表面看来，只要租客准时缴付租金，并且保持物业状况良好，业主大可毋须理会租客在物业内的行为。但问题并非如此简单。出租物业若被用作未经许可的用途，物业拥有人可能会因而惹上麻烦。

1. 如何确定物业的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途？

租赁文件大多会包含一项条款，指明出租物业只能用作住宅或非住宅（例如注明是办公室或商铺）用途，假若业主认为租客已违反了该项条款，例如把住宅物业用作商铺，业主应先取得证据，方可采取进一步行动。

就物业是否用作住宅或非住宅的问题或争议，业主或租客均可要求 差饷物业估价署 发出「处所主要用途证明书」。假若有关争议已交由法庭处理，应使用 表格 TR4 作出有关申请。假若并未将有关个案呈上法庭，则应使用 表格TR4D ，并缴付3,850元申请费。虽然该证明书所提供的答案并非绝对不可推翻，但对法庭也有很强的参考作用。

欲知更多有关上述证明书的事宜，请联络差饷物业估价署（电话：2152 0111或2150 8229）。

2. 我的租客把租给他的住宅物业用作商业用途（用作办公室）。此等行为会否影响我作为业主的权益或使我负上任何责任？假若租客在物业内进行刑事性的活动，我可能会面对甚么问题？

物业若被用作未经许可的用途，可能为其拥有人（即业主）带来麻烦，包括：-

违反政府租契

有关香港土地的一个有趣现象是：物业拥有人其实并没有真的拥有该物业。事实上，香港所有的土地（除现今圣若翰座堂所座落的一块土地外）均为香港政府所拥有。一般大厦单位的拥有人其实只是拥有该大厦所座落土地的部分业权。政府把土地租给一位「拥有人」的时候，当然会签立契约。这份契约一般称为 政府租契 ，内里包括对「拥有人」及其所有权继承人的各种限制。其中一项常见的限制就是「拥有人」必须遵守政府租契所载的土地使用规限。假若有人违反有关限制，例如在指定为住宅用物业内进行商业活动，政府即有权重新进入该物业，并收回该物业的占有权。虽然政府极少采用此等较为极端的措施，但地政总署可要求「拥有人」申请临时豁免及缴付豁免费，以换取政府暂时宽免其重新进入有关物业的权利。

违反大厦公契

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上，它列出与管理该大厦有关的规条。

标准的大厦公契都会列明，单位拥有人必须遵守有关的政府租契，并只能够把物业用作已获准许的用途。单位拥有人一般也须确保租客或占用人没有违反有关条款。因此，即使租客违反政府租契及大厦公契，业主仍须就管理公司或大厦其他单位拥有人提出的法律行动负上责任。

对第三者的责任

假若住宅用物业被用作商业用途，自然也出现比预期为多的访客。访客遇上与该物业有关的意外，并因而对业主作出申索的机会也会相应增加。妥善草拟的租赁文件都会列明，租客若违反该文件的条款，则须就因之而起所有对业主的申索及责任作出补偿。但若业主面对一份草率的租约，可能发觉其并未就有关责任作出清楚阐释。在这种情况下，业主或许会被卷入完全未有预计的诉讼纠纷。

刑事责任

假若租客仅是把物业用作未获准许的用途，业主可能面对的最坏境况也只限于金钱损失及赔偿。但如果业主知道租客在物业内从事非法活动 ，例如经营赌场或卖淫场所，而不闻不问，业主可能会面对刑事检控，后果就不仅限于金钱损失及赔偿，更可能会被留下案底及入狱。因此，若业主得悉租客在出租物业内从事非法活动，应立即报警。

大部分租赁文件都会清楚规定有关物业的用途，例如住宅、零售、工业等。假若租客违反有关条款，可能引致业主行使其没收租赁的权利。不过，业主的权利和责任在不同情况下可能有所不同。业主应谘询专业法律意见，以便清楚了解个别情形。例如，即使租客把住宅用物业用作家庭办公室，可能只不过把该物业的地址用作通讯地址，而所有商业活动也只不过是在电脑上进行，不涉及访客也不涉及储存货物。这类行为根本不会损害该物业，也不会对业主有负面影响。在这种情况下，即使租客的确在技术上违反了租赁文件的条款，法庭大概也会对有关租客网开一面。

3. 我租住一个大厦单位，邻居每喜在深夜时分大唱卡啦OK，扰人清梦。我向大厦管理处投诉，得到的答覆却指出：由于我不是物业拥有人，所以大厦公契没有赋予我任何权利，因而无权作出投诉。我可以怎样做？

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上，它列出与管理该大厦有关的规条。一份详尽的大厦公契可以长达百多页。

技术上来说，由于租客并非大厦单位的拥有人，的确没有任何依大厦公契而得的权利。但这并不会妨碍大厦的管理人（或业主立案法团）行使大厦公契所赋予的权力。

一般的大厦公契都会述明，单位拥有人不可引起或容许他人（即包括拥有人及其租客）引起对大厦其余占用人的滋扰。因此，大厦管理人可在符合大厦公契的规定下，作出任何所需行动，包括采取诉讼行动，以阻止那位滋扰他人的邻居。

在有关的租赁文件的条款中，业主可能亦曾承诺尽力确保所有受大厦公契规管的各方，均遵守及履行该公契。也就是说，即使租客并无任何依公契而得的权力，业主也有责任行使其藉公契而得的权力，协助租客制止那位邻居继续在深夜高歌。

假设大厦公契完全没有提及有关滋扰的事项，租客的唯一途径相信就是依据 侵权法 去控告那位邻居，也就是透过 民事诉讼 以上述理由去索取金钱赔偿。要量化歌声所作的滋扰而订出索偿金额，可能比较困难，但租客可尝试取得 禁制令 ，以禁止该邻居继续夜半高歌。由于有关的法律程序极为繁复，有意申请禁制令者应聘请律师协助。