土地注册处管理的土地登记册备存每项物业的契约或文件，这些文件载有该项物业的法定拥有人资料。

香港法例 第128章《土地注册条例》 订定条文，处理影响土地财产或不动产的契据注册、转易契注册、判决及其他文书注册的事宜，亦触及土地注册处纪录的备存，以及其他与土地注册有关的事宜。

物业的法定或名义拥有人有时会称为「纸上业主」，任何人均可轻易在物业的文件追寻或查察其名字。不过，法律上物业的拥有人不一定是权益拥有人。物业的权益拥有人有权享用物业，或享有物业权益的实权，不同于物业的法定或名义拥有人。在大多数情况下，权益拥有人通常是支付真金白银购入物业的人，他以「归复信讬」或「法律构成信讬」方式转予物业的法定业主，因此，两者不一定是同一人。

举例说，某项物业以X的名义购买，但由Y付钱，而Y并没有表明他有意放弃拥有该物业的权益，在此情况下，便可假定Y有意保留其权益，而X只能以「归复信讬」方式持有物业。

如双方均没有表明是否有意拥有物业的权益，法律上便可推定以「法律构成信讬」形式分配权益。「法律构成信讬」的原则是，假设某人持有物业，而他出于良好意图及公平原则，与另一人分享该物业，他便必须以信讬形式，与该人共同持有物业。

举例说，X以自己的名义付钱置业后，与女朋友Y共住。Y虽没有在购入物业时付出金钱，但她亦为单位贡献良多，例如料理家务，她便可以「法律构成信讬」方式摊分物业的权益。「法律构成信讬」构成与否，与双方的意图无关，着眼点是「公平」。换言之，X是否有意将物业权益分给Y，并不重要，重点是Y的付出是否「足够」让他以衡平法原则争取自己的物业权益。

大多数情况下，土地注册处备存的文件会显示物业的权益拥有人，这些文件包括法院或审裁处正在处理与土地相关的案件、土地权益、法定押记及破产申请等。如物业买家仍未向银行清缴按揭贷款，银行便拥有该物业的权益，直至按揭贷款完全还清为止。

然而，在某些情况下，查察物业的权益拥有人并不容易。例如物业只登记丈夫一人的名字，但事实上，该物业却是夫妇二人的婚姻居所。单凭物业的契约，难以确认妻子是否拥有物业的权益。

婚姻居所的「纸上业主」可以夫妇二人的名字注册，或由两人的其中一方注册，而他们可以共同支付楼价，又或只由单方支付。

如两人均有份出资购入物业，他们便是该物业的共同业主，而业权可视乎情况分为「联权共有」及「分权共有」。

如物业由两人共同出资购买，但只以其中一名配偶的名字注册，在契据文件中没有显示名字的一方仍可称自己是该物业的权益拥有人。虽然物业只以其中一人的名字注册，但他们仍然是物业的共同业主。如欲参考更多资料，可前往《社区法网》「 楼宇买卖 」一页。

只要两人（或多于两人）共同购入物业，并付出等额金钱，便可假定他们联权共有该项物业。如他们所付的资金并不一样，他们所拥有的业权便会按所付资金的比例分配，并假定为分权共有该项物业。例如H支付物业价格的三分之一，其余三分之二由W支付，他们便会被假定为分权共有该项物业，H和W的业权比例分别是三分之一和三分之二。

业权拥有人付出的金钱不均等，便算是分权共有该项物业，而各人所拥有的权益比例，将反映他们的出资比例。

然而，即使各方所付资金不均等，只要有证据显示各方有意联权共有该项物业，便可推翻分权共有物业的假定；相反，即使各方付出等额金钱，亦可以分权共有的方式分配业权。

所有业权共有人必须符合以下四项条件，才可构成联权共有的业权：共同占用物业、享有同等权益、以同一文件取得业权及在同一时间取得业权。

「共同占用物业」—任何共有人不能独占物业的任何部分，亦不能将另一名共有人排除于外。

「享有同等权益」—业权共有人必须拥有均等权益（分权共有人则拥有不同比例的权益）。

「以同一文件取得业权」—各业权共有人必须由同一份产权文件确立权益，例如地段转让契约。

「在同一时间取得业权」—业权共有人必须在同一时间取得业权。

业权共有人不可以个人身分独享物业的权益，各共有人的唯一权益就是与其他共有人共同拥有物业。所以，联权共有人联合其他人时可说是拥有一切，但独自一人时则一无所有。如物业属联权共有，即使他们拥有均等权益，仍会被视作一整体，成为物业的唯一拥有人。

联权共有的业权必须符合上文提及的四项条件，缺一不可，否则将会变成分权共有的业权。

一名联权共有人身故，他的权益将自动转移至其他在生的联权共有人。如原本只有两名联权共有人，仍然在生的联权共有人便成为物业的唯一拥有人。如有多于两名联权共有人，身故者生前拥有的权益将平均分予其余联权共有人。此特质称为「生存者取得权」，俗称「长命契」，意即只要联权共有人在生，他/他们便会一直拥有权益。

