VII. 维修/保养的责任

成文法例对有关保养物业的责任只提供很少的指引。《 业主与租客(综合)条例 》完全没有提及这个课题。《 建筑物条例 》(香港法例 第123章 )赋予建筑事务监督权力,如已宣布建筑物会构成危险,可迫令其拥有人进行修葺。不过此等权力只涉及构成危险的建筑物,并不适用于日常的维修保养。《 公众卫生及市政条例 》(香港法例 第132章 )赋予某类公职人员权力,要求物业的拥有人或占用人清洁该物业。不过此等权力只涉及与卫生状况有关的事项,对一般的维修保养没有太大关系。

假如政府部门发出法定命令(或修葺令),作为物业拥有人的业主当然要负上责任。若租客收到有关命令,应尽快通知业主,以便采取适当的措施。

有关日常的维修保养,业主和租客均需负上下述的隐含法律责任。业主须提供适合人居住的处所。租客则须以合乎租客身分的方式使用该处所(即以合理及恰当的方式使用物业),并不可对其作出损毁。很明显这些隐含法律责任相当含糊,对有关的问题未能提供很大帮助。

因此,妥善草拟并清楚列明有关维修保养责任的租赁文件,是非常重要的。

1. 一般来说,应由业主还是租客负责维修保养出租物业?

面对有关维修保养的问题时,业主及租客须倚赖租赁文件所述,以厘定其个别责任。一般的做法是,业主负责有关外部及结构性的维修,租客则负责内部及非结构性的部分。这种简单的解释其实是很易出问题的。所谓内部、外部、结构性、非结构性等这些词语在不同的情况下可以有不同的解释。因此,妥善草拟的租赁文件会包括所有可能引起争端的范围,并就此清晰厘定双方的责任。由律师草拟的租赁文件可能长达数十页,而坊间所见的标准租约则只需一至两页,也正是这个原因。

一般的租赁文件条款都会把很多责任加诸租客身上。这种表面的不公平现象,其实是颇为合理的。由于在租期内,租客已是物业的占用人或「负责人」,而租赁的法律效力,又是把物业的权益从业主转移到租客身上,所以有关维修保养的责任,自然也转移到租客身上了。基于同样理由,租客负有隐含的法律责任,须以合乎租客身分的方式使用出租物业,并不可对其作出损毁。

一项在租赁文件内常见的条款,就是租客维修保养的责任,不包括物业的「正常损耗」。因此,租客毋须就因时间关系及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面,妥善草拟的租赁文件,亦应阐明业主对结构性维修保养的责任,当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主并无占用有关物业,当然不能强求业主就其并不知悉的损毁负上责任。

整体来说, 有关维修保养责任的问题,乃取决于业主及租客所协议的条款 。假如双方并未签订书面租赁文件,或该租赁文件并无列明有关问题,因之而起的纠纷可能需交由法庭裁决。法庭将考虑的因素包括:普通法内关于「合乎租客身分」的责任,个别纠纷中的实际情况,双方行为的合理性等。

业主进入物业的权利

根据《 业主与租客(综合)条例 》 第24条 ,业主可进入物业以作出必需的修葺 / 维修。业主及其佣工与代理人可:

  1. 在任何合理时间内,进入并视察有关租赁物业,以确定物业是否需要任何必需的修葺;及
  2. 将入内视察的意图以通知书送达租客的14天后,进入有关租赁物业并进行所有必需的修葺。

在本条例中,「必需的修葺」意指如租客与业主有契诺(根据合约条文规定)将物业修葺以维持于可租用的状况,则 租客 必须作出的修葺。此外,业主可向租客讨回有关维修费用,但要视乎租约条款或其他协议而定。

2. 如果出租物业发生火警,业主因而蒙受损失,业主可否向租客索偿?

要视乎业主与租客在租约内协定的条款,亦要考虑火警起因(例如是否纯属意外或缘于人为疏忽?)

在实际情况中,谨慎的业主会为有关物业及家居物品购买保险。家居物品,例如家具、装饰、电器及个人财物的损失或损毁都可以受保,当中常见的保险例子是 「住户综合保险」。(详情请参阅《社区法网》中的「保险」)

此外,切记业主有责任通知保险公司有关物业已经出租予他人。

租客亦可能需要为物业购买适当保险(视乎有关租约条款而定)。

VIII. 在租期完结前终止租赁

在一般情况下,除非业主或租客违反双方约定的重要条款(例如租客未有缴付租金或业主非法进入有关物业),否则双方皆不能在租期完结前终止租赁。不过,假如租赁文件内包括所谓中断租期条款(请参考 物业安排 > 业主与租客 > 续约事宜 ) ,则提前终止租赁,亦非绝不可能。

1. 我以三年租期把物业租出,还有两年才期满,但我发觉邻近物业的租金最近大幅上升。我可否与租客终止现有的租赁,以便把物业以更高租金出租?

