根据政府在2011 年2 月24 日公布的「市区重建策略」，市区重建局可回应大厦业主联合提出在其地段/大厦开展重建项目的建议。因此，市区重建局故推出业主自发的需求主导重建计划，以协助旧区更新。

A. 先导计划的原则

与市区重建局自行提出开展的重建项目相同，需求主导重建项目将会根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ）实施。

先导计划只会涵盖可根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ） 第26条 而实施的发展项目，即重建项目不需要修改分区计划大纲图。

市区重建局现行的收购物业准则，将适用于需求主导重建项目的先导计划。

市区重建局现行的安置及特惠金发放准则，亦适用于需求主导重建项目的先导计划。

B. 申请资格

申请必须符合下列资格：

1. 1. 必须由重建地盘内，每个地段拥有不少于67%的不分割份数业权的业主，共同提出申请；
   2. 在重建地盘内的有关住宅楼宇状况属「失修或明显失修」；
   3. 重建地盘面积一般应大于400平方米，如有特殊需要，市区重建局才会考虑面积较小的地盘；
   4. 重建地盘内，不可包括具历史、建筑或文化价值的建筑物，除非这些建筑物可配合未来的新建筑设计；及
   5. 若重建地盘所属的区内有成立「市区更新地区谘询平台」（「谘询平台」），该重建地盘应位于「谘询平台」已识别的「重建区」之内、或不是位于「谘询平台」所建议的「保育区」内。

C. 筛选

市区重建区会筛选符合资格的申请。所有合资格申请会按照下列因素进行评分：

住宅楼宇状况

例如：

1. 1. 大多数住宅楼宇状况欠佳及日久失修，例如混凝土剥落、出现裂缝、爆裂及渗漏等；
   2. 大多数住宅楼宇确定出现「劏房」；及
   3. 住宅楼宇由地面至天台的火警逃生途径被永久堵塞。

规划上的裨益

例如：

1. 1. 重建可令建筑物后移/扩阔路面等（如政府的意向明确）或有潜力带来上述裨益；
   2. 重建可扩阔行人路/令街角后移/重整行人通道；
   3. 重建可改善景观及空气流通；
   4. 重建可提供地面休憩空间、社会企业用途空间、政府、机构或社区设施；
   5. 建议的项目中有具历史、建筑或文化价值的建筑物，可透过「独特主题」为未来发展增值；
   6. 重建可透过设计减轻现有噪音问题；
   7. 现有用途包括厌恶性行业、未获授权或非法活动，而透过重建，可消除有关活动，又可改善区内居住环境；及
   8. 恶劣的居住环境，例如一屋多户的情况

对规划的影响

例如：

1. 1. 重建建议中的地盘将妨碍推行另一更具规模而对社会有利的项目。
   2. 现有用途（具独特的地方特色）将会因重建而消失。
   3. 区内于同一年度推行太多项目。

其他有关的规划因素:

例如：

1. 1. 区内有明显诉求
   2. 业权结构
   3. 区内公屋安置单位数目
   4. 租客被迫迁

若有符合所有申请资格的合适项目，市区重建局可行使其絶对酌情权，及考虑是否具足够资源，在合适的时段启动该等重建项目。

被市区重建局挑选的需求主导重建项目，须经财政司司长批核，方可实施。

若有关申请获选及经财政司司长批核，市区重建局会在申请地盘内的楼宇，进行人口冻结调查，并以此代表该申请已被选中及正式实施。

D. 实施需求主导重建项目

要实施批核项目，必须符合下列两个先决条件：

1. 1. 在市区重建局发出「有条件收购建议」日期起计不多于90天内，申请地盘内的地段有不少于80%不分割份数业权的业主，接受市区重建局的「有条件收购建议」及签署正式买卖合约；及
   2. 在市区重建局发出「有条件收购建议」日期起计的1年内，发展局局长根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ） 第24条 ，授权市区重建局以发展项目形式实施该批核项目及就有关授权的批核项目上诉期届满时，未收到任何上诉；或如有上诉，所有上诉已被驳回。

