即租賃協議),並不會藉註冊而有任何得益或損失。

但是若租賃協議含有續租權的條款,則即使其租期並不超逾三年,亦應予註冊。續租權賦予租客在原有租期完結後繼續租用有關物業的權利,所以構成了法定的土地權益,因此也影響了有關通知及優先次序的原則,故包含續租權的租賃協議亦應予註冊。

穩妥起見,租賃協議的立約方應向 土地註冊處 查詢,或咨詢法律意見,以確定是否需要為該租賃協議註冊。

返回
上一頁 下一頁