VIII. 强制售卖
截至2022年，香港共有约9,600座楼龄50年或以上的大厦。这些建筑物已达到设计使用年限，而通常缺乏维修和保养。
为了鼓励重建破旧大厦， 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）于1999年6月7日生效。
条例旨在容许在地段拥有一定业权份数的大业主向土地审裁处提出申请，要求土地审裁处为重建该地段而作出命令，强制售卖该地段。
A. 申请人的资格
一般而言， 拥有某地段的不分割份数中下列百分比的人士或公司， 可向土地审裁处提出申请强拍该地段以作重新发展—
| 楼宇类别 | 楼龄 (年) | 强拍申请门槛 | |
| 指定地区 | 非指定地区 | ||
| 一般私人楼宇 | <50 | 90% | |
| 50-59 | 70% | 80% | |
| 60-69 | 65% | 70% | |
| ≥ 70 | 65% | ||
| 并非位于工业地带的工业大厦 | <30 | 90% | |
| ≥30 | 70% | ||
| 地段上每一个单位，均代表多于该地段所有不分割份数的10% | 不论楼龄 | 80% | |
指定地区为：
- 长沙湾（包括深水埗）；
- 马头角（包括九龙城和土瓜湾）；
- 旺角；
- 西营盘及上环；
- 荃湾；
- 湾仔；及
- 油麻地。
B. 强制售卖的程序
《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）载列强制售卖程序。
第一阶段——申请
申请强制售卖时，大业主须提交一份估值报告，列明有关地段上各物业的评估市值。估值报告须在申请当日之前的3个月内拟备，并须订明该地段的每项物业的评估市值（评估以空置物业为基础），评估时毋须考虑发出强制售卖令的可能性及该地段的重建潜力。
提出申请的大业主必须：
第二阶段——对申请所作出的裁定
收到申请后，土地审裁处需要决定是否作出强制售卖令。
首先，若任何小业主对估值报告中评估物业的价值有争议，土地审裁处须就该争议进行聆讯和作出裁定。
若无法寻获小业主，大业主需要证明小业主的物业，在估值报告中获评估的价值，不少于公平及合理的价值（包括与大业主的物业的价值比较）。
倘有需要，土地审裁处可以因应证据调整估值。
第二，大业主须令土地审裁处信纳：
-
- 基于该地段上的龄期或其维修状况，该地段应重新发展；及
- 大业主已采取合理步骤，以获取该地段的所有不分割份数。若已知小业主的下落，合理步骤包括以公平及合理的条件商议购买小业主所拥有的不分割份数。
如地段上的楼宇楼龄达50年或以上，而所有小业主不反对重建， 则土地审裁处无须审视地段是否理应重新发展。
售卖令发出后，大业主须：
-
- 向每名小业主送达命令的副本；
- 向地政总署署长送达命令的副本；及
- 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。
第三阶段——售卖
土地审裁处若决定发出强制售卖令，便会委任售卖受讬人负责出售。
除非所有相关人士书面同意采用土地审裁处批准的其他出售方式，否则该地段必须以公开拍卖方式出售。
若该地段以公开拍卖方式出售，该地段必须售予出价最高的竞投者，土地审裁处会考虑地段的重新发展潜力，审批拍卖底价。
任何人士，包括大业主和小业主，均可出价竞投。
该地段必须于强制售卖令发出起计3个月内售卖。若该地段未能在这段期间卖出，受讬人、大业主或小业主，可向土地审裁处申请额外延长出售时间多3个月，以强制售卖地段。如地段在有关限期内仍未能售出，强制售卖将会失效。
第四阶段——分摊和运用售卖收益
出售地段所得的款项及相关费用，会根据估值报告所评估的大业主及小业主的物业价值，按比例摊分给各业主。摊分安排亦要符合土地审裁处可能作出的调整。
C. 强制售卖案件中的调解
1. 实务指示：根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（香港法例第545章）进行强制售卖土地案件调解
实务指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）适用于所有根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）进行的强制售卖个案。
根据实务指示，土地审裁处审理强制售卖土地案件前，各方应尝试就有关强制拍卖申请中所产生的争议，进行调解，以达成和解。
若强制售卖土地案件中的申请人（即大业主）不合理地不参与或拒绝尝试与小业主进行调解——
- 土地审裁署有可能认为大业主没有采取所有合理步骤，以获取有关地段的所有不分割份数；及
- 土地审裁处在决定是否发出售卖令时，有权把不参与或拒绝尝试调解一事纳入考虑之列。
2. 强拍条例小业主支援中心
「强拍条例小业主支援中心」由市建局设立，不过中心运作独立于市建局，只向发展局的「强拍条例小业主专责办事处」负责。
支援中心将免费安排受强拍申请影响的小业主参加调解资讯讲座。调解讲座由香港司法机构设立的综合调解办事处举办，内容关于如何透过调解促进小业主以及强拍申请人解决争议。要留意的是，调解讲座并非调解会议或辅导服务。
若需进一步的调解协助，支援中心可免费协助受强拍申请影响的小业主安排调解会议，包括提供调解员的转介名单。不论调解会议最终能否达成和解，中心亦会资助部份调解费用，在调解会议后资助每个受强拍影响的物业最多$4500。如受影响的小业主正领取综合社会保障援助或高龄津贴/长者生活津贴或伤残津贴，中心最多可资助$9000调解费用。要注意的是，资助金额以每个受强拍申请影响的物业计算。受影响小业主需填妥指定申请表格，连同所须证明文件，一併交回支援中心。
在调解阶段，支援中心将委託专业物业估值公司，免费为受强拍影响的小业主提交相关物业及地段的独立物业估值报告。若然个别物业单位的小业主想取得相关估值报告，只需缴就受强拍影响的每个物业缴交$4,500，就可取得该／各有关物业的物业估值报告一份。正领取综合社会保障援助或高龄津贴/长者生活津贴或伤残津贴的小业主则豁免收费。
详情请参阅强拍条例小业主支援中心的网页。
如有查询及意见，请联络强拍条例小业主支援中心：
- 服务时间：星期一至五 上午9时至下午1时 及 下午2时至下午6时
(星期六、日及公众假期除外) - 地址：九龙汝州西街777–783 号6楼D室 [港铁荔枝角站 B1 出口步行约 10 分钟]
(如欲到访支援中心，敬请预约。) - 电话：(852) 2156 8050
- 传真：(852) 2156 8055
- 电邮： inquiry@smocs.hk
D. 《强拍条例指南》
发展局「强拍条例小业主专责办事处」于2024年12月出版了《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）指南》，介绍《强拍条例》的修订生效后的强制售卖制度，可按此下载。（现有版本定稿于 2024年12月。）