当符合上述两个先决条件，市区重建局会以书面通知申请业主，完成有关正式买卖合约。有关买卖将于所有条件符合日期起计的1个月内完成交易。

当批核项目未能符合上述两个先决条件，市区重建局将不会进一步推行批核项目，并会取消任何与业主已签订的正式买卖合约。

根据政府在2011年2月公布的「市区重建策略」，市区重建局可以「促进者」的身份，协助有兴趣的业主集合业权，作联合出售，而便开展重建项目。

市区重建局透过新成立的附属公司「市区重建中介服务有限公司」（市建中介公司），推行有关先导计划（中介服务（先导计划））。

A. 中介服务（先导计划）服务

市区重建局及市建中介公司将不涉及收购、补偿、安置或收回土地的工作。

市建中介公司将为合资格的业主提供中介服务，目前主要协助业主集合土地业权出售，服务包括：

1. 1. 为业主委聘顾问公司，并为业主统筹及监督顾问公司的服务；及
   2. 游说其他尚未参加的业主参与中介服务（先导计划），出售其物业。

B. 申请资格

市建中介公司甄别所有收到的申请，评核每个申请是否符合下列资格：

1. 1. 必须由申请地盘内每个地段拥有不少于50%的不分割份数业权的业主，共同提出申请。
   2. 有关楼宇的状况属「失修或明显失修」。
   3. 不在市区重建局已开展的重建项目范围之内。
   4. 并非工业楼宇、或有一半或超过一半楼面面积属商业用途的楼宇。
   5. 若申请地盘所属的区内有成立「市区更新地区谘询平台」（「谘询平台」），该申请地盘应位于「谘询平台」已识别的「重建区」之内、或不是位于「谘询平台」所建议的「保育区」内。

C. 申请程序

申请及挑选项目

有兴趣参与中介服务（先导计划）的业主，须共同向市建中介公司提交申请表格和相关资料。

市建中介公司会决定是否选取有关申请作初步处理。在考虑是否选取任何一份申请作初步处理时，市建中介公司会考虑所有申请资格是否均已符合；市建中介公司当时可调配的人力和财务资源；以及其他有关因素，包括但不限于楼宇的业权结构等。

对于获市建中介公司选取作初步处理的申请，市建中介公司会自资聘请一间估价顾问公司，以评估联合出售有关物业业权在财务上是否可行。申请业主可从市建中介公司准备的顾问名单中，选出估价顾问。

中介协议

若估价顾问报告认为联合出售有关物业的业权，在财务上属可行，获初步处理的申请便会被视为核准项目，以作正式执行。

市建中介公司会和每一位申请者及其后参与该核准项目的业主，签订中介协议。该协议将详细列明市建中介公司和申请者于该核准项目下的权利和责任，以及该核准项目时间表内的一些重要期限、申请者须支付的费用及导致退出/终止中介服务（先导计划）的因素等。

市建中介公司将会代表参与业主委聘该核准项目的有关顾问（包括但不限于律师、估价顾问、拍卖顾问等），并会协调及监督有关顾问工作，以及游说尚未参加的业主参与该核准项目。

联合出售协议

当参与业主拥有不分割份数的百分比总数达90%（或百分比总数介乎80%至90%之间，视乎市建中介公司的绝对酌情权），市建中介公司将安排参与业主签署具法律约束力的联合出售协议。

最终签署联合出售协议的参与业主必须拥有不分割份数的百分比总数达90% （或百分比总数介乎80%至90%之间，视乎市建中介公司的绝对酌情权）。该联合出售协议将会约束所有签署联合出售协议的参与业主，以其同意的底价拍卖物业，并根据其同意的摊分比率表，摊分拍卖所得的收益。

拍卖底价和摊分比率表将由估价顾问厘定，并且必须得到所有签署联合出售协议的参与业主同意。

拍卖

联合出售协议所涵盖的物业，将会售予在拍卖中达到或超出底价而又出价最高的买家。

若拍卖时没有人承价或出价低于底价，联合出售即被视为失败，而联合出售协议即告终止。

若成功拍卖业权，拍卖所得的收益，在扣除市建中介公司所得的中介收益后，将按联合出售协议内的同意摊分比率表，摊分给已签署协议的参与业主。

D. 重要期限

在签署首份中介协议日期后的1年之内，参与业主拥有不分割份数的百分比总数必须达60%。

在签署首份中介协议日期后的2年之内，参与业主拥有不分割份数的百分比总数必须达90%（或80%至90%之间，视乎市建中介公司的绝对酌情权）。即使参与业主拥有不分割份数的百分比总数未能达至80%，在市建中介公司的绝对酌情权下及得到所有参与业主的全体同意下，市建中介公司会为参与业主，提供一次服务，联合出售集合所得的业权。

