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I. 簽署租約之前應注意的事項

租賃文件的內容一般都會包括租期、租金、付款日期、按金、用途(例如住宅、辦公室、工廠等)及其他將於本文其餘部分討論的常見條款。

視乎有關租賃文件的租期及簽約人 / 立約方的身分(例如個人、合夥人或有限公司等),簽署文件的形式會有所不同。

常用的租賃文件包括租賃協議(tenancy agreement)及租契(lease)。雖然租賃協議及租契兩詞經常被當作同義詞使用(亦經常被統稱為「租約」),其實技術上來說,兩者並不相同。

租期

租契 通常乃指租期 超過三年 的租賃文件。租契必須以契約方式簽立,即必須經簽署、蓋章及交付。也就是說,租契各方須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上小紅章(通常為一小片紅色貼紙)及互相交換該租契。

租賃協議 通常指租期 不超過三年 的租賃文件。租賃協議的各方只須簽署該協議,而毋須蓋上小紅章及互相交換該租賃協議。但為保障雙方利益,最穩妥的做法還是簽署一式兩份的協議並將其互相交換。

立約方的身分

立約方的身分也對簽署租賃文件的形式有所影響。

簽署 租契 的個人、獨資經營者或合夥商行須在其簽名旁蓋上小紅章。有限公司則須於法定簽署人的簽名旁蓋上公司印章 / 鋼印,並須依據其公司章程細則簽署該租契。

簽署 租賃協議 的一方如屬獨資經營者、合夥商行或有限公司身分,除簽名外,亦須在租賃協議蓋上其公司圖章或戳印(視乎情況而定)。

圖表一

下圖簡列一般可用於簽署條款的字眼(只供參考用):-

簽署方身分

一般常用於簽署條款的字眼

租契

租賃協議

個人

由〔立約方姓名〕 簽署、蓋章及交付

由〔立約方姓名〕 簽署

獨資經營者

由〔獨資經營者之商業名稱〕之〔獨資經營者姓名〕簽署、蓋章及交付

茲蓋上〔業主/租客〕之圖章,並由〔獨資經營者之商業名稱〕之〔獨資經營者姓名〕簽署

合夥商行

由〔合夥商行之名稱〕之〔所有合夥人之姓名〕簽署、蓋章及交付

茲蓋上〔業主/租客〕之圖章,並由〔合夥商行之名稱〕之〔所有合夥人之姓名〕簽署

有限公司

茲蓋上〔該有限公司名稱〕之印章/鋼印,並由已獲其董事局正式授權之〔簽署者姓名〕簽署 

茲蓋上〔業主/租客〕之圖章,並由已獲其董事局正式授權之〔簽署者姓名〕簽署


假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構,業主在把物業租出前,必須先取得銀行 / 財務機構的同意,否則對業主及租客均會帶來負面影響。有關詳情請參閱 物業安排 > 業主與租客 > 按揭物業

1. 是否必須有律師代表,方可訂立租賃文件?

訂立合約的各方有權選擇是否聘用律師。事實上,就租務事項來說,很多人在簽署一些標準租賃文件時,不但沒有獲取法律意見,甚至沒有細閱其內容。

律師在草擬或細閱租賃文件時,必定會從法律角度著眼,並以其客戶的利益為依歸。擁有律師代表的一方之利益,自然會得到較佳保障。

律師草擬的租賃文件,大都能確認更多可能引起爭議的事項,所以也比一般標準租賃文件涵蓋更廣。立約方如能在正式簽訂租賃文件前認清並處理這些問題,日後出現糾紛的可能性便可大為減低。

2. 聽說有人冒稱物業擁有人出租物業,但當準租客交付按金及租金上期後,該「業主」便消失無踪。假如我有意租用物業,我怎能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人?

土地註冊處 向公眾提供「土地查冊」服務。 任何人士均可在土地註冊處查閱在香港之物業的擁有權資料。準租客應在簽立租賃文件前進行有關查冊。

假如準租客乃經由地產代理介紹租用物業,或已委託律師行處理相關文件,該代理或律師行則有責任進行有關查冊,以保障其客戶的利益。

3. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項?假若在租賃事項上出現糾紛/問題,應向那一個部門求助?

