截至2011年6月，香港共有约4000座楼龄50年或以上的大厦。这些建筑物已达到设计使用年限，而通常缺乏维修和保养。

为了鼓励重建破旧大厦， 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）于1999年6月7日生效。

条例旨在容许在地段拥有一定业权份数的大业主向土地审裁处提出申请，要求土地审裁处为重建该地段而作出命令，强制售卖该地段。

A. 申请人的资格

一般来说，任何人士（并非以承按人以外的身份）拥有某地段不少于90%的不分割份数业权（即「大业主」），可向土地审裁处申请作出命令，强制售卖该地段所有不分割份数，作重建之用。

自2010年4月1日起， 《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》 （香港法例 第545A章 ）降低以下三类地段申请强制售卖的门槛，由90%业权降至80%业权：

• 地段上每个单位各占该地段不分割份数的10%以上；
• 地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上；及
• 地段并非坐落于工业地带，而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦。

B. 强制售卖的程序

《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）载列强制售卖程序。

第一阶段——申请

申请强制售卖时，大业主须提交一份估值报告，列明有关地段上各物业的评估市值。估值报告须在申请当日之前的3个月内拟备，并须订明该地段的每项物业的评估市值（评估以空置物业为基础），评估时毋须考虑发出强制售卖令的可能性及该地段的重建潜力。

提出申请的大业主必须：

1. 1. 把有关申请的文本送达每名小业主；
   2. 根据 《土地注册条例》 （香港法例 第128章 ），就该地段注册该项申请的文本；
   3. 于座落于该地段的建筑物显眼部分（如该地段上并无建筑物，则于该地段的显眼部分）张贴中、英文通告；及
   4. 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。

第二阶段——对申请所作出的裁定

收到申请后，土地审裁处需要决定是否作出强制售卖令。

首先，若任何小业主对估值报告中评估物业的价值有争议，土地审裁处须就该争议进行聆讯和作出裁定。

若无法寻获小业主，大业主需要证明小业主的物业，在估值报告中获评估的价值，不少于公平及合理的价值（包括与大业主的物业的价值比较）。

倘有需要，土地审裁处可以因应证据调整估值。

第二，大业主须令土地审裁处信纳：

1. 1. 基于该地段上的龄期或其维修状况，该地段应重新发展；及
   2. 大业主已采取合理步骤，以获取该地段的所有不分割份数。若已知小业主的下落，合理步骤包括以公平及合理的条件商议购买小业主所拥有的不分割份数。

售卖令发出后，大业主须：

1. 1. 向每名小业主送达命令的副本；
   2. 向地政总署署长送达命令的副本；及
   3. 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。

第三阶段——售卖

土地审裁处若决定发出强制售卖令，便会委任售卖受讬人负责出售。

除非所有相关人士书面同意采用土地审裁处批准的其他出售方式，否则该地段必须以公开拍卖方式出售。

若该地段以公开拍卖方式出售，该地段必须售予出价最高的竞投者，土地审裁处会考虑地段的重新发展潜力，审批拍卖底价。

任何人士，包括大业主和小业主，均可出价竞投。

该地段必须于强制售卖令发出起计3个月内售卖。若该地段未能在这段期间卖出，受讬人、大业主或小业主，可向土地审裁处申请额外延长出售时间多3个月，以强制售卖地段。如地段在有关限期内仍未能售出，强制售卖将会失效。

第四阶段——分摊和运用售卖收益

出售地段所得的款项及相关费用，会根据估值报告所评估的大业主及小业主的物业价值，按比例摊分给各业主。摊分安排亦要符合土地审裁处可能作出的调整。

C. 强制售卖案件中的调解

1. 实务指示：根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（香港法例第545章）进行强制售卖土地案件调解

实务指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）适用于所有根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）进行的强制售卖个案。

根据实务指示，土地审裁处审理强制售卖土地案件前，各方应尝试就有关强制拍卖申请中所产生的争议，进行调解，以达成和解。

若强制售卖土地案件中的申请人（即大业主）不合理地不参与或拒绝尝试与小业主进行调解——

• 土地审裁署有可能认为大业主没有采取所有合理步骤，以获取有关地段的所有不分割份数；及
• 土地审裁处在决定是否发出售卖令时，有权把不参与或拒绝尝试调解一事纳入考虑之列。

2. 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》调解先导计划

为协助业主解决有关强制拍卖引起的争议，发展局推出调解先导计划，并提供财政支持，协助涉及或即将涉及强制拍卖申请的业主，进行自愿性质的调解。

联合调解专线办事处有限公司由发展局委讬成立，负责营运调解先导计划至2013年1月。

有兴趣参与调解的人士可参与调解先导计划。

在调解先导计划下，调解所需的时间，连同不超过3小时的初步调解会议在内，将不超过15小时。

为了协助业主，先导计划采用统一的申请费及调解员费用以进行调解，由大业主及小业主双方平均摊分费用。

1. 申请费	每方港币500元
2. 调解员费用 初步调解会议（不超过3小时） 后续调解会议（第4至15小时）	每小时港币3,000元 每小时港币3,000元

3. 资助长者小业主的调解员费用

根据调解先导计划进行自愿性质调解的长者小业主，可以向联合调解专线办事处申请资助，有关资助可应付首15小时的调解会议费用（包括不超过3小时的初步调解会议）。

申请资格

申请人必须符合下列条件，方可获得资助：

• 持有有效香港身份证；
• 年满60岁或以上；
• 为私人住宅或综合用途楼宇内住用单位的业主；
• 受已向土地审裁处根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）作出的强制售卖申请影响，或受将向土地审裁处作出的强制售卖申请影响的小业主；
• 申请人及其配偶均居住于该物业；及
• 符合以下入息及资产限额（或正领取综合社会保障援助或普通高龄津贴）∶

	每月入息上限（注二 ）	资产总值上限（注三 ）
单身人士	港币6,660元	港币372,000元
已婚人士	港币10,520元	港币562,000元

注一：联合调解专线办事处不会接受现时正享有任何形式的资助房屋或相关福利的业主/户主或其配偶，申请调解员费用资助。

注二：入息限额的计算：不包括强积金供款、伤残津贴、高龄津贴及有关自住物业的按揭供款。

注三：资产限额的计算：不包括有关自住物业的价值。

申请程序

符合申请资格的长者小业主，如欲申请调解员费用资助，须于调解会议开展前向联合调解专线办事处处提交申请，否则申请将不会受理。

申请资助的长者小业主须就其提交的所有文件，凭藉 《宣誓及声明条例》 （香港法例 第11章 ）作出声明，确认提供的资料均属真确无讹。