根据中介协议，在参与业主拥有不分割份数的百分比总数达到90% （或80%至90%之间，视乎市建中介公司的绝对酌情权）的3个月内，参与业主必须与拍卖公司及市建中介公司（如市建中介公司认为有需要）签署联合出售协议，同时，有关拍卖亦必须于该3个月内进行。

E. 费用

在达至联合出售的过程中，市建中介公司会代表参与业主委聘有关顾问（包括但不限于律师、估价顾问、拍卖顾问等），为参与业主提供服务。参与业主须支付所有有关费用。每名参与业主须摊分的费用，将按其在该地段中所拥有的不分割份数计算。

参与业主在签署中介协议后，需预缴一笔费用，以支付上述顾问费。尚未参与的业主按业权摊分的费用，将由市建中介公司垫支。其后参与该核准项目的业主，需归还按其业权摊分的费用予市建中介公司。

当业权成功联合出售之后，市建中介公司将收取联合售卖业权所得款项的1%，作为中介服务收益。同时，市建中介公司会向参与业主退还已支付的费用。

若有关项目在签署中介协议后因任何原因而失败，参与业主及市建中介公司将按照其支付的费用比例，取回未动用费用的余额（如有）。

若参与业主在未签署联合出售协议之前的任何时间主动退出中介服务（先导计划），将不会获退回任何已支付或预缴的费用。

F. 退出/中止项目

任何参与业主有权在签署中介协议后以至联合出售协议前的任何时间，取消中介协议及退出中介服务（先导计划）。

若该核准项目到重要期限时仍未能符合所述的要求，所有已签署的中介协议及该核准项目将会终止。

当发展项目或发展计划展开，市区重建局需要收回土地进行重建。

市区重建局首先会考虑通过私人谈判，收购重建区的物业。市区重建局如因任何理由，例如业权问题、遗产继承手续未办妥或业主失踪等，未能以私人协议方式收购土地，就会要求政府根据 《收回土地条例》 （香港法例 第124章 ），收回土地。

A. 申请收回土地

根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ），市区重建局可向发展局局长提出申请，要求他向行政长官会同行政会议，建议收回用作市区重建的土地。

当行政长官会同行政会议决定须收回土地作公共用途时，行政长官可命令收回该土地。

B. 批准收回土地的通知

当行政长官批准市区重建局的收回土地申请后，政府会在宪报刊登公告。如可行，公告的副本亦会张贴在重建地区及送达业主。

C. 拥有权归还政府

在一般情况下，当政府公告刊登起计的3个月后，物业的业权即复归政府所有。

倘有迫切需要收回有关物业，通知期可能会缩短。

业主享有的任何法律权利及权益，会于复归日期当日终止。此后，前业主不得向其租户或物业占用人收取租金或任何费用。

D. 补偿

当局会向受收地影响而又合符资格的人士作出法定补偿及特惠土地补偿建议。

合符资格人士包括有关土地的前业主或拥有该土地权益的人士，例如租户。

法定补偿

合法业权拥有人有权获得的法定补偿，会根据收回物业在复归政府当日的公开市值计算，并以腾空交回管有权或连租约，作为计算基础。

特惠补偿

自住业主亦有可能同时领取称为「自置居所津贴」的特惠补偿。

向个别业主发放的自置居所津贴金额，为同一地区内、与收回单位面积相若的七年楼龄单位价值，与收回单位公开市值之间的差额。

1. 政府何时会提出补偿建议，或邀请提出法定补偿申索？

政府会在复归日期起计的28 天内，就收回土地，向前业主及在紧接复归日期前拥有该土地产业权或权益的人士，发出补偿建议，或邀请有关人士就法定补偿提出申索。

当有关土地涉及仍未解决的法律争议，例如业权问题及路权问题，政府会邀请有关人士就法定补偿提出申索。

获邀请提出法定补偿的申索人须按地政总署署长所指明的格式呈交其申索，说明他/她寻求追讨的款额，并须按地政总署署长的合理要求，将帐目、文件及详情，提交地政总署署长，以支持该项申索。常规做法是申索人以书面向地政总署署长提出申索。

