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VI. 按揭物業

我收到銀行來信,聲稱為我所租用物業的承按人,又稱由於我與業主所立的租賃文件並未取得其同意,故要求我遷出,我可以怎樣做?

所有妥善擬訂的按揭契,都會包含一項條款,規定按揭人(即業主)在把物業租出予第三者(即租客)時,都必須先取得承按人(即銀行)的同意。

假如業主遵守上述條款,銀行即已知悉有關租賃,故即使他日按揭人 / 業主因無法供款(俗稱「斷供」)而導致銀行行使其收回該物業的權利時,銀行亦未必可以強迫租客遷離該物業。在這種情況下,銀行會成為了業主,並有權向租客收取租金。

反過來說,假如業主在未取得銀行同意的情況下把按揭物業出租,業主已違反了有關條款,足以導致銀行收回該物業。銀行最終行使其收回該物業的權利時,可能是由於其他原因,而非前述的違規行為,但不管如何,在這類情況下的租客其實已成為了侵權者。即使租客願意繼續交付租金予銀行,銀行亦可拒絕收取租金,而要求租客遷出。

由於按揭契都必定會在土地註冊處註冊,故租客已被視作知悉有關其租用物業的按揭契及其內容。當銀行依據按揭契行使其收回物業的權利時,租客不能以不知情為藉口作拖延。因此,準租客在訂立租賃文件前,應在土地註冊處進行 土地查冊 ,查閱有關單位是否為按揭物業。假若是按揭物業,便應確保業主已獲得承人的同意。

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