分权共有人如身故，他的物业权益将成为其遗产的一部分，并会按其遗嘱（由订立遗嘱的人以处置或声明书的方式，述明他死后如何分配或管理其财产）转让或按无遗嘱继承的相关法例（适用于未有订立遗嘱者）处理；无遗嘱继承的相关法例主要是香港法例 第73章《无遗嘱者遗产条例》 。

分权共有人必须同样拥有占用物业的权利；所谓分权共有，可看成是每人均持有物业的一个独立部分，即使各人份额不同，个别共有人所拥有的部分不会与其他共有人的部分重叠。换言之，每名分权共有人都各自拥有物业一部分的权益，并与他人拥有的权益分开。

简而言之，联权共有人的权益是均等的，而分权共有人则享有不同权益。

香港法例 第192章《婚姻法律程序与财产条例》 第7条 订明法庭在决定如何分配婚姻居所时，必须顾及的事宜：

(1)法庭在决定应否就婚姻的一方而根据 第4 、 6 或 6A条 行使权力，以及若行使该等权力则应采取何种方式时，有责任顾及婚姻双方的行为和案件的所有情况，包括顾及下列事宜─

1. 婚姻双方各别拥有的或在可预见的将来相当可能拥有的收入、谋生能力、财产及其他经济来源；
2. 婚姻双方各自面对的或在可预见的将来相当可能面对的经济需要、负担及责任；
3. 该家庭在婚姻破裂前所享有的生活水平；
4. 婚姻双方各别的年龄和婚姻的持续期；
5. 婚姻的任何一方是否在身体上或精神上有残障；
6. 婚姻双方各别为家庭的福利而作出的贡献，包括由于照料家庭或照顾家人而作出的贡献；
7. 如属离婚或婚姻无效的法律程序，则顾及婚姻的任何一方因婚姻解除或废止而将会丧失机会所获得的任何利益(例如退休金)的价值。」

上述条文是根据英国在1973年颁布的《婚姻诉讼法》第25(1)条及1984年颁布的《婚姻及家庭程序法》第3条而订立。

英国上议院审理 White v White [2001] 一案，就分配财产所作的裁决甚具代表性，加上其后审理的 Miller v Miller 和 McFarlane v McFarlane [2006] 两宗案件，成为分配财产案的重要案例。自此，如案中的离婚夫妇没有协议，法庭便会以公平原则决定如何分配财产。

为家庭作财政以外的付出是一项重要因素，夫妇二人在婚姻关系中拥有相同地位亦是分配财产的原则，因此，出发点将会是把财产几乎平均分给两人。

上诉庭在 DD v LKW 一案中亦提到相关原则：
「(1) 如果双方只有有限的经济来源，在大多数的这种案件中，探讨如何做到公平，应集中在如何分配双方的资产以应付他们在居住及经济上的需要。法庭可能需要作出定期付款令，以弥补可用资产的不足。
(2) 如果在满足双方即时的居住及经济需要后仍有剩余的可用资产的话，剩余的应予平均分配，除非有好的理由不这样做。这种做法不仅仅适用于『巨款案件』，如果案件中，在满足双方需要后仍有剩余资产可用的，也可适用。
(3) 有关探讨应分两个阶段进行：
首先，计算双方的可用资产，如财产、收入（包括谋生能力）和双方现有及在可见未来相当可能拥有的经济来源。
其次，分配这些资产时参考三项原则：需要原则（广义解释）、补偿原则及分享原则。这些原则均可从 第7(1)条 找得到，而 第7(1)(a)-(g)条 列出的每一项，均可归纳在这三项原则的某一项下。」

不过，上诉庭其后在 W v H 案中，提出法庭作决定时应具弹性。法官认同，要求香港法庭受英国法院的裁决约束，确实令人难以接受。英国上议院的裁决应予以尊重，但香港已在1997年回归，即使裁决由上议院颁布，亦难具约束力。

法官认为，虽然没必要检视所有案件的内容，但条例所载的条文容许法庭决定时作弹性考虑，以配合个别案件的情况。英国法院的裁决显示，法庭处理离婚案件时，除非另有原因，否则应尽量采取公平做法，原则上将家庭财产平均分配给双方。然而，每宗案件的细节、双方的状况、婚姻关系等，均可有重大差异，因此，任何决定都须视乎个别案件的事实及利弊而定。法官更指，试图以同一原则处理所有案件，做法危险。

总括而言，法庭分配夫妇二人的财产时，最终目标是力求公平，但毋须将财产分成两份等额。

如夫妇购入婚姻居所时，涉及第三方付款，不管是全部或部分款项，情况会变得复杂。第三方可就物业提出申索，取回属于他/她的部分。

例如一对夫妇购入价值300万元的婚姻居所，每人各付100万元，余下的100万元则由丈夫的哥哥支付。如夫妇二人日后离婚，该居所价值的三分之一便可归丈夫的哥哥所有，并不会纳入夫妇二人可分配的财产当中。

