大概很多香港市民都曾听闻一宗有关添喜大厦的案件。1994年，添喜大厦外墙一幅混凝土檐篷倒塌，酿成一死七伤的惨剧。法庭判定添喜大厦的业主立案法团须为事件负上部份责任，亦须支付巨额赔偿。可惜，该法团并没有购备足够的第三者风险保险。结果，添喜大厦业主立案法团被颁令清盘，这也意味着添喜大厦的每位业主均须按照各自在该大厦占有的业权份数支付有关的赔偿。

添喜大厦一案凸显了与楼宇公用部分相关的第三者风险保险的重要性。其后，香港政府立例强制性规定：所有业主立案法团均必须就楼宇的公用部分和法团的财产备有第三者风险保险。

《 建筑物管理条例 》（香港法例 第344章 ）及《 建筑物管理（第三者风险保险）规例 》（香港法例 第344B章 ）强制规定业主立案法团（简称「法团」）购买第三者风险保险，旨在减低一旦意外发生，业主须面对巨额赔偿的风险，同时为公众提供更好的保障。

A. 法团订立第三者风险保险的责任

根据《 建筑物管理条例 》（香港法例 第344章 ） 第28条 ，法团须就建筑物的公用部分及该法团的财产投购第三者风险保险，并须保持该保单有效。

《 建筑物管理条例 》（香港法例 第344章 ）要求法团投购就第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障的保险。

若这份公众责任保险没有订明赔偿时首先为第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障，法团必须投购另一份保单，或修订现有的保单条款，以确保就保障第三者人身伤亡的金额这一部分，提供不少于港币1,000万元的保障。

法圑有法律责任投购第三者风险保险。因此，法团最低限度必须是该保单的其中一名投保人。法团可以要求物业管理公司和保险公司在其现有的保单中，加添法团作为其中一名投保人，或以法团名义投购另一份保单。

若法团与物业管理公司联名投购保单，该保单须符合法例要求，为法团提供不少于港币1,000万元的赔偿额。

B. 第三者风险保险须予承保的法律责任

第三者风险保险的保险范围须包括大厦公用部分（例如外墙、通道、走廊、楼梯、天台、升降机等）及法团物业导致第三者伤亡而令法团可能要承担的法律责任。

第三者包括大厦的业主、租客、占用人、访客、物业管理公司员工及擅自闯入者。

法团的直属员工不被视为第三者。

第三者风险保险不需要承保财物损失，但法团可自行为第三者财物损失投保。虽然承保范围毋须包括第三者财物损失，但若因法团的疏忽而导致第三者蒙受财物损失，法团需要负上赔偿的责任。

法团没有法律责任就违例建筑工程（僭建物）所衍生的法律责任投购保险，这不是一个强制要求。不过，若法庭裁定法团须就违例建筑工程（僭建物）而引致的意外而负责，法团及/或业主须承担所有的民事责任。

一般来说，保险公司不会承保楼宇中违例建筑工程（僭建物）的部份。为了法团及第三者的利益着想，若楼宇有僭建物，法团应安排清拆。

C. 最低承保额

每份保单就每宗事故的投保额，不得少于港币1,000万元。

D. 通知业主

法团投购第三者风险保险之后，保险公司会发出保险通告，列明保单的详情。

法团须在保单的整段有效期间内，于大厦的显眼处展示该保险通告。

E. 向土地注册处处长报告

法团的管理委员会秘书须在法团投购保险单后的28天内，将保险公司的名称及地址、以及该保单的涵盖时期，通知土地注册处处长。

F. 没有投购第三者风险保险的法律责任

若法团没有投购第三者风险保险，法团管理委员会的每名委员都属犯罪，有可能被判处罚款最高港币5万元。

如业主立案法团的管理委员会成员，能证明已尽了应尽的努力去投购第三者保险，即可作抗辩理由。

G. 对法团及第三者的保障

法团有责任提供关于保险的资料

若第三者向法团提出申索，法团须在接获第三者的书面要求10天内，向第三者说明有关法律责任是否获得投保，并提供有关保单的详情。

保单内部分限制条文属无效

如保单藉参照以下事项，而限制法团保险：

1. 可在有关保单的有效期内、或有效期内的任何时段，提出多少次申索；
2. 该保单所关乎的建筑物楼龄；
3. 该建筑物的状况或保养；
4. 该建筑物的单位数目；
5. 该建筑物的用途；及
6. 有关该建筑物的法定文书，例如屋宇署发出的维修令，

则有关限制属无效。

若保单中包括以上的条款，而保险公司已为第三者人身伤亡的责任作出赔偿，保险公司可向法团追讨该赔偿的款额。

废止某些对第三者所负的法律责任而作出的协议或安排

法团与第三者订立的任何协议，如看来是否定或限制对第三者所负的任何法律责任，均属无效。

法团清盘

如法团无力偿债及被清盘，将不会影响法团就保单中所承保的法律责任。