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VIII. 強制售賣

截至2011年6月,香港共有約4000座樓齡50年或以上的大廈。這些建築物已達到設計使用年限,而通常缺乏維修和保養。

為了鼓勵重建破舊大廈, 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》 (香港法例 第545章 )於1999年6月7日生效。

條例旨在容許在地段擁有一定業權份數的大業主向土地審裁處提出申請,要求土地審裁處為重建該地段而作出命令,強制售賣該地段。

A. 申請人的資格

一般來說,任何人士(並非以承按人以外的身份)擁有某地段不少於90%的不分割份數業權(即「大業主」),可向土地審裁處申請作出命令,強制售賣該地段所有不分割份數,作重建之用。

自2010年4月1日起, 《土地(為重新發展而強制售賣)(指明較低百分比)公告》 (香港法例 第545A章 )降低以下三類地段申請強制售賣的門檻,由90%業權降至80%業權:

  • 地段上每個單位各佔該地段不分割份數的10%以上;
  • 地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上;及
  • 地段並非坐落於工業地帶,而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈。

B. 強制售賣的程序

《土地(為重新發展而強制售賣)條例》 (香港法例 第545章 )載列強制售賣程序。

第一階段——申請

申請強制售賣時,大業主須提交一份估值報告,列明有關地段上各物業的評估市值。估值報告須在申請當日之前的3個月內擬備,並須訂明該地段的每項物業的評估市值(評估以空置物業為基礎),評估時毋須考慮發出強制售賣令的可能性及該地段的重建潛力。

提出申請的大業主必須:

  1. 把有關申請的文本送達每名小業主;

  2. 根據 《土地註冊條例》 (香港法例 第128章 ),就該地段註冊該項申請的文本;

  3. 於座落於該地段的建築物顯眼部分(如該地段上並無建築物,則於該地段的顯眼部分)張貼中、英文通告;及

  4. 在本港有售的報章刊登通告,中、英文報章最少各一份。

第二階段——對申請所作出的裁定

收到申請後,土地審裁處需要決定是否作出強制售賣令。

首先,若任何小業主對估值報告中評估物業的價值有爭議,土地審裁處須就該爭議進行聆訊和作出裁定。

若無法尋獲小業主,大業主需要證明小業主的物業,在估值報告中獲評估的價值,不少於公平及合理的價值(包括與大業主的物業的價值比較)。

倘有需要,土地審裁處可以因應證據調整估值。

第二,大業主須令土地審裁處信納:

  1. 基於該地段上的齡期或其維修狀況,該地段應重新發展;及

  2. 大業主已採取合理步驟,以獲取該地段的所有不分割份數。若已知小業主的下落,合理步驟包括以公平及合理的條件商議購買小業主所擁有的不分割份數。

售賣令發出後,大業主須:

  1. 向每名小業主送達命令的副本;

  2. 向地政總署署長送達命令的副本;及

  3. 在本港有售的報章刊登通告,中、英文報章最少各一份。

第三階段——售賣

土地審裁處若決定發出強制售賣令,便會委任售賣受託人負責出售。

除非所有相關人士書面同意採用土地審裁處批准的其他出售方式,否則該地段必須以公開拍賣方式出售。

若該地段以公開拍賣方式出售,該地段必須售予出價最高的競投者,土地審裁處會考慮地段的重新發展潛力,審批拍賣底價。

任何人士,包括大業主和小業主,均可出價競投。

該地段必須於強制售賣令發出起計3個月內售賣。若該地段未能在這段期間賣出,受託人、大業主或小業主,可向土地審裁處申請額外延長出售時間多3個月,以強制售賣地段。如地段在有關限期內仍未能售出,強制售賣將會失效。

第四階段——分攤和運用售賣收益

出售地段所得的款項及相關費用,會根據估值報告所評估的大業主及小業主的物業價值,按比例攤分給各業主。攤分安排亦要符合土地審裁處可能作出的調整。

C. 強制售賣案件中的調解

1. 實務指示:根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)進行強制售賣土地案件調解

實務指示( LTPD: CS No. 1/2011 )適用於所有根據 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》 (香港法例 第545章 )進行的強制售賣個案。

根據實務指示,土地審裁處審理強制售賣土地案件前,各方應嘗試就有關強制拍賣申請中所產生的爭議,進行調解,以達成和解。

若強制售賣土地案件中的申請人(即大業主)不合理地不參與或拒絕嘗試與小業主進行調解——

  • 土地審裁署有可能認為大業主沒有採取所有合理步驟,以獲取有關地段的所有不分割份數;及
  • 土地審裁處在決定是否發出售賣令時,有權把不參與或拒絕嘗試調解一事納入考慮之列。

2. 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》調解先導計劃

為協助業主解決有關強制拍賣引起的爭議,發展局推出調解先導計劃,並提供財政支持,協助涉及或即將涉及強制拍賣申請的業主,進行自願性質的調解。

聯合調解專線辦事處有限公司由發展局委託成立,負責營運調解先導計劃至2013年1月。

有興趣參與調解的人士可參與調解先導計劃。

在調解先導計劃下,調解所需的時間,連同不超過3小時的初步調解會議在內,將不超過15小時。

為了協助業主,先導計劃採用統一的申請費及調解員費用以進行調解,由大業主及小業主雙方平均攤分費用。

1. 申請費

每方港幣500元

2. 調解員費用

    初步調解會議(不超過3小時)

    後續調解會議(第4至15小時)



每小時港幣3,000元

每小時港幣3,000元


3. 資助長者小業主的調解員費用

根據調解先導計劃進行自願性質調解的長者小業主,可以向聯合調解專線辦事處申請資助,有關資助可應付首15小時的調解會議費用(包括不超過3小時的初步調解會議)。

申請資格

申請人必須符合下列條件,方可獲得資助:

  • 持有有效香港身份證;
  • 年滿60歲或以上;
  • 為私人住宅或綜合用途樓宇內住用單位的業主;
  • 受已向土地審裁處根據 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》 (香港法例 第545章 )作出的強制售賣申請影響,或受將向土地審裁處作出的強制售賣申請影響的小業主;
  • 申請人及其配偶均居住於該物業;及
  • 符合以下入息及資產限額(或正領取綜合社會保障援助或普通高齡津貼)︰

 

每月入息上限(註二 )

資產總值上限(註三 )

單身人士

港幣6,660元

港幣372,000元

已婚人士

港幣10,520元

港幣562,000元


註一:聯合調解專線辦事處不會接受現時正享有任何形式的資助房屋或相關福利的業主/戶主或其配偶,申請調解員費用資助。

註二:入息限額的計算:不包括強積金供款、傷殘津貼、高齡津貼及有關自住物業的按揭供款。

註三:資產限額的計算:不包括有關自住物業的價值。

申請程序

符合申請資格的長者小業主,如欲申請調解員費用資助,須於調解會議開展前向聯合調解專線辦事處處提交申請,否則申請將不會受理。

申請資助的長者小業主須就其提交的所有文件,憑藉 《宣誓及聲明條例》 (香港法例 第11章 )作出聲明,確認提供的資料均屬真確無訛。

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