2. 受收地影响而不获补偿建议的人士可做甚么？

任何人士如认为其拥有该收回土地的可获补偿权益，而又未接获政府的补偿建议、或获邀请提出补偿申索，可于复归日起计的1年内,以书面向地政总署署长提出申索，列明其在有关土地上拥有的产业权或权益的性质，以及他/她就政府收回有关产业权或权益所申索的补偿额。

如果政府及业主或有权获得赔偿的人士，以为双方会达成收地协议，但最终要强制收地时，就通常会发生上述情况。

E. 转介土地审裁处及支付自置居所津贴的上诉机制

法定补偿

倘申索人与政府未能就法定补偿额（如有的话）达成协议，任何一方可向土地审裁处申请裁定补偿额。土地审裁处判定的数额对申索人及政府均具约束力。倘有关个案已转介土地审裁处处理，先前的自置居所津贴/额外津贴建议，即告撤回。

特惠补偿

业主倘就发放自置居所津贴/额外津贴，对地政总署署长的决定（包括领取自置居所津贴、计算自置居所津贴的楼面面积、及其他有关事宜）感到不满，可于署长作出决定后的60天内，向上诉委员会提出上诉。

上诉委员会进行聆讯和调查后，倘有需要，可就地政总署署长的决定，作出裁决。

地政总署署长倘不接纳裁决，有关个案将呈交发展局局长覆核和作出最后决定。

有关重置单位基本单位价值（即$/平方米）之上诉，会由地政总署署长考虑。法定业主须于提出补偿建议日期起计的2个月内，提出书面上诉。

截至2011年6月，香港共有约4000座楼龄50年或以上的大厦。这些建筑物已达到设计使用年限，而通常缺乏维修和保养。

为了鼓励重建破旧大厦， 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）于1999年6月7日生效。

条例旨在容许在地段拥有一定业权份数的大业主向土地审裁处提出申请，要求土地审裁处为重建该地段而作出命令，强制售卖该地段。

A. 申请人的资格

一般来说，任何人士（并非以承按人以外的身份）拥有某地段不少于90%的不分割份数业权（即「大业主」），可向土地审裁处申请作出命令，强制售卖该地段所有不分割份数，作重建之用。

自2010年4月1日起， 《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》 （香港法例 第545A章 ）降低以下三类地段申请强制售卖的门槛，由90%业权降至80%业权：

• 地段上每个单位各占该地段不分割份数的10%以上；
• 地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上；及
• 地段并非坐落于工业地带，而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦。

B. 强制售卖的程序

《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）载列强制售卖程序。

第一阶段——申请

申请强制售卖时，大业主须提交一份估值报告，列明有关地段上各物业的评估市值。估值报告须在申请当日之前的3个月内拟备，并须订明该地段的每项物业的评估市值（评估以空置物业为基础），评估时毋须考虑发出强制售卖令的可能性及该地段的重建潜力。

提出申请的大业主必须：

1. 1. 把有关申请的文本送达每名小业主；
   2. 根据 《土地注册条例》 （香港法例 第128章 ），就该地段注册该项申请的文本；
   3. 于座落于该地段的建筑物显眼部分（如该地段上并无建筑物，则于该地段的显眼部分）张贴中、英文通告；及
   4. 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。

第二阶段——对申请所作出的裁定

收到申请后，土地审裁处需要决定是否作出强制售卖令。

首先，若任何小业主对估值报告中评估物业的价值有争议，土地审裁处须就该争议进行聆讯和作出裁定。

若无法寻获小业主，大业主需要证明小业主的物业，在估值报告中获评估的价值，不少于公平及合理的价值（包括与大业主的物业的价值比较）。

倘有需要，土地审裁处可以因应证据调整估值。

第二，大业主须令土地审裁处信纳：

1. 1. 基于该地段上的龄期或其维修状况，该地段应重新发展；及
   2. 大业主已采取合理步骤，以获取该地段的所有不分割份数。若已知小业主的下落，合理步骤包括以公平及合理的条件商议购买小业主所拥有的不分割份数。

