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常見問題

1. 在簽署正式租約之前,業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件(可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」)。簽署這份文件有甚麽後果?

簽署臨時租約後,即表示準業主同意在未來出租有關物業,而準租客亦同意在未來承租物業。臨時租約亦是一份合約,所以必須符合訂立一般合約的條件。臨時租約對雙方均有法律約束力,在簽署這份文件後,若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約,另一方便可向法庭申請強制執行命令,亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

想知道更多簽署租約之前應注意的事項,請參考 物業安排 > 業主與租客 > 簽署租約之前應注意的事項

2. 為甚麼有些租賃文件必須在土地註冊處註冊,有些則毋須註冊?

在土地註冊處註冊文件的主要作用,就是讓公眾得知該處存有所有影響香港土地的文件記錄,並為涉及個別物業的文件,設立優次制度。文件經註冊後,即被視作已通知公眾該文件的存在及其內容。註冊日期也影響著附屬個別物業的眾多權益的優先權。

租賃文件既然涉及土地,當然也可於土地註冊處註冊。但 《土地註冊條例》 列明,有關通知及優先權的原則,並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。因此,所涉租期超過三年的租賃文件(即租契)應予註冊,否則現任業主的業權繼承人大可不承認該租契。如果有其他影響同一物業的文件已經註冊,此租契便會失去優先權。

另一方面,租期不超過三年的租賃文件(即租賃協議),並不會因註冊而有任何得益或損失。但是若租賃協議有續租權條款,即使租期並不超過三年,亦應該註冊。

如想了解簽署租約之後,要如何處理該等文件,請參考 物業安排 > 業主與租客 > 如何處理已簽署的租約?

3. 假若租客在物業內進行刑事性的活動,我可能會面對甚麼問題?

如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會面對刑事檢控,可能會留案底及入獄。因此,若業主得悉租客在出租物業內從事非法活動,應立即報警。

要了解租客將物業用作其他未經許可的用途,業主要負上甚麼責任,請參考 物業安排 > 業主與租客 > 使用或佔用出租物業的一般守則 > 問題2

4. 一般來說,應由業主還是租客負責維修保養出租物業?

面對有關維修保養的問題時,業主及租客須倚賴租賃文件所述,以釐定其個別責任。一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上,但維修保養責任不包括物業的「正常損耗」。因此,租客毋須因時間久遠及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面,妥善草擬的租賃文件,亦應闡明業主對結構性維修保養的責任,當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主沒有佔用物業,當然不能強求業主就其不知悉的損毁負上責任。

有關租賃物業的維修/保養責任,請參考 物業安排 > 業主與租客 > 維修/保養的責任

5. 如果租客在租期最後兩個月拒絕繳付租金,要求業主以沒收按金(相等於兩個月租金)代替交租,業主應否接受?

租賃文件通常都會列明租客須繳付按金,作為其履行及遵守租賃文件內所作承諾的保證,例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。如果業主收回物業後,發現水喉堵塞、牆壁塗花、窗戶破爛、雪櫃不翼而飛和滿地垃圾等,租客卻已經消失得無影無蹤,按金便未必足以補償所欠租金及把物業回復原狀所需費用。因此,接受租客以按金代租金的提議並不明智。

想閱讀更多有關業主與租客的舉例說明, 請參考 物業安排 > 業主與租客 > 舉例說明

6. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項?假若在租賃事項上出現糾紛/問題,應向那一個部門求助?

差餉物業估價署負責執行 《業主與租客(綜合)條例》 (香港法例 第7章 ),亦提供有關租賃事項的服務。公眾可致電熱線2150 8229,向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。審裁處與法庭不同,審訊過程比較不拘形式,法官也經常主動介入,直接與訴訟雙方討論案情。

假如有關糾紛只涉及金錢問題,而所涉金額不多於港幣五萬元,申索人可於小額錢債審裁處提出其索償。假如所涉金額較高,或有關的法律問題比較複雜,則可於區域法院或高等法院興訟。

想知道如何追討欠租及收樓,請參考 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓

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