签订合约的一方,乃受该合约的条款所约束,故除非租赁文件包括所谓中断租期条款,容许业主在租期完结前终止该租赁,或双方达成提前终止租赁的协议,否则业主仍受租赁文件的约束,不能单方面终止租赁。

2. 我以三年租期租用一物业,还有两年才期满,但我发觉邻近物业的租金最近大幅下调。我可否终止现有的租赁,以另觅较便宜的物业租用?

签订合约的一方,乃受该合约的条款所约束,故除非租赁文件包括中断租期条款,容许租客在租期完结前终止该租赁,或双方达成提前终止租赁的协议,否则租客仍受租赁文件的约束,不能 单方面 终止租赁。

以租客立场为主导的「中断租期条款」大致如下(只供参考用):

尽管本协议另有所指,双方现同意及声明,如租客在租期生效已届一年后,有意终止本租赁协议,则租客有权给予业主不少于两个月的预先通知而终止本协议,惟有关通知必须于终止生效日前至少两个月送达业主,租客亦可缴付两个月的租金,以代替前述通知。本条款的运作,将无碍于双方就任何事前已提出的申索或因违反本协议所述的协定、规定、条款及条件而引申的权利和补偿。

假如租赁文件并未包含「中断租期条款」,不论业主或租客皆不可单方面终止租赁。对租客来说,唯一的可行方法就是向业主提出退回租赁。双方可自由协商有关退回租赁的条款,视乎双方之商讨而定,租客通常要支付一笔费用予业主,以换取业主接受退回有关租赁(即提早解约)。

IX. 业主将有租约之物业出售

假若业主有意售卖已出租的物业,应清楚通知其地产代理、律师及准买家,该物业乃在不抵触现有租赁的情况下出售。业主亦应就有关买卖通知租客,并妥善处理租客已交付的按金。

有关楼宇买卖的更多资料,请浏览《社区法网》中的「楼宇买卖」。

1. 我打算卖掉最近升了值的出租物业,怎样才可以解除我在有关租赁内的责任?

业主应清楚通知其地产代理、律师及准买家,该物业乃在不抵触现有租赁的情况下出售。业主的代表律师会在业主和准买家将要签订的买卖协议内,加入合适的条款,以确保解除业主在有关租赁下的责任。典型的条款包括:声明业主已完全披露有关租赁的详情,保留业主向租客追讨有关买卖成交前欠租的权利,豁除业主在买卖成交后因该租赁而引起的责任等。

业主亦应就有关买卖通知租客,并妥当处理租客已交付的按金。单是把按金交予新的物业拥有人不足以解除业主归还按金的责任。业主应确保新的物业拥有人承诺就租客作出任何关于按金的申索作出补偿(即业主可不受租客将来就按金作出申索的影响)。业主也可以把按金退还给租客,并要求租客另缴按金予新的物业拥有人。

2. 我的业主通知我,已把我所租用的物业卖出,以后需把租金交予新业主。我可否反对?我根据「旧有」租赁所有的权利会否得到保障?

作为物业的拥有人,业主当然有权把物业出售。假如该物业存有租赁,则应在不抵触现有租赁的情况下出售。也就是说,新的物业拥有人知悉该租赁的存在,也接受就该租赁向租客收取租金。新旧拥有人签订的买卖协议也应该述明,新拥有人将从旧拥有人继承所有与该租赁有关的权利和责任。因此,租客根据原有租赁所有的权利和责任大致维持不变。

不过,原有业主(即旧业主)需特别注意有关按金的问题。根据英国枢密院(即一九九七年七月一日前香港法制中的最高上诉法庭)在一九八六年所作的一项判决,业主就归还按金所作的承诺,乃属个人承诺,所以只对该业主(即旧业主)有效,对新的物业拥有人并无约束力。所以,除非立约各方早有安排或协议,否则新业主毋须就租客缴交予旧业主的按金负上责任。因此租客应确保旧业主已把按金转交给新业主,以使租客能向新业主索回按金。

X. 续约事宜

假如某份租约之租期即将届满,业主与租客可商议是否续约。

在以往,住宅物业的业主差不多必须与原有租客续租。

可是,有关的法例在二零零四年七月九日经历了重大的修订。简单来说,除非双方已有协议,否则业主可选择是否续约,不论住宅或非住宅物业亦然。

不过,假如租赁文件(不论在何时签订也不论有关物业是否为住宅物业)包含续租权(亦称为「生约」)的条款,租客则有权选择是否延续原有的租赁。视乎双方的协议而定,续租权条款大致如下(只供参考用):

租赁文件可包含租客有权续租的条款。续租权是业主给予租客在原有租期完结后续租的权利,但续租权要获得租客接受才会生效。续租权条款通常规定,租客需要在某指定日期之前给予业主书面通知以行使该权利,而有关条款亦可以提及新租约的条文(例如与现有租约相同的条文)。

视乎双方协议而定,续租权条款大致如下(只供参考):

双方谨此同意,假若租客有意在租期完结后再租用本物业两年,并在租期完结前至少六个月以书面通知业主该等意愿,并已交妥所有依本租约而需缴交的租金及费用,并合理地履行及遵守依本租约而订的条款及条件,则业主将把本物业自租期完结后续租予租客两年,租金另议,除此续租条款之外,所有其他条款及条件不变。

1. 续租权和中断租期条款有甚么分别?