售卖令发出后，大业主须：

1. 1. 向每名小业主送达命令的副本；
   2. 向地政总署署长送达命令的副本；及
   3. 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。

第三阶段——售卖

土地审裁处若决定发出强制售卖令，便会委任售卖受讬人负责出售。

除非所有相关人士书面同意采用土地审裁处批准的其他出售方式，否则该地段必须以公开拍卖方式出售。

若该地段以公开拍卖方式出售，该地段必须售予出价最高的竞投者，土地审裁处会考虑地段的重新发展潜力，审批拍卖底价。

任何人士，包括大业主和小业主，均可出价竞投。

该地段必须于强制售卖令发出起计3个月内售卖。若该地段未能在这段期间卖出，受讬人、大业主或小业主，可向土地审裁处申请额外延长出售时间多3个月，以强制售卖地段。如地段在有关限期内仍未能售出，强制售卖将会失效。

第四阶段——分摊和运用售卖收益

出售地段所得的款项及相关费用，会根据估值报告所评估的大业主及小业主的物业价值，按比例摊分给各业主。摊分安排亦要符合土地审裁处可能作出的调整。

C. 强制售卖案件中的调解

1. 实务指示：根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（香港法例第545章）进行强制售卖土地案件调解

实务指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）适用于所有根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）进行的强制售卖个案。

根据实务指示，土地审裁处审理强制售卖土地案件前，各方应尝试就有关强制拍卖申请中所产生的争议，进行调解，以达成和解。

若强制售卖土地案件中的申请人（即大业主）不合理地不参与或拒绝尝试与小业主进行调解——

• 土地审裁署有可能认为大业主没有采取所有合理步骤，以获取有关地段的所有不分割份数；及
• 土地审裁处在决定是否发出售卖令时，有权把不参与或拒绝尝试调解一事纳入考虑之列。

2. 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》调解先导计划

为协助业主解决有关强制拍卖引起的争议，发展局推出调解先导计划，并提供财政支持，协助涉及或即将涉及强制拍卖申请的业主，进行自愿性质的调解。

联合调解专线办事处有限公司由发展局委讬成立，负责营运调解先导计划至2013年1月。

有兴趣参与调解的人士可参与调解先导计划。

在调解先导计划下，调解所需的时间，连同不超过3小时的初步调解会议在内，将不超过15小时。

为了协助业主，先导计划采用统一的申请费及调解员费用以进行调解，由大业主及小业主双方平均摊分费用。

3. 资助长者小业主的调解员费用

根据调解先导计划进行自愿性质调解的长者小业主，可以向联合调解专线办事处申请资助，有关资助可应付首15小时的调解会议费用（包括不超过3小时的初步调解会议）。

申请资格

申请人必须符合下列条件，方可获得资助：

• 持有有效香港身份证；
• 年满60岁或以上；
• 为私人住宅或综合用途楼宇内住用单位的业主；
• 受已向土地审裁处根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）作出的强制售卖申请影响，或受将向土地审裁处作出的强制售卖申请影响的小业主；
• 申请人及其配偶均居住于该物业；及
• 符合以下入息及资产限额（或正领取综合社会保障援助或普通高龄津贴）∶

注一：联合调解专线办事处不会接受现时正享有任何形式的资助房屋或相关福利的业主/户主或其配偶，申请调解员费用资助。

注二：入息限额的计算：不包括强积金供款、伤残津贴、高龄津贴及有关自住物业的按揭供款。

注三：资产限额的计算：不包括有关自住物业的价值。

申请程序

符合申请资格的长者小业主，如欲申请调解员费用资助，须于调解会议开展前向联合调解专线办事处处提交申请，否则申请将不会受理。

申请资助的长者小业主须就其提交的所有文件，凭藉 《宣誓及声明条例》 （香港法例 第11章 ）作出声明，确认提供的资料均属真确无讹。