租赁文件的内容一般都会包括租期、租金、付款日期、按金、用途（例如住宅、办公室、工厂等）及其他将于本文其余部分讨论的常见条款。

视乎有关租赁文件的租期及签约人 / 立约方的身分（例如个人、合夥人或有限公司等），签署文件的形式会有所不同。

常用的租赁文件包括租赁协议（tenancy agreement）及租契（lease）。虽然租赁协议及租契两词经常被当作同义词使用（亦经常被统称为「租约」），其实技术上来说，两者并不相同。

租期

租契 通常乃指租期 超过三年 的租赁文件。租契必须以契约方式签立，即必须经签署、盖章及交付。也就是说，租契各方须在一式两份的租契上签名、在签名旁盖上小红章（通常为一小片红色贴纸）及互相交换该租契。

而 租赁协议 通常指租期 不超过三年 的租赁文件。租赁协议的各方只须签署该协议，而毋须盖上小红章及互相交换该租赁协议。但为保障双方利益，最稳妥的做法还是签署一式两份的协议并将其互相交换。

立约方的身分

立约方的身分也对签署租赁文件的形式有所影响。

签署 租契 的个人、独资经营者或合夥商行须在其签名旁盖上小红章。有限公司则须于法定签署人的签名旁盖上公司印章 / 钢印，并须依据其公司章程细则签署该租契。

签署 租赁协议 的一方如属独资经营者、合夥商行或有限公司身分，除签名外，亦须在租赁协议盖上其公司图章或戳印（视乎情况而定）。

图表一

下图简列一般可用于签署条款的字眼（只供参考用）：-

假如物业已被按揭予银行 / 财务机构，业主在把物业租出前，必须先取得银行 / 财务机构的同意，否则对业主及租客均会带来负面影响。有关详情请参阅 物业安排 > 业主与租客 > 按揭物业 。

1. 是否必须有律师代表，方可订立租赁文件？

订立合约的各方有权选择是否聘用律师。事实上，就租务事项来说，很多人在签署一些标准租赁文件时，不但没有获取法律意见，甚至没有细阅其内容。

律师在草拟或细阅租赁文件时，必定会从法律角度着眼，并以其客户的利益为依归。拥有律师代表的一方之利益，自然会得到较佳保障。

律师草拟的租赁文件，大都能确认更多可能引起争议的事项，所以也比一般标准租赁文件涵盖更广。立约方如能在正式签订租赁文件前认清并处理这些问题，日后出现纠纷的可能性便可大为减低。

2. 听说有人冒称物业拥有人出租物业，但当准租客交付按金及租金上期后，该「业主」便消失无踪。假如我有意租用物业，我怎能确定那位「业主」是该物业的真正拥有人？

土地注册处 向公众提供「土地查册」服务。 任何人士均可在土地注册处查阅在香港之物业的拥有权资料。准租客应在签立租赁文件前进行有关查册。

假如准租客乃经由地产代理介绍租用物业，或已委讬律师行处理相关文件，该代理或律师行则有责任进行有关查册，以保障其客户的利益。

3. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项？假若在租赁事项上出现纠纷／问题，应向那一个部门求助？

差饷物业估价署 负责执行《 业主与租客（综合）条例 》（香港法例 第7章 ）。该署亦提供有关租赁事项的服务，例如批署 《新租出或重订协议通知书》 、发出《应课差饷租值证明书》及发出《处所主要用途证明书》等。公众亦可致电差饷物业估价署的电话热线2150 8229，向该署的租务主任查询有关租务的事项。

土地审裁处 乃负责处理有关租赁纠纷的主要机构。审裁处与法庭不同，审讯过程比较不拘形式，例如处理土地审裁处案件的法官和出席的律师均毋须穿着法庭服饰，法官也经常主动介入，直接与诉讼双方讨论案情。

假如有关纠纷只涉及金钱问题，而所涉金额不多于港币五万元，申索人可于 小额钱债审裁处 提出其索偿。假如所涉金额较高，或有关的法律问题比较复杂，则可于区域法院或高等法院兴讼（详情可参阅 物业安排 > 业主与租客 > 追讨欠租及收楼 ）。

4. 有关政府物业（例如公屋单位或政府商场铺位）的租务问题，我怎样能获得更多资料？

如欲查询有关政府住宅物业的租务资料，请参阅 香港房屋委员会的网页 。

有关政府商业楼宇的租务资料，请往 相关网页 查看。

5. 「租赁」（tenancy）和「特许权」（licence）有甚么分别？

租赁的法律効力，就是把土地的权益从业主转移到租客身上，也就是说，租客藉此获得了土地的占用权。如果业主违反租赁文件的条款，租客不但可向业主索偿，也可继续占用有关物业。

另一方面，特许权并不涉及土地的任何权益。特许权发出人容许特许持有人使用土地，而非独有占用土地。因此，若特许权发出人违反特许权中的条款，特许权持有人只能索取赔偿，而未必能继续占用有关物业。因此， 特许权大都用于较短期的物业使用权（例如数星期或数月），或用于特许持有人并未获得独有占用权的情况 （例如车位、报摊或商场之「车仔档位」等）。