续租权(亦称为「生约」) 赋予租客在原有租期完结后继续租用同一物业的权利,即是延续原有的租赁。因为续租权的关系,租客变相获得了租住权保证,业主也在某程度上得以保证能继续享有租金收入。由于续租权构成了法定的土地权益,所以即使原有租赁的租期不超过三年,有关租赁文件亦应在土地注册处注册。

反过来说, 中断租期条款 赋予立约方在经过某段时间,或在发生某类事件后,终止租赁的权利。也就是说,立约方可在租期完结前终止合约。

2. 业主与租客均同意为现有租约绩期。除租金外,双方已就所有其他条款达成协议。有甚么方法可友好地解决有关租金的问题?

在这种情况下,「市值租金」的概念或许可以派上用场。所谓市值租金,乃由双方共同委任的独立专业估价测量师,厘定有关物业在当时市场所值的租金。租金一经厘定,双方均须绝对遵从。这个做法的最大好处就是,双方可避免无休止而无建树的讨价还价,而尽速并友好地解决问题。当然,有关物业必具相当份量的租值,才值得聘用测量师为其估价。

XI. 举例说明

模拟个案:

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物业,作零售店铺之用。双方已就该租赁的主要条款,包括租金和租期等作出口头协议。业主(ABC 公司)委讬一间律师楼处理有关租约。

1. D 先生收到准业主代表律师草拟的一份租赁协议,看来大部份条款都只是有利于业主。租务交易的情况是否都是这样?D 先生如何能保障自己的利益?

既然该租赁文件乃由业主的代表律师草拟,固然无可避免地会以ABC公司的权益为依归。在这种情况下,D 先生保障自己的最佳方法当然是聘请律师行,以使双方均能获得专业法律意见。

相信任何看过一份普通租赁文件的人士,都会发觉双方所需遵守的责任,完全不成比例。业主通常只需遵守屈指可数的责任,例如让租客安宁地管用物业、要修理屋顶和外墙和缴交地租等。而租客则需遵守大量必须做及不能做的事项。尽管如此,租客应当明白,情况并非如表面所见一般恶劣。租赁的法律效果就是把物业的权益从业主转移到租客手中,所以维修及保养该物业的责任也可能同时转移到租客身上。因此,纵使一份租赁文件乃经双方律师交涉才达致共识,仍可能会把很多责任加诸租客。由于在租赁期内,租客已等同于物业的占用人或「负责人」,所以这种表面不公平的现象,其实是相当合理的。

2. 在签订租赁协议后,双方同意修改协议的部分条款。可否在现有的协议上作出修改,还是必须另签新的协议?

一般来说,业主和租客可以在现有的租赁协议上作出修改,并在有关修改旁边签署作实。除了在现有协议的不同位置上作出众多修改,双方也可另订补充协议,把所有修改包括在一份文件内。

但是,假如修改的内容非常重要,甚至改变了原有租赁协议的本质,双方可能需要另订新的租赁协议。例如若租期延长,其实等于订立了新的租赁,双方可能须另签新协议,并遵行有关的法律程序。又例如若增加了租金,便须缴纳额外的印花税。正如修改协议的内容可以五花八门,因修改而可能产生的法律后果也多不胜数。协议双方在决定修改协议条款前,应先谘询法律意见,以确保了解因之而起的法律责任。

3. 在使用该物业一段时期后,D 先生认为该物业需要大肆装修,于是向业主提出有关建议,但业主却要求 D先生分担装修费用。到底应该是谁负担装修的费用?

