渗水是香港多层式大厦常见的滋扰行为。

渗水不但对受影响业主和占用人造成滋扰和不便，更有可能破坏大厦建筑物的结构。

业主应留意自己的单位有否渗水，亦要留意有否受其他单位渗水影响。

A. 渗水的常见成因是甚么？

渗水的常见成因包括：

• 楼上、毗邻或本身单位的排水管漏水；
• 楼上、毗邻或本身单位的供水管漏水；
• 楼板防水层或浴缸封边残损；及
• 污水或雨水经由天台∕外墙渗入。

B. 怎样查出渗水的源头？

业主有责任维修及管理其物业，包括查出渗水源头。如渗水发生在私人物业，业主应先查出原因，如情况许可，便应与相关住户和业主合作，进行维修。

食物及环境衞生署（食环署）和屋宇署的联合办事处编印了 《DIY家居渗水简易测试》小册子 ，介绍侦测渗水源头的方法，业主可参考此小册子的检测方法，与邻居协力解决问题。

如业主侦测不到渗水的源头，便应直接聘请建筑技术人员或持牌水喉匠，鉴定渗水原因，尽快修理。

C. 如何处理渗水纠纷？

如果怀疑渗水源自楼上或毗邻单位，应尽快与有关住户商讨，检测渗水源头及进行维修工程。

业主立案法团有责任维修大厦的共用地方，因此，如怀疑渗水源自大厦的共用地方，受影响的住户可向大厦业主立案法团求助。

业主在必要时更可聘请建筑和法律顾问，根据大厦公契内容要求负责人士解决渗水问题，甚至提出索偿，或因遭受私人滋扰提出禁制令（详情请参考G. 涉及渗水事故的民事诉讼，原告人须提交甚么证明？）

假如业主无法与邻居协商解决渗水问题，他可向食环署和屋宇署的联合办事处投诉。

D. 食环署和屋宇署的联合办事处

2006年中，食物及环境卫生署（食环署）和屋宇署成立联合办事处，处理须由政府介入的渗水事故。

联合办事处提供一站式服务，处理楼宇渗水投诉，负责执行香港法例 第132章《公众卫生及市政条例》 的相关条文，制止渗水情况。

如有需要，联合办事处会转介个案予屋宇署或水务署，作出相应行动；例如屋宇署会按香港法例 第123章《建筑物条例》 ，处理楼宇及排水渠失修问题；而水务署则按香港法例 第102章《水务设施条例》 ，制止浪费食水的情况。

E. 联合办事处处理住宅渗水投诉的程序

联合办事处收到渗水投诉后，会于6个工作天内联络投诉人，安排现场视察渗水情况。

联合办事处会评估渗水是否牵涉公众卫生妨扰、是否影响大厦结构安全或涉及浪费食水。

假如联合办事处认为个案涉及违例，处方人员可进行基本测试，如检测单位内的喉管和卫生设备，并按需要联系楼上或毗邻单位的住户，进行更多测试，如色水测试、水表流量测试、喉管反向压力测试及湿度监测等，以调查渗水源头。

如业主或租客拒绝合作，联合办事处可向法庭申请手令进入单位，但调查过程便会因此延长。

如初步检测不能找出渗水源头，联合办事处便会委聘顾问公司进行更多测试。顾问公司会视乎个别情况，以更深入的方法测试渗水源头，包括地台蓄水测试、墙身洒水测试、水表流量测试、喉管反向压力测试、天台蓄水测试及湿度监测等。

如有关业主或住户愿意合作，调查通常可于90个工作天内完成，并将结果通知投诉人。若未能于90个工作天内完成调查，联合办事处会以书面告知投诉人调查进展。

F. 联合办事处怎样减轻渗水带来的滋扰？

联合处事处获授权执行香港法例 第132章《公众卫生及市政条例》 的相关条文；证实渗水源头后，可发出「妨扰事故通知」，规定有关人士在通知指明的期限内减轻滋扰情况，否则可提出检控；一经定罪，最高可被罚款10,000元，另加每日罚款200元《公众卫生及市政条例》第127(3)条及附表9）。

如个案危害大厦的结构安全或涉及浪费食水，联合办事处会按需要将个案转介至屋宇署或水务署，作出跟进行动。

联合办事处亦可向法庭申请「妨扰事故命令」，命令有关人士减轻滋扰情况。任何人没有遵照法庭命令会被检控，一经定罪，最高可被罚款25,000元，另加每日罚款450元（《 公众卫生及市政条例》 第127(7)(a)条 及 附表9 ）。

G. 涉及渗水事故的民事诉讼，原告人须提交甚么证明？

原告人根据普通法就渗水滋扰事故提出民事诉讼时，必须证明(1)渗漏源自被告人的物业；及(2)被告人对其物业渗水有实质认知或推定认知。

所谓「认知」，可分为被告确实知悉事故（实质认知），及被告若有正常及合理地留意事件，理应知悉事故（推定认知）。

原告人有举证责任，在可能性的权衡下，证明渗漏源自被告的物业；被告人则不用证明渗漏源头不在其单位，亦不用证明他没有做成滋扰。

只有确立被告人对渗漏有实质认知或推定认知，以及没有在合理时间内采取补救行动，被告人才须赔偿原告人。如您的邻居延迟告知您的单位可能是渗水源头，除非您对渗水有实质或推定认知，否则只有在他投诉后，您才有责任赔偿渗水导致的损失。