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VII. 常見的滋擾行為:滲水

滲水是香港多層式大廈常見的滋擾行為。

滲水不但對受影響業主和佔用人造成滋擾和不便,更有可能破壞大廈建築物的結構。

業主應留意自己的單位有否滲水,亦要留意有否受其他單位滲水影響。

A. 滲水的常見成因是甚麼?

滲水的常見成因包括:

  • 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水;
  • 樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水;
  • 樓板防水層或浴缸封邊殘損;及
  • 污水或雨水經由天台∕外牆滲入。

B. 怎樣查出滲水的源頭?

業主有責任維修及管理其物業,包括查出滲水源頭。如滲水發生在私人物業,業主應先查出原因,如情況許可,便應與相關住戶和業主合作,進行維修。

食物及環境衞生署(食環署)和屋宇署的聯合辦事處編印了 《DIY家居滲水簡易測試》小冊子 ,介紹偵測滲水源頭的方法,業主可參考此小冊子的檢測方法,與鄰居協力解決問題。

如業主偵測不到滲水的源頭,便應直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠,鑑定滲水原因,盡快修理。

C. 如何處理滲水糾紛?

如果懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位,應盡快與有關住戶商討,檢測滲水源頭及進行維修工程。

業主立案法團有責任維修大廈的共用地方,因此,如懷疑滲水源自大廈的共用地方,受影響的住戶可向大廈業主立案法團求助。

業主在必要時更可聘請建築和法律顧問,根據大廈公契內容要求負責人士解決滲水問題,甚至提出索償,或因遭受私人滋擾提出禁制令(詳情請參考G. 涉及滲水事故的民事訴訟,原告人須提交甚麼證明?)

假如業主無法與鄰居協商解決滲水問題,他可向食環署和屋宇署的聯合辦事處投訴。

D. 食環署和屋宇署的聯合辦事處

2006年中,食物及環境衛生署(食環署)和屋宇署成立聯合辦事處,處理須由政府介入的滲水事故。

聯合辦事處提供一站式服務,處理樓宇滲水投訴,負責執行香港法例 第132章《公眾衛生及市政條例》 的相關條文,制止滲水情況。

如有需要,聯合辦事處會轉介個案予屋宇署或水務署,作出相應行動;例如屋宇署會按香港法例 第123章《建築物條例》 ,處理樓宇及排水渠失修問題;而水務署則按香港法例 第102章《水務設施條例》 ,制止浪費食水的情況。

E. 聯合辦事處處理住宅滲水投訴的程序

聯合辦事處收到滲水投訴後,會於6個工作天內聯絡投訴人,安排現場視察滲水情況。

聯合辦事處會評估滲水是否牽涉公眾衛生妨擾、是否影響大廈結構安全或涉及浪費食水。

假如聯合辦事處認為個案涉及違例,處方人員可進行基本測試,如檢測單位內的喉管和衛生設備,並按需要聯繫樓上或毗鄰單位的住戶,進行更多測試,如色水測試、水錶流量測試、喉管反向壓力測試及濕度監測等,以調查滲水源頭。

如業主或租客拒絕合作,聯合辦事處可向法庭申請手令進入單位,但調查過程便會因此延長。

如初步檢測不能找出滲水源頭,聯合辦事處便會委聘顧問公司進行更多測試。顧問公司會視乎個別情況,以更深入的方法測試滲水源頭,包括地台蓄水測試、牆身灑水測試、水錶流量測試、喉管反向壓力測試、天台蓄水測試及濕度監測等。

如有關業主或住戶願意合作,調查通常可於90個工作天內完成,並將結果通知投訴人。若未能於90個工作天內完成調查,聯合辦事處會以書面告知投訴人調查進展。

F. 聯合辦事處怎樣減輕滲水帶來的滋擾?

聯合處事處獲授權執行香港法例 第132章《公眾衛生及市政條例》 的相關條文;證實滲水源頭後,可發出「妨擾事故通知」,規定有關人士在通知指明的期限內減輕滋擾情況,否則可提出檢控;一經定罪,最高可被罰款10,000元,另加每日罰款200元《公眾衛生及市政條例》第127(3)條及附表9)。

如個案危害大廈的結構安全或涉及浪費食水,聯合辦事處會按需要將個案轉介至屋宇署或水務署,作出跟進行動。

聯合辦事處亦可向法庭申請「妨擾事故命令」,命令有關人士減輕滋擾情況。任何人沒有遵照法庭命令會被檢控,一經定罪,最高可被罰款25,000元,另加每日罰款450元(《 公眾衛生及市政條例》 第127(7)(a)條附表9 )。

G. 涉及滲水事故的民事訴訟,原告人須提交甚麼證明?

原告人根據普通法就滲水滋擾事故提出民事訴訟時,必須證明(1)滲漏源自被告人的物業;及(2)被告人對其物業滲水有實質認知或推定認知。

所謂「認知」,可分為被告確實知悉事故(實質認知),及被告若有正常及合理地留意事件,理應知悉事故(推定認知)。

原告人有舉證責任,在可能性的權衡下,證明滲漏源自被告的物業;被告人則不用證明滲漏源頭不在其單位,亦不用證明他沒有做成滋擾。

只有確立被告人對滲漏有實質認知或推定認知,以及沒有在合理時間內採取補救行動,被告人才須賠償原告人。如您的鄰居延遲告知您的單位可能是滲水源頭,除非您對滲水有實質或推定認知,否則只有在他投訴後,您才有責任賠償滲水導致的損失。

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