在日常用语中,「装修」一词,含有装璜及美化的含意,未必会包括因使用物业而引致的维修及保养问题,例如修补出现裂缝的墙壁或天花板。除此之外,一般租赁文件都会列明物业乃以现有的状况「现状」出租,即租客在租赁期开始时已知悉有关物业的状况,故除非租赁文件另有所指,D 先生并无权利要求业主装修物业。

一般来说,其实业主和租客皆无责任「装修」有关物业。由于租客是物业的实质占用人,故任何装修的费用亦理应由租客负责。当然双方亦可就任何有关装修的问题自由协商。假若租客已长期租用有关物业并已承诺继续租用,相信业主会较为乐意分担装修费用。

4. D 先生已经两个月没有缴付租金。ABC公司怎样才可以追讨欠租及 / 或收回物业?

作为业主,ABC公司不应尝试以任何不合法的手段追讨欠租或收回物业(例如未得法庭命令而自行破门入屋)。任何人如非法剥夺租客对租用物业的占用,便可能会被检控及被判处罚款和监禁。

想知道更多,请参考 物业安排 > 业主与租客 > 追讨欠租及收楼 > 问题1

5. D 先生终于清缴所有欠租。此时,ABC公司有意出售该物业,并向他保证会通知准买家有关现有的租赁。ABC公司亦要求他容许准买家进入及查看该物业。D 先生可否拒绝?

妥善草拟的租赁文件都会包括一项条款,列明业主承诺让租客安宁地管用物业。所谓安宁地管用,并不单纯指免受噪音滋扰,实在更引申指免受业主干扰。即使租赁文件并未载有该项条款,法律亦会在租赁文件中隐含着租客安宁管用物业的权利。因此,除非租赁文件列明租客须容许准买家查看及检视物业(通常在租赁期满前某段时间),否则租客可拒绝业主就该等查看及检视所作的要求。 事实上,业主应早已通知准买家有关现存的租赁,以及物业将在「不抵触现有租赁」的情况下出售。这类买家都应知道将会在无权查看及检视的情况下购买有关物业。

6. 租期尚有两个月便完结。D 先生却拒绝缴付最后两个月的租金,只告诉ABC公司可以没收有关按金(相等于两个月租金)作为该两个月的租金。ABC公司应否接受?

租赁文件通常都会列明租客须缴付按金,作为其履行及遵守租赁文件内所作承诺的保证,例如准时交租、维持物业于良好状况、执行维修和遵守相关法律等。缴付租金只是租客所作众多承诺之一。在大部分情况下,业主未收回物业前,根本不会知道租客是否有履行及遵守该等承诺。

收回物业后,业主可能发现水喉被堵塞了、墙壁被涂花了、窗都破烂了、电冰箱不见了和满地都是垃圾,租客当然也消失得无影无踪。在此情况下,按金亦不足以补偿所欠租金以及把物业回复原状的所需费用。因此,接受租客以按金代租金的提议并不明智。

7. 现有租赁完结后,D 先生并未迁出,反而继续留在该物业,亦继续每月缴付租金。ABC公司亦继续每月收取D 先生缴付的租金。在此情况下,旧租约内的条款是否对双方仍有约束力?

租期完结后,原有的租赁协议可说已成为废纸,其所载条款对双方已无约束力。假如「租客」继续留在该物业,「业主」亦无反对,双方的关系将演变成所谓容受性租赁,亦即「业主」容忍「租客」继续留在该物业。严格来说,这根本不是租赁,因为「业主」根本没有明确同意把该物业出租;「租客」也不过是占用人。在法律上来说,容受性租赁的性质含糊不清,因为双方皆对其权利和责任不清不楚。在这种情况下,双方应尽早签立新的租赁文件,详列彼此的权利和责任。

常见问题

1. 在签署正式租约之前,业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件(可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」)。签署这份文件有甚麽后果?

签署临时租约后,即表示准业主同意在未来出租有关物业,而准租客亦同意在未来承租物业。临时租约亦是一份合约,所以必须符合订立一般合约的条件。临时租约对双方均有法律约束力,在签署这份文件后,若果其中一方随后拒绝签署正式租约,另一方便可向法庭申请强制执行命令,亦即申请法庭命令去强制违约一方履行临时租约所订明的责任。

想知道更多签署租约之前应注意的事项,请参考 物业安排 > 业主与租客 > 签署租约之前应注意的事项 。

2. 为甚么有些租赁文件必须在土地注册处注册,有些则毋须注册?

在土地注册处注册文件的主要作用,就是让公众得知该处存有所有影响香港土地的文件记录,并为涉及个别物业的文件,设立优次制度。文件经注册后,即被视作已通知公众该文件的存在及其内容。注册日期也影响着附属个别物业的众多权益的优先权。

租赁文件既然涉及土地,当然也可于土地注册处注册。但 《土地注册条例》 列明,有关通知及优先权的原则,并不适用于「任何租期不超过三年且缴付全额租金的真正租契」。因此,所涉租期超过三年的租赁文件(即租契)应予注册,否则现任业主的业权继承人大可不承认该租契。如果有其他影响同一物业的文件已经注册,此租契便会失去优先权。

另一方面,租期不超过三年的租赁文件(即租赁协议),并不会因注册而有任何得益或损失。但是若租赁协议有续租权条款,即使租期并不超过三年,亦应该注册。

如想了解签署租约之后,要如何处理该等文件,请参考 物业安排 > 业主与租客 > 如何处理已签署的租约? 。

3. 假若租客在物业内进行刑事性的活动,我可能会面对甚么问题?