差餉物業估價署 負責執行《 業主與租客(綜合)條例 》(香港法例 第7章 )。該署亦提供有關租賃事項的服務,例如批署 《新租出或重訂協議通知書》 、發出《應課差餉租值證明書》及發出《處所主要用途證明書》等。公眾亦可致電差餉物業估價署的電話熱線2150 8229,向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處 乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。審裁處與法庭不同,審訊過程比較不拘形式,例如處理土地審裁處案件的法官和出席的律師均毋須穿著法庭服飾,法官也經常主動介入,直接與訴訟雙方討論案情。

假如有關糾紛只涉及金錢問題,而所涉金額不多於港幣五萬元,申索人可於 小額錢債審裁處 提出其索償。假如所涉金額較高,或有關的法律問題比較複雜,則可於區域法院或高等法院興訟(詳情可參閱 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 )。

4. 有關政府物業(例如公屋單位或政府商場舖位)的租務問題,我怎樣能獲得更多資料?

如欲查詢有關政府住宅物業的租務資料,請參閱 香港房屋委員會的網頁

有關政府商業樓宇的租務資料,請往 相關網頁 查看。

5. 「租賃」(tenancy)和「特許權」(licence)有甚麼分別?

租賃的法律効力,就是把土地的權益從業主轉移到租客身上,也就是說,租客藉此獲得了土地的佔用權。如果業主違反租賃文件的條款,租客不但可向業主索償,也可繼續佔用有關物業。

另一方面,特許權並不涉及土地的任何權益。特許權發出人容許特許持有人使用土地,而非獨有佔用土地。因此,若特許權發出人違反特許權中的條款,特許權持有人只能索取賠償,而未必能繼續佔用有關物業。因此, 特許權大都用於較短期的物業使用權(例如數星期或數月),或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況 (例如車位、報攤或商場之「車仔檔位」等)。

有關所謂「土地權益」的概念,可以大廈外牆為例說明。外牆乃一垂直的平面,所以不是土地,因此也無從產生土地權益。大廈外牆的權利及權益擁有人可以發出特許權,容許特許權持有人使用外牆,卻不能把外牆租出。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移,所以特許權立約方毋須繳納印花稅。不過,單是把一份文件標題為「特許權協議」(licence agreement),並不能避付印花稅。文件的名稱並不足以決定其為租賃文件還是特許權,最重要的乃是該文件所刻劃的實際情況。租賃和特許權的主要分別,在於物業使用者是否享有該物業的獨有佔用權。縱使個別情況可能相異,法律大致承認租賃的特色,就是物業使用者可藉在約定期內定期繳付某金額,而獲享該物業的獨有佔用權(即可單獨地、私下地佔用該物業)。如合約雙方就文件性質是否租賃或特許權而出現爭議,法庭可作出最後的決定權。

上述法律問題較為複雜,如有其他疑問,請諮詢閣下的律師。

6. 當雙方簽署正式租約之前,業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件(可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」)。簽署這份文件有甚麽後果?

準業主和準租客在簽立正式租約(即租契 / 租賃協議)之前,可先訂立臨時租約。簽署這份文件後,即表示準業主同意在未來出租有關物業,而準租客亦同意在未來承租物業。

臨時租約亦是一份合約,所以必須符合 訂立一般合約的條件 ,即是必須由其中一方 提出要約、另一方接受該要約、付出代價、訂立法律關係的意圖等等。協議條款必須能夠被確定的,包括:

  1. 雙方名稱;
  2. 樓宇名稱及地址;
  3. 租約開始日期;
  4. 租約年期;
  5. 租金及其他需要付出的代價。

臨時租約對雙方均有法律約束力。在簽署這份文件後,若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約,另一方便可向法庭申請強制執行命令,亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

除了簽署臨時租約外,另一可能會出現的情況是:租客被要求簽署一份名為「租賃要約」(Offer to Lease)的文件,然後再交由業主簽署(即由業主接受有關租賃)。實際上,簽署「租賃要約」的後果類似簽署臨時租約。

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