香港地方细小，却居住着大量人口。大多数市民都居住在多层大厦中。业主购入多层大厦内一个单位时，其实并不只是拥有该单位，更与大厦内其他单位的业主共同拥有大厦的公用地方。换句话说，每幢多层楼宇内每个单位的每位业主，均须负责管理和维修楼宇的公用部分。

大厦或屋苑的业主可以成立业主立案法团以合法代表所有业主管理该大厦或屋苑。因此，业主立案法团是一个负上集体责任的法律实体，即所有业主均须为法团的行为或不行为负责。但业主立案法团的存在并非等于免除了业主管理和维修楼宇公用部分的责任。

大概很多香港市民都曾听闻一宗有关添喜大厦的案件。1994年，添喜大厦外墙一幅混凝土檐篷倒塌，酿成一死七伤的惨剧。法庭判定添喜大厦的业主立案法团须为事件负上部份责任，亦须支付巨额赔偿。可惜，该法团并没有购备足够的第三者风险保险。结果，添喜大厦业主立案法团被颁令清盘，这也意味着添喜大厦的每位业主均须按照各自在该大厦占有的业权份数支付有关的赔偿。

添喜大厦一案凸显了与楼宇公用部分相关的第三者风险保险的重要性。其后，香港政府立例强制性规定：所有业主立案法团均必须就楼宇的公用部分和法团的财产备有第三者风险保险。

《 建筑物管理条例 》（香港法例 第344章 ）及《 建筑物管理（第三者风险保险）规例 》（香港法例 第344B章 ）强制规定业主立案法团（简称「法团」）购买第三者风险保险，旨在减低一旦意外发生，业主须面对巨额赔偿的风险，同时为公众提供更好的保障。

A. 法团订立第三者风险保险的责任

根据《 建筑物管理条例 》（香港法例 第344章 ） 第28条 ，法团须就建筑物的公用部分及该法团的财产投购第三者风险保险，并须保持该保单有效。

《 建筑物管理条例 》（香港法例 第344章 ）要求法团投购就第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障的保险。

若这份公众责任保险没有订明赔偿时首先为第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障，法团必须投购另一份保单，或修订现有的保单条款，以确保就保障第三者人身伤亡的金额这一部分，提供不少于港币1,000万元的保障。

法圑有法律责任投购第三者风险保险。因此，法团最低限度必须是该保单的其中一名投保人。法团可以要求物业管理公司和保险公司在其现有的保单中，加添法团作为其中一名投保人，或以法团名义投购另一份保单。

若法团与物业管理公司联名投购保单，该保单须符合法例要求，为法团提供不少于港币1,000万元的赔偿额。

B. 第三者风险保险须予承保的法律责任

第三者风险保险的保险范围须包括大厦公用部分（例如外墙、通道、走廊、楼梯、天台、升降机等）及法团物业导致第三者伤亡而令法团可能要承担的法律责任。

第三者包括大厦的业主、租客、占用人、访客、物业管理公司员工及擅自闯入者。

法团的直属员工不被视为第三者。

第三者风险保险不需要承保财物损失，但法团可自行为第三者财物损失投保。虽然承保范围毋须包括第三者财物损失，但若因法团的疏忽而导致第三者蒙受财物损失，法团需要负上赔偿的责任。

法团没有法律责任就违例建筑工程（僭建物）所衍生的法律责任投购保险，这不是一个强制要求。不过，若法庭裁定法团须就违例建筑工程（僭建物）而引致的意外而负责，法团及/或业主须承担所有的民事责任。