如果业主知道租客在物业内从事非法活动,例如经营赌场或卖淫场所,而不闻不问,业主可能会面对刑事检控,可能会留案底及入狱。因此,若业主得悉租客在出租物业内从事非法活动,应立即报警。

要了解租客将物业用作其他未经许可的用途,业主要负上甚么责任,请参考 物业安排 > 业主与租客 > 使用或占用出租物业的一般守则 > 问题2 。

4. 一般来说,应由业主还是租客负责维修保养出租物业?

面对有关维修保养的问题时,业主及租客须倚赖租赁文件所述,以厘定其个别责任。一般的租赁文件条款都会把很多责任加诸租客身上,但维修保养责任不包括物业的「正常损耗」。因此,租客毋须因时间久远及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面,妥善草拟的租赁文件,亦应阐明业主对结构性维修保养的责任,当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主没有占用物业,当然不能强求业主就其不知悉的损毁负上责任。

有关租赁物业的维修/保养责任,请参考 物业安排 > 业主与租客 > 维修/保养的责任 。

5. 如果租客在租期最后两个月拒绝缴付租金,要求业主以没收按金(相等于两个月租金)代替交租,业主应否接受?

租赁文件通常都会列明租客须缴付按金,作为其履行及遵守租赁文件内所作承诺的保证,例如准时交租、维持物业于良好状况、执行维修和遵守相关法律等。缴付租金只是租客所作众多承诺之一。如果业主收回物业后,发现水喉堵塞、墙壁涂花、窗户破烂、雪柜不翼而飞和满地垃圾等,租客却已经消失得无影无踪,按金便未必足以补偿所欠租金及把物业回复原状所需费用。因此,接受租客以按金代租金的提议并不明智。

想阅读更多有关业主与租客的举例说明, 请参考 物业安排 > 业主与租客 > 举例说明 。

6. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项?假若在租赁事项上出现纠纷/问题,应向那一个部门求助?

差饷物业估价署负责执行 《业主与租客(综合)条例》 (香港法例 第7章 ),亦提供有关租赁事项的服务。公众可致电热线2150 8229,向该署的租务主任查询有关租务的事项。

土地审裁处乃负责处理有关租赁纠纷的主要机构。审裁处与法庭不同,审讯过程比较不拘形式,法官也经常主动介入,直接与诉讼双方讨论案情。

假如有关纠纷只涉及金钱问题,而所涉金额不多于港币五万元,申索人可于小额钱债审裁处提出其索偿。假如所涉金额较高,或有关的法律问题比较复杂,则可于区域法院或高等法院兴讼。

想知道如何追讨欠租及收楼,请参考 物业安排 > 业主与租客 > 追讨欠租及收楼 。

I. 业主立案法团:集体负责的实体

香港地方细小,却居住着大量人口。大多数市民都居住在多层大厦中。业主购入多层大厦内一个单位时,其实并不只是拥有该单位,更与大厦内其他单位的业主共同拥有大厦的公用地方。换句话说,每幢多层楼宇内每个单位的每位业主,均须负责管理和维修楼宇的公用部分。

大厦或屋苑的业主可以成立业主立案法团以合法代表所有业主管理该大厦或屋苑。因此,业主立案法团是一个负上集体责任的法律实体,即所有业主均须为法团的行为或不行为负责。但业主立案法团的存在并非等于免除了业主管理和维修楼宇公用部分的责任。

II. 第三者风险保险

大概很多香港市民都曾听闻一宗有关添喜大厦的案件。1994年,添喜大厦外墙一幅混凝土檐篷倒塌,酿成一死七伤的惨剧。法庭判定添喜大厦的业主立案法团须为事件负上部份责任,亦须支付巨额赔偿。可惜,该法团并没有购备足够的第三者风险保险。结果,添喜大厦业主立案法团被颁令清盘,这也意味着添喜大厦的每位业主均须按照各自在该大厦占有的业权份数支付有关的赔偿。

添喜大厦一案凸显了与楼宇公用部分相关的第三者风险保险的重要性。其后,香港政府立例强制性规定:所有业主立案法团均必须就楼宇的公用部分和法团的财产备有第三者风险保险。

《 建筑物管理条例 》(香港法例 第344章 )及《 建筑物管理(第三者风险保险)规例 》(香港法例 第344B章 )强制规定业主立案法团(简称「法团」)购买第三者风险保险,旨在减低一旦意外发生,业主须面对巨额赔偿的风险,同时为公众提供更好的保障。

