成文法例对有关保养物业的责任只提供很少的指引。《 业主与租客（综合）条例 》完全没有提及这个课题。《 建筑物条例 》（香港法例 第123章 ）赋予建筑事务监督权力，如已宣布建筑物会构成危险，可迫令其拥有人进行修葺。不过此等权力只涉及构成危险的建筑物，并不适用于日常的维修保养。《 公众卫生及市政条例 》（香港法例 第132章 ）赋予某类公职人员权力，要求物业的拥有人或占用人清洁该物业。不过此等权力只涉及与卫生状况有关的事项，对一般的维修保养没有太大关系。

假如政府部门发出法定命令（或修葺令），作为物业拥有人的业主当然要负上责任。若租客收到有关命令，应尽快通知业主，以便采取适当的措施。

有关日常的维修保养，业主和租客均需负上下述的隐含法律责任。业主须提供适合人居住的处所。租客则须以合乎租客身分的方式使用该处所（即以合理及恰当的方式使用物业），并不可对其作出损毁。很明显这些隐含法律责任相当含糊，对有关的问题未能提供很大帮助。

因此，妥善草拟并清楚列明有关维修保养责任的租赁文件，是非常重要的。

1. 一般来说，应由业主还是租客负责维修保养出租物业？

面对有关维修保养的问题时，业主及租客须倚赖租赁文件所述，以厘定其个别责任。一般的做法是，业主负责有关外部及结构性的维修，租客则负责内部及非结构性的部分。这种简单的解释其实是很易出问题的。所谓内部、外部、结构性、非结构性等这些词语在不同的情况下可以有不同的解释。因此，妥善草拟的租赁文件会包括所有可能引起争端的范围，并就此清晰厘定双方的责任。由律师草拟的租赁文件可能长达数十页，而坊间所见的标准租约则只需一至两页，也正是这个原因。

一般的租赁文件条款都会把很多责任加诸租客身上。这种表面的不公平现象，其实是颇为合理的。由于在租期内，租客已是物业的占用人或「负责人」，而租赁的法律效力，又是把物业的权益从业主转移到租客身上，所以有关维修保养的责任，自然也转移到租客身上了。基于同样理由，租客负有隐含的法律责任，须以合乎租客身分的方式使用出租物业，并不可对其作出损毁。

一项在租赁文件内常见的条款，就是租客维修保养的责任，不包括物业的「正常损耗」。因此，租客毋须就因时间关系及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面，妥善草拟的租赁文件，亦应阐明业主对结构性维修保养的责任，当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主并无占用有关物业，当然不能强求业主就其并不知悉的损毁负上责任。

整体来说， 有关维修保养责任的问题，乃取决于业主及租客所协议的条款 。假如双方并未签订书面租赁文件，或该租赁文件并无列明有关问题，因之而起的纠纷可能需交由法庭裁决。法庭将考虑的因素包括：普通法内关于「合乎租客身分」的责任，个别纠纷中的实际情况，双方行为的合理性等。

业主进入物业的权利

根据《 业主与租客（综合）条例 》 第24条 ，业主可进入物业以作出必需的修葺 / 维修。业主及其佣工与代理人可：

1. 在任何合理时间内，进入并视察有关租赁物业，以确定物业是否需要任何必需的修葺；及
2. 将入内视察的意图以通知书送达租客的14天后，进入有关租赁物业并进行所有必需的修葺。

在本条例中，「必需的修葺」意指如租客与业主有契诺（根据合约条文规定）将物业修葺以维持于可租用的状况，则 租客 必须作出的修葺。此外，业主可向租客讨回有关维修费用，但要视乎租约条款或其他协议而定。

2. 如果出租物业发生火警，业主因而蒙受损失，业主可否向租客索偿？

要视乎业主与租客在租约内协定的条款，亦要考虑火警起因（例如是否纯属意外或缘于人为疏忽？）

在实际情况中，谨慎的业主会为有关物业及家居物品购买保险。家居物品，例如家具、装饰、电器及个人财物的损失或损毁都可以受保，当中常见的保险例子是 「住户综合保险」。（详情请参阅《社区法网》中的「保险」）

此外，切记业主有责任通知保险公司有关物业已经出租予他人。

租客亦可能需要为物业购买适当保险（视乎有关租约条款而定）。