一般来说，保险公司不会承保楼宇中违例建筑工程（僭建物）的部份。为了法团及第三者的利益着想，若楼宇有僭建物，法团应安排清拆。

C. 最低承保额

每份保单就每宗事故的投保额，不得少于港币1,000万元。

D. 通知业主

法团投购第三者风险保险之后，保险公司会发出保险通告，列明保单的详情。

法团须在保单的整段有效期间内，于大厦的显眼处展示该保险通告。

E. 向土地注册处处长报告

法团的管理委员会秘书须在法团投购保险单后的28天内，将保险公司的名称及地址、以及该保单的涵盖时期，通知土地注册处处长。

F. 没有投购第三者风险保险的法律责任

若法团没有投购第三者风险保险，法团管理委员会的每名委员都属犯罪，有可能被判处罚款最高港币5万元。

如业主立案法团的管理委员会成员，能证明已尽了应尽的努力去投购第三者保险，即可作抗辩理由。

G. 对法团及第三者的保障

法团有责任提供关于保险的资料

若第三者向法团提出申索，法团须在接获第三者的书面要求10天内，向第三者说明有关法律责任是否获得投保，并提供有关保单的详情。

保单内部分限制条文属无效

如保单藉参照以下事项，而限制法团保险：

1. 可在有关保单的有效期内、或有效期内的任何时段，提出多少次申索；
2. 该保单所关乎的建筑物楼龄；
3. 该建筑物的状况或保养；
4. 该建筑物的单位数目；
5. 该建筑物的用途；及
6. 有关该建筑物的法定文书，例如屋宇署发出的维修令，

则有关限制属无效。

若保单中包括以上的条款，而保险公司已为第三者人身伤亡的责任作出赔偿，保险公司可向法团追讨该赔偿的款额。

废止某些对第三者所负的法律责任而作出的协议或安排

法团与第三者订立的任何协议，如看来是否定或限制对第三者所负的任何法律责任，均属无效。

法团清盘

如法团无力偿债及被清盘，将不会影响法团就保单中所承保的法律责任。

毫无疑问，欠缺妥善维修保养的楼宇，会对市民大众构成威胁。为了处理这个问题，香港政府在2012年推出了强制验楼计划。

根据强制验楼计划：

1. 楼龄达 30年或以上的私人楼宇（不超过3层高的住用楼宇除外） 的业主，须在接获屋宇署送达法定通知后，委任一名註册检验人员就楼宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌进行订明检验并监督检验后认为需要进行的订明修葺工程。
2. 对于没有业主立案法团的楼宇来说，所有单位的业主应通力合作，以完成法定通知内要求的验楼工作。
3. 检验的范围包括外部构件、实体构件、结构构件、消防安全构件、排水系统及僭建物。
4. 如註册检验人员认为楼宇须进行修葺，该楼宇的业主须委任名列于建筑事务监督所备存的相关名册内的註册一般建筑承建商或符合资格进行纠正及修葺工程的註册小型工程承建商，在註册检验人员的监督下进行所需的修葺。
5. 完成有关的检验及修葺后，获委任的註册检验人员须向屋宇署政府呈交检验报告、完工报告及以指明表格填写的证明书，以作记录。
6. 业主或业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知，可被检控。而一经定罪，可被判罚款50,000元及监禁1年，更可就该罪行持续的每一天，另处罚款5,000元。
7. 在法定通知获遵从后，单位业主不会在10年内就该建筑物的同一部分收到另一份的通知。

为协助业主面对有关楼宇维修的法定要求，并对有需要的业主提供财政支援，政府推出了「楼宇复修综合支援计划」（由市区重建局统一运作）。该计划包括不同形式的资助、贷款及/或津贴，以应付不同需要。市民可联络以下的法定机构，以获取进一步的详情：

市区重建局

网址：
https://brplatform.org.hk/sc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme
热线电话：3188 1188

藉「楼宇复修综合支援计划」，政府将因应不同情况为公众提供不同的资助、贷款及/或津贴。主要的资助、贷款及/或津贴如下：

• 强制验楼资助计划
• 公用地方维修资助
• 楼宇更新大行动2.0
• 预防性维修资助计划
• 消防安全改善工程资助计划
• 优化升降机资助计划
• 招标妥 ─ 楼宇复修促进服务
• 家居维修免息贷款
• 楼宇安全贷款计划
• 有需要人士维修自住物业津贴计划
• 楼宇排水系统维修资助计划
• 水安全计划资助计划