A. 法团订立第三者风险保险的责任

根据《 建筑物管理条例 》(香港法例 第344章 ) 第28条 ,法团须就建筑物的公用部分及该法团的财产投购第三者风险保险,并须保持该保单有效。

《 建筑物管理条例 》(香港法例 第344章 )要求法团投购就第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障的保险。

若这份公众责任保险没有订明赔偿时首先为第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障,法团必须投购另一份保单,或修订现有的保单条款,以确保就保障第三者人身伤亡的金额这一部分,提供不少于港币1,000万元的保障。

法圑有法律责任投购第三者风险保险。因此,法团最低限度必须是该保单的其中一名投保人。法团可以要求物业管理公司和保险公司在其现有的保单中,加添法团作为其中一名投保人,或以法团名义投购另一份保单。

若法团与物业管理公司联名投购保单,该保单须符合法例要求,为法团提供不少于港币1,000万元的赔偿额。

B. 第三者风险保险须予承保的法律责任

第三者风险保险的保险范围须包括大厦公用部分(例如外墙、通道、走廊、楼梯、天台、升降机等)及法团物业导致第三者伤亡而令法团可能要承担的法律责任。

第三者包括大厦的业主、租客、占用人、访客、物业管理公司员工及擅自闯入者。

法团的直属员工不被视为第三者。

第三者风险保险不需要承保财物损失,但法团可自行为第三者财物损失投保。虽然承保范围毋须包括第三者财物损失,但若因法团的疏忽而导致第三者蒙受财物损失,法团需要负上赔偿的责任。

法团没有法律责任就违例建筑工程(僭建物)所衍生的法律责任投购保险,这不是一个强制要求。不过,若法庭裁定法团须就违例建筑工程(僭建物)而引致的意外而负责,法团及/或业主须承担所有的民事责任。

一般来说,保险公司不会承保楼宇中违例建筑工程(僭建物)的部份。为了法团及第三者的利益着想,若楼宇有僭建物,法团应安排清拆。

C. 最低承保额

每份保单就每宗事故的投保额,不得少于港币1,000万元。

D. 通知业主

法团投购第三者风险保险之后,保险公司会发出保险通告,列明保单的详情。

法团须在保单的整段有效期间内,于大厦的显眼处展示该保险通告。

E. 向土地注册处处长报告

法团的管理委员会秘书须在法团投购保险单后的28天内,将保险公司的名称及地址、以及该保单的涵盖时期,通知土地注册处处长。

F. 没有投购第三者风险保险的法律责任

若法团没有投购第三者风险保险,法团管理委员会的每名委员都属犯罪,有可能被判处罚款最高港币5万元。

如业主立案法团的管理委员会成员,能证明已尽了应尽的努力去投购第三者保险,即可作抗辩理由。

G. 对法团及第三者的保障

法团有责任提供关于保险的资料

若第三者向法团提出申索,法团须在接获第三者的书面要求10天内,向第三者说明有关法律责任是否获得投保,并提供有关保单的详情。

保单内部分限制条文属无效

如保单藉参照以下事项,而限制法团保险:

  1. 可在有关保单的有效期内、或有效期内的任何时段,提出多少次申索;
  2. 该保单所关乎的建筑物楼龄;
  3. 该建筑物的状况或保养;
  4. 该建筑物的单位数目;
  5. 该建筑物的用途;及
  6. 有关该建筑物的法定文书,例如屋宇署发出的维修令,

则有关限制属无效。

若保单中包括以上的条款,而保险公司已为第三者人身伤亡的责任作出赔偿,保险公司可向法团追讨该赔偿的款额。

废止某些对第三者所负的法律责任而作出的协议或安排

法团与第三者订立的任何协议,如看来是否定或限制对第三者所负的任何法律责任,均属无效。

法团清盘

如法团无力偿债及被清盘,将不会影响法团就保单中所承保的法律责任。

III. 强制验楼计划

毫无疑问,欠缺妥善维修保养的楼宇,会对市民大众构成威胁。为了处理这个问题,香港政府在2012年推出了强制验楼计划。

根据强制验楼计划:

  1. 政府会在每年拣选2,000幢楼龄达30年或以上的私人楼宇(不高于三层的住用楼宇除外),向业主发出预先知会函件,确认有关大厦已被纳入强制验楼计划内。6个月后,政府会向该等楼宇的业主发出法定通知,规定业主委任一名注册检验人员进行某些指定的检验。(注意:该2,000幢楼宇会在同一时间收到强制验窗计画下的法定通知书,要求进行有关窗户的检验。)
  2. 对于没有业主立案法团的楼宇来说,所有单位的业主应通力合作,以完成法定通知内要求的验楼工作。
  3. 检验的范围包括外部构件、实体构件、结构构件、消防安全构件、排水系统及僭建物。
  4. 如注册检验人员认为楼宇须进行修葺,该楼宇的业主须委任一名注册承建商,在注册检验人员的监督下进行所需的修葺。
  5. 完成有关的检验及修葺后,获委任的注册检验人员须向政府呈交检验报告和完工报告,以作记录。
  6. 业主或业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知,可被检控。而一经定罪,可被判罚款50,000元及监禁1年,更可就该罪行持续的每一天,另处罚款5,000元。
  7. 被选中参与强制验楼计划的楼宇将在每10年收到法定的验楼通知。也就是说,该楼宇每隔10年均须进行一次检验(及如有需要者进行修葺)。

