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聲明:下文觸及事項牽涉複雜的法律論據,如遇類似情況,請尋求法律意見。

I. 概述

土地註冊處管理的土地登記冊備存每項物業的契約或文件,這些文件載有該項物業的法定擁有人資料。

香港法例 第128章《土地註冊條例》 訂定條文,處理影響土地財產或不動產的契據註冊、轉易契註冊、判決及其他文書註冊的事宜,亦觸及土地註冊處紀錄的備存,以及其他與土地註冊有關的事宜。

物業的法定或名義擁有人有時會稱為「紙上業主」,任何人均可輕易在物業的文件追尋或查察其名字。不過,法律上物業的擁有人不一定是權益擁有人。物業的權益擁有人有權享用物業,或享有物業權益的實權,不同於物業的法定或名義擁有人。在大多數情況下,權益擁有人通常是支付真金白銀購入物業的人,他以「歸復信託」或「法律構成信託」方式轉予物業的法定業主,因此,兩者不一定是同一人。

舉例說,某項物業以X的名義購買,但由Y付錢,而Y並沒有表明他有意放棄擁有該物業的權益,在此情況下,便可假定Y有意保留其權益,而X只能以「歸復信託」方式持有物業。

如雙方均沒有表明是否有意擁有物業的權益,法律上便可推定以「法律構成信託」形式分配權益。「法律構成信託」的原則是,假設某人持有物業,而他出於良好意圖及公平原則,與另一人分享該物業,他便必須以信託形式,與該人共同持有物業。

舉例說,X以自己的名義付錢置業後,與女朋友Y共住。Y雖沒有在購入物業時付出金錢,但她亦為單位貢獻良多,例如料理家務,她便可以「法律構成信託」方式攤分物業的權益。「法律構成信託」構成與否,與雙方的意圖無關,著眼點是「公平」。換言之,X是否有意將物業權益分給Y,並不重要,重點是Y的付出是否「足夠」讓他以衡平法原則爭取自己的物業權益。

大多數情況下,土地註冊處備存的文件會顯示物業的權益擁有人,這些文件包括法院或審裁處正在處理與土地相關的案件、土地權益、法定押記及破產申請等。如物業買家仍未向銀行清繳按揭貸款,銀行便擁有該物業的權益,直至按揭貸款完全還清為止。

然而,在某些情況下,查察物業的權益擁有人並不容易。例如物業只登記丈夫一人的名字,但事實上,該物業卻是夫婦二人的婚姻居所。單憑物業的契約,難以確認妻子是否擁有物業的權益。

婚姻居所的「紙上業主」可以夫婦二人的名字註冊,或由兩人的其中一方註冊,而他們可以共同支付樓價,又或只由單方支付。

如兩人均有份出資購入物業,他們便是該物業的共同業主,而業權可視乎情況分為「聯權共有」及「分權共有」。

如物業由兩人共同出資購買,但只以其中一名配偶的名字註冊,在契據文件中沒有顯示名字的一方仍可稱自己是該物業的權益擁有人。雖然物業只以其中一人的名字註冊,但他們仍然是物業的共同業主。如欲參考更多資料,可前往《社區法網》「 樓宇買賣 」一頁。

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