政府透过提供「公用地方维修津贴」，旨在鼓励业主或业主立案法团为楼宇的公用地方进行全面复修工程。

申请资格

公用地方维修津贴的主要对象为楼龄达30年或以上的住用或综合用途（即商住两用）楼宇。该等楼宇若位于巿区（包括沙田、葵青、荃湾），其住宅单位平均每年应课差饷租值不可超过187,000元；若位于新界者，不可超过143,000元。此外，该等楼宇必须同时参加受政府资助的「招标妥」楼宇复修促进服务（招标妥）。单一业权的楼宇及楼高3层或以下的楼宇不能参加本计划，楼高以「入住许可证」上列明的层数为准。

是否必须由业主立案法团提出申请？

已成立业主立案法团的楼宇，管理委员会须通过决议申请公用地方维修津贴，并授权其代表签署有关的文件。

尚未成立业主立案法团的楼宇，政府将会按照个别情况考虑其申请。一般来说，该等楼宇的业主应举行业主大会，以通过决议申请公用地方维修津贴，并及授权最少两名代表签署有关的文件。如楼宇已成立业主立案法团（法团），则必须由法团作为申请人向市建局提交申请。

津贴的内容

公用地方维修津贴必须用于有关大厦公用地方，并涉及楼宇安全、环境衞生、或环境保护的工程。

津贴的上限将视乎有关楼宇的单位数目而订：

若大厦在维修工程中包括环保项目，可享有以下津贴（环保项目津贴）：

为向有需要自住业主（包括长者）提供财政资助，以维修保养自住单位和公用地方及改善楼宇安全，政府引进了「有需要人士维修自住物业津贴计划」。该计划为每位合资格自住业主及其合法配偶（如已婚）提供最高80,000元的维修津贴。

申请资格

有需要人士维修自住物业津贴计划的基本申请资格是：

• 申请人须年满 60 岁，并持有有效的香港身份证；
• 申请人须为住用或综合用途楼宇内的住用单位的业主；
• 申请人及其配偶（如已婚）均须居住在有关物业；
• 申请人须符合以下入息及资产限额（或正领取综合社会保障援助或长者生活津贴）：

津贴的内容

有需要人士维修自住物业津贴不但可用于楼宇公用地方与安全有关的维修工程，亦可用于申请人的住用单位。常见的例子包括：

• 楼宇结构改善工程，例如修葺松脱、破裂、剥落或破损的混凝土；
• 改善楼宇外墙安全状况的工程，例如修葺破损的批荡或纸皮石；
• 修葺或更换破损的窗户；
• 清拆违例建筑工程和违例天台搭建物；
• 修葺、维修保养和更换升降机、消防装置和设备、电线、煤气竖管、更换破损的便溺污水管、废水管、雨水管、食水管、通风管及地下排水渠； 或
• 修葺天台及平台防水层，以及改善渗水问题的工程。

申请人亦可使用该津贴以偿还其向政府申请的其他楼宇维修贷款的余额，及/或用作撤销有关法定押记/押记令。

「楼宇安全贷款计划」主要为私人楼宇的个别业主提供贷款，以进行维修及修葺工程，修复或改善其楼宇及/或私人斜坡的安全。

申请资格

作为一个以安全为重点的贷款计划，该等贷款开放予所有私人楼宇的业主作出申请，不论是住用、综合用途、商用或工业用的楼宇均可。以个人身份为业主或以公司为业主者，亦均可申请此项贷款。

贷款的内容

楼宇安全贷款须用作进行楼宇维修工程，例如改善楼宇结构、外墙安全、消防安全、消防装置及设备、屋宇装备及衞生设施、斜坡及挡土墙等。

每个单位的贷款额上限为1,000,000元。如贷款额达50,000元或以上，申请人须提供抵押，例如提供弥偿人，签立物业的法定押记或提供本港一家持牌银行签发的保证书。若申请人是公司，则不论贷款额多少，均必须提供抵押。