IV. 强制验窗计划

除了强制验楼计划外,香港政府在 2012 年亦推出了强制验窗计划,以应付窗户日久失修的问题。

一般情况下,楼宇或屋苑的大多数窗户,都是个别单位业主的私人财产。因此,政府将发出通知书给属于强制验窗计划下的楼宇或屋苑的所有业主(即包括个别单位业主和业主立案法团),要求其进行验窗工作。

根据强制验窗计划:

    1. 政府会在每年拣选5,800幢楼龄达10年或以上的私人楼宇(不高于三层的住用楼宇除外),向其业主发出预先知会函件,确认有关大厦已被纳入强制验窗计划内。约一至两个月后,政府会向该等楼宇的业主发出法定通知,规定业主委任一名注册检验人员进行某些指定的检验。(注意:该5,800幢楼宇已包括强制验楼计划内的2,000幢。)
    2. 如注册检验人员认为楼宇的窗户已变得危险或可能变得危险,该楼宇的业主须委任一名注册承建商,在注册检验人员的监督下对窗户进行所需的修葺
    3. 完成有关的检验及修葺后,获委任的注册检验人员须向政府呈交检验报告和完工报告,以作记录。
    4. 业主或业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验窗的法定通知,当局可向其送达定额罚款1,500元的罚款通知书;未有遵行罚款通知书者可被检控,而一经定罪,可被判罚款25,000元及监禁3个月,更可就该罪行持续的每一天,另处罚款2,000元。
    5. 在法定通知获遵从后,单位业主或业主立案法团不会在5年内就同一窗户收到另一份的通知。

V. 政府提供的资助、贷款及津贴

为协助业主面对有关楼宇维修的法定要求,并对有需要的业主提供财政支援,政府推出了「楼宇维修综合支援计划」(由香港房屋协会及市区重建局统一运作)。该计划包括不同形式的资助、贷款及/或津贴,以应付不同需要。市民可联络以下的法定机构,以获取进一步的详情:

香港房屋协会

网址:
http://www.hkhs.com/chi/business/pm_ibmas.asp
热线电话:3188 1188

市区重建局

网址:
http://www.ura.org.hk/tc/schemes-and-policies/rehabilitation/integrated-building-maintenance-assistance-scheme.aspx
热线电话:3188 1188

藉「楼宇维修综合支援计划」,政府将因应不同情况为公众提供不同的资助、贷款及/或津贴。主要的资助、贷款及/或津贴如下:

  • 公用地方维修津贴
  • 公用地方维修免息贷款
  • 公用地方维修补助金
  • 家居维修免息贷款
  • 家居维修补助金
  • 有关强制验楼计划及强制验窗计划的资助
  • 长者维修自住物业津贴计划
  • 楼宇安全贷款计划
  • 筹组业主立案法团资助

A. 公用地方维修津贴

政府透过提供「公用地方维修津贴」,旨在鼓励业主或业主立案法团为楼宇的公用地方进行全面复修工程。

申请资格

公用地方维修津贴的主要对象为楼龄达20年或以上的住用或综合用途(即商住两用)楼宇。该等楼宇若位于巿区(包括沙田、葵青、荃湾),其住宅单位平均每年应课差饷租值不可超过120,000元;若位于新界者,不可超过92,000元。

是否必须由业主立案法团提出申请?

已成立业主立案法团的楼宇,管理委员会须通过决议申请公用地方维修津贴,并授权其代表签署有关的文件。

尚未成立业主立案法团的楼宇,政府将会按照个别情况考虑其申请。一般来说,该等楼宇的业主应举行业主大会,以通过决议申请公用地方维修津贴,并及授权最少两名代表签署有关的文件。

津贴的内容

公用地方维修津贴必须用于有关大厦公用地方,并涉及楼宇安全、环境衞生、或环境保护的工程。

津贴的上限将视乎有关楼宇的单位数目而订:

单位数目

津贴上限

20个或以下

核准工程总额30%,上限为150,000元

21 – 49个

核准工程总额20%,上限为150,000元

50个或以上

核准工程总额20%或每个单位不多于3,000元,上限为每个法团1,200,000元

若大厦在维修工程中包括环保项目,可享有以下津贴(环保项目津贴):