某项物业以某人的名字注册，但其楼价由多于一人支付，有份付钱购入物业的人士均可以「归复信讬」或「法律构成信讬」方式，申索其实益权益。

《婚姻法律程序与财产条例》 并不适用于同居关系的伴侣，他们摊分物业权益时，须根据他们曾支付楼价的比例作决定。任何一方曾为同居居所作出贡献，纵使与金钱无关，亦会纳入为分配权益的考虑因素。

以上原则同样适用于兄弟姐妹共同购买的物业，他们可摊分的权益将取决于他们所支付楼价的比例。

然而，如父母为子女付钱购买物业，该物业便会假定是父母给予子女的餽赠，这称作「预付财产餽赠」。不过，只要有证据显示父母有意保留自己的实益权益，便可推翻有关推定。

1. 我以伴侣的名义买了一个单位，我拥有该单位的权益吗？

如果物业以阁下的伴侣名义购买，但楼价由阁下支付，而阁下并没有表明您有意放弃拥有该物业的权益，在此情况下，便可假定阁下有意保留您的权益（称为实益权益），而阁下的伴侣只能以信讬方式持有物业。除非此推定被推翻，否则，即使阁下没有登记为该物业的法定拥有人，您仍然是「实益拥有人」。如果楼价全部由阁下支付，则阁下有可能是物业的唯一实益拥有人。

如想知道更多，请参考 物业安排 > 共同置业 > 概述 。

2. 我和我的伴侣决定同居。居住的单位是以他的名义购买的，他负责支付首期和供楼，我则负责所有日常家庭开支和改善家居的使费。我拥有此单位的权益吗？

如果有证据显示阁下与伴侣有就如何拥有该单位的权益，曾经表达过意愿（不论是明示、默示或推定），则以该意愿为准。如果没有证据显示双方的意愿，阁下是否拥有单位的权益，就视乎个案的情况是否可以令阁下确立「法律构成信讬」。「法律构成信讬」的原则是，如基于公平及公道原则，您亦应分享到爱侣持有的物业，他便必须以「法律构成信讬」形式，与您共同持有物业，重点是阁下的付出是否「足够」让您以衡平法原则，争取自己的物业权益。

有关「法律构成信讬」的详情，可参考 物业安排 > 共同置业 > 概述 。

3. 我和丈夫在置业时都有出资付款，单位的法定拥有人则只有我的名字。那么，我的丈夫也是物业拥有人吗？如果是，我们就物业的权益如何分配？

如果阁下和丈夫均有份出资购入物业，您们便是该物业的共同业主。即使阁下的丈夫不是法定拥有人，他仍然是物业的「实益拥有人」

至于各人的物业权益如何分配，则视乎阁下与丈夫在购买物业时，分别出资多少。如果两人付出的金额相等，便可假定您们「联权共有」物业。一名联权共有人身故，他的权益将自动转移至其他在生的联权共有人，此特质称为「生存者取得权」。

如您们所付的资金并不一样，所拥有的业权便会按所付资金的比例分配，并假定为「分权共有」该项物业。例如，如阁下的丈夫支付物业价格的1/3，其余2/3由您支付，则您俩的业权比例分别为1/3和2/3。 分权共有人如身故，他的物业权益将成为其遗产的一部分，并会按其遗嘱转让（如未有订立遗嘱者，则按无遗嘱继承的相关法例处理）。

然而，即使阁下与丈夫所付资金不均等，只要有证据显示您们有意联权共有物业，便可推翻分权共有物业的假定；相反，即使您们付出等额金钱，亦可以分权共有的方式分配业权。

有关「联权共有」及「分权共有」的资讯，可参考 物业安排 > 共同置业 > 共同业权、联权共有及 分权共有。如涉及离婚，请参阅问题4。

4. 夫妇如决定离婚，法庭会怎样瓜分他们婚姻居所的权益？

这是一个复杂的议题。

夫妇决定离婚的话，瓜分婚姻居所的权益不一定与两人在购入物业时所付资金的比例有关。香港法例第192章《婚姻法律程序与财产条例》订明法庭在决定如何分配婚姻居所时，必须顾及的事宜。总括而言，法庭会考虑婚姻双方的行为和案件的所有情况，如双方的经济来源、经济需要、年龄、为家庭的福利而作出的贡献、婚姻破裂前所享有的生活水平、婚姻年期等。法庭分配夫妇二人的财产时，最终目标是力求公平，未必要将财产分成两份等额。

如想对离婚后的资产分配有初步概念，可参考 物业安排 > 共同置业 > 离婚后的资产分配 。

5. 我与伴侣同居，单位是我们一起购买的。现在我想分手了，我在单位的权益，受香港法例保障吗？

《婚姻法律程序与财产条例》并不适用于同居关系的伴侣，他们摊分物业权益时，须根据他们曾支付楼价的比例作决定。任何一方曾为同居居所作出贡献，纵使与金钱无关，亦会纳入为分配权益的考虑因素。

如想知道更多，可参考问题1、问题2及 物业安排 > 共同置业 > 其他情况 。