利息？

「楼宇安全贷款」分为有息及免息贷款两种。有息贷款最多可分36个月清还；而免息贷款最长还款期为72个月。申请有息贷款的人士，毋须接受经济状况调查；有意申请免息贷款的人士则须符合下述资格：

• 为综合社会保障援助的受助人；
• 为长者生活津贴的受助人；或
• 所赚取的入息及所拥有的资产（包括其他家庭成员）不得超过下述限额：

60岁或以上的申请人

60岁以下的申请人

1. 投购第三者风险保险对业主有多重要？

1994年香港仔添喜大厦一间酒楼檐篷倒塌，意外造成1死13伤。高等法院最后裁定大厦法团、管理公司、酒楼、酒楼持牌人、单位业主及拆卸商，要向9名死伤人士赔偿港币3,000多万元。添喜大厦法团因未有投购第三者保险，无法支付赔偿，导致清盘。根据 《建筑物管理条例》 （香港法例 第344章 ），小业主最后需要摊分巨额赔偿。

从以上事件可以看到，若意外发生时，法团没有投购第三者保险，法团便需要承担所有赔偿。若法团没有足够的资金支付赔偿而被清盘，各单位的业主须为有关赔偿负上个人责任。小业主可能会因无力支付赔偿而破产。因此，投购第三者风险保险为业主及第三者提供保障，减低意外时业主面对的财务风险。

有关业主立案法团与第三者风险保险的详情，请参考 物业安排 > 物业维修与安全 > 第三者风险保险 。

2. 业主立案法团（简称「法团」）是否有法律责任就违例建筑工程（僭建物）所衍生的法律责任投购保险？

没有，这不是一个强制要求。不过，若法庭裁定法团须就违例建筑工程（僭建物）而引致的意外而负责，法团及/或业主须承担所有的民事责任。

一般来说，保险公司不会承保楼宇中违例建筑工程（僭建物）的部份。为了法团及第三者的利益着想，若楼宇有僭建物，法团应安排清拆。

有关业主立案法团与第三者风险保险的详情，请参考 物业安排 > 物业维修与安全 > 第三者风险保险 。

3. 甚么是强制验楼计划及强制验窗计划？

为了确保业主定期履行维修楼宇的责任，以策安全，政府修订 《建筑物条例》 (香港法例 第123章 )及制订 《建筑物(检验及修葺)规例》 (香港法例 第123P章 )，引入强制验楼计划及强制验窗计划。屋宇署每年会拣选2,000幢楼宇，同时进行强制验楼计划及强制验窗计划，另外拣选3,800幢楼宇，只进行强制验窗计划。目标楼宇的业主会收到法定通知。

强制验楼计划规定楼龄达30年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）业主，须每10年检验楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌。强制验窗计划则规定楼龄达10年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）业主，须每5年检验楼宇所有窗户。

有关强制验楼及强制验窗计划的详情，请参考 物业安排 > 物业维修与安全 > 强制验楼计划 及 强制验窗计划 。

4. 若没有遵行强制验楼或强制验窗的法定通知，会有甚么后果？

没有遵行强制验楼或强制验窗的法定通知之业主/业主立案法团，可能会被检控。屋宇署亦可能会安排其委任的顾问公司及承建商，进行所需的检验和修葺工程，然后向业主／法团追讨检验及修葺工程的费用和监督费，以及徵收不超过有关费用20%的附加费。

有关强制验楼及强制验窗计划的详情，请参考 物业安排 > 物业维修与安全 > 强制验楼计划 及 强制验窗计划 。

5. 政府会为大厦业主提供资助、贷款或津贴，以协助他们进行保养维修工程吗？

政府推出了「楼宇维修综合支援计划」（由市区重建局统一运作），协助业主面对有关楼宇维修的法定要求，并对有需要的业主提供财政支援。计划包括不同形式的资助、贷款及/或津贴，以应付不同需要。市民可致电热线3188 1188，以获取进一步的详情。

有关各项资助、贷款或津贴的简介，请参考 物业安排 > 物业维修与安全 > 政府提供的资助、贷款及津贴 。