单位数目

津贴上限

20个或以下

核准环保工程总额连相关顾问费用30%,上限75,000元

21 – 49个

核准环保工程总额连相关顾问费用20%,上限75,000元

50个或以上

核准环保工程总额连相关顾问费用20%或每个单位不多於1,500元,上限600,000元

B. 公用地方维修免息贷款

除公用地方维修津贴外,政府亦提供「公用地方维修免息贷款」,以鼓励业主为楼宇的公用地方进行全面复修工程。

申请资格

公用地方维修免息贷款的申请人须为楼龄达20年或以上的住用或综合用途(即商住两用)楼宇的单位业主。该等楼宇若位于巿区(包括沙田、葵青、荃湾),其住宅单位平均每年应课差饷租值不可超过120,000元;若位于新界者,不可超过92,000元。

是否必须由业主立案法团提出申请?

已成立业主立案法团的楼宇,管理委员会须通过决议申请公用地方维修免息贷款,并授权其代表签署有关的文件。

尚未成立业主立案法团的楼宇,政府将会按照个别情况考虑其申请。一般来说,该等楼宇的业主应举行业主大会,以通过决议申请公用地方维修免息贷款,并授权最少两名代表签署有关的文件。

政府一旦发出原则上批准贷款通知书,有关楼宇的个别业主应呈交其个别的贷款申请表。申请人必须是有关贷款的住宅物业的注册业主,其业权必须以个人名义登记,即以公司为业主者不可获得此项贷款。虽然公用地方维修免息贷款不附任何入息及资产审查,申请人须提供入息证明(例如粮单)以证明其还款能力,否则须就进行维修的物业订立相关的法定押记。

贷款的内容

公用地方维修免息贷款必须用于有关大厦公用地方,并涉及楼宇安全、环境衞生、或环境保护的工程。

该项贷款的最高贷款金额为100,000元,或申请人的单位于有关楼宇的整体维修工程中所承担之费用,两者取其较低者。贷款的最长还款期为60个月。

C. 公用地方维修补助金

在申请公用地方免息贷款后,业主如果仍然在进行楼宇公用地方的维修时面对经济困难,可向政府申请每户最多10,000元的「公用地方维修补助金」。

申请资格

申请公用地方维修补助金的注册业主必须持有香港身份证,并符合以下其中一项条件:

  • 为长者生活津贴的受助人;或
  • 为综合社会保障援助的受助人;或
  • 年满60岁长者或残疾人士,并持有医疗费用豁免证书;或
  • 年满60岁长者或残疾人士,并符合下述入息及资产限额:

家庭类别

每月入息限额

资产限额

单身人士

8,980元

210,000元

夫妇

15,130元

318,000元

补助金的内容

政府一旦依据「公用地方维修免息贷款」计划发出原则上批准贷款通知书,符合上述条件的个别业主即可申请最高10,000元的「公用地方维修补助金」。

D. 第三者风险保险资助

对于已参加「公用地方维修津贴」或「公用地方免息贷款」计划的业主,政府将以「第三者风险保险资助」的方式,提供进一步的资助。

申请资格

业主在已完成「公用地方维修津贴」或「公用地方免息贷款」计划的维修工程后,可向政府申请「第三者风险保险资助」,以资助楼宇购备法定的第三者风险保险。

申请第三者风险保险资助的表格必须在上述维修工程完成后的12个月内提交。

资助的内容

该项资助的款额为第三者风险保费年费的一半,上限每年6,000元,连续3年。

D. 家居维修免息贷款

除了与公用地方有关的资助、贷款及津贴外,政府亦鼓励私人住宅业主改善其单位内的居住环境。合资格的申请人可获发不多于50,000元或已获批核工程的费用(以两者较低者为准)的贷款,以维修及保养其单位内有关家居安全及环境衞生的设施。

申请资格

申请人必须符合下列资格,方可申请该免息贷款:

  • 申请人必须持有香港身份证并已年满18岁;
  • 该住宇单位须位于一幢楼龄达20年或以上的住用楼宇;
  • 该住宇单位为每一位申请人唯一以任何形式拥有业权的香港物业;
  • 该住宅单位由个人单独或联名拥有(即非透过公司拥有);及
  • 该住宇单位若位于巿区(包括沙田、葵青、荃湾),其平均每年应课差饷租值不可超过120,000元;若位于新界者,不可超过92,000元。

贷款的内容

家居维修免息贷款并非为资助业主对其单位作出豪华装修。该贷款必须用作维修单位内各项有关家居安全及环境衞生设施之用。因此,申请人在呈交贷款申请表时,亦必须详列有意进行的工程项目及工程报价。

该项贷款的最高贷款金额为50,000元,或已获批核工程的费用,两者取其较低者。贷款的最长还款期为36个月。申请人亦须提供入息证明(例如粮单)以证明其还款能力,否则须就进行维修的物业订立相关的法定押记。