有关所谓「土地权益」的概念，可以大厦外墙为例说明。外墙乃一垂直的平面，所以不是土地，因此也无从产生土地权益。大厦外墙的权利及权益拥有人可以发出特许权，容许特许权持有人使用外墙，却不能把外墙租出。

由于特许权并无涉及土地权益的转移，所以特许权立约方毋须缴纳印花税。不过，单是把一份文件标题为「特许权协议」（licence agreement），并不能避付印花税。文件的名称并不足以决定其为租赁文件还是特许权，最重要的乃是该文件所刻划的实际情况。租赁和特许权的主要分别，在于物业使用者是否享有该物业的独有占用权。纵使个别情况可能相异，法律大致承认租赁的特色，就是物业使用者可藉在约定期内定期缴付某金额，而获享该物业的独有占用权（即可单独地、私下地占用该物业）。如合约双方就文件性质是否租赁或特许权而出现争议，法庭可作出最后的决定权。

上述法律问题较为复杂，如有其他疑问，请谘询阁下的律师。

6. 当双方签署正式租约之前，业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件（可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」）。签署这份文件有甚麽后果？

准业主和准租客在签立正式租约（即租契 / 租赁协议）之前，可先订立临时租约。签署这份文件后，即表示准业主同意在未来出租有关物业，而准租客亦同意在未来承租物业。

临时租约亦是一份合约，所以必须符合 订立一般合约的条件 ，即是必须由其中一方 提出要约、另一方接受该要约、付出代价、订立法律关系的意图等等。协议条款必须能够被确定的，包括：

1. 双方名称；
2. 楼宇名称及地址；
3. 租约开始日期；
4. 租约年期；
5. 租金及其他需要付出的代价。

临时租约对双方均有法律约束力。在签署这份文件后，若果其中一方随后拒绝签署正式租约，另一方便可向法庭申请强制执行命令，亦即申请法庭命令去强制违约一方履行临时租约所订明的责任。

除了签署临时租约外，另一可能会出现的情况是：租客被要求签署一份名为「租赁要约」（Offer to Lease）的文件，然后再交由业主签署（即由业主接受有关租赁）。实际上，签署「租赁要约」的后果类似签署临时租约。

租赁文件通常是一式两份，并须于签署后三十日内提交予税务局的 印花税署 以加盖印花（俗称「打厘印 」）。

如有关的租赁文件为租契，也应于签署后三十日内提交予 土地注册处 办理注册手续，否则可能丧失其根据《 土地注册条例 》（香港法例 第128章 ）而应有的权益优先次序。

住宅用途物业的业主亦应在签署租赁文件后一个月内向差饷物业估价署呈交一份 《新租出或重订协议通知书（表格CR109）》 。 除非差饷物业估价署署长已在该通知书上批署，否则即使租客没有缴付租金，业主亦无权依据租赁文件采取法律行动追收租金。 不过，即使业主并未在一个月限期内呈交该通知书，也可以在缴付310元附加费后，补交该通知书。

1. 如何计算租赁文件的印花税？

印花税乃针对某类证明交易的文件而徵收的税款。租赁文件的立约方须依据《 印花税条例 》（香港法例 第117章 ）附表一所述，就有关的租赁文件缴付印花税。印花税率乃取决于有关租赁的租期。目前的印花税率为：-

就租赁文件的每份复本加盖印花，费用为港币五元。

由于特许权并无涉及土地权益的转移，所以特许权立约方毋须缴纳印花税。假若立约方不肯定有关文件是否须缴纳印花税，应向印花税署申请裁定。目前的裁定费为港币五十元。

法律并无规定应当由业主还是租客缴付印花税。双方大可自行协议。在大部分情况下，双方都会各自承担一半的印花税。

举例

假设租期为三年，每月租金港币一万元，另有免租期两个月，有关的印花税应如何计算？

有关租赁文件的印花税计算方式，乃以年租或平均年租为基础，若租期内包括免租期，应付的印花税亦会相应减少。以下例子可显示免租期如何影响应付的印花税：-

2. 假若没有为租赁文件加盖印花，会有甚么后果？

一个显而易见的后果就是业主和租客皆可能需面对 税务局印花税署 提出的索偿诉讼。

此外，租赁文件必须先加盖印花，方可提交予 土地注册处 办理注册手续。土地注册处将拒绝为任何并未加盖印花的租赁文件注册。

更重要的后果就是，在民事诉讼案件中，未经加盖印花的租赁文件可能不被法庭接纳为证据。也就是说，在法庭内，立约一方若要针对另一方（即违反租赁协议或租契的一方）执行租赁文件的条款，可能极不容易。

3. 为甚么有些租赁文件必须在土地注册处注册，有些则毋须注册？

在 土地注册处 注册文件的主要作用，就是让公众得知所有影响香港土地的文件，并就牵涉个别物业的文件设立优先权的制度。一份文件经注册后，即被视作已通知公众有关其存在及其内容。注册的日期也影响着附属于个别物业的众多权益的优先次序。租赁文件既然涉及土地，当然也可于土地注册处注册。

有关在土地注册处注册文件的法例，主要见于《 土地注册条例 》（香港法例 第128章 ）。严格来说，《 土地注册条例 》内并无任何条文，规定某类文件必须注册。该条例只列出不予注册的后果。所以真正的问题应该是：为甚么有些租赁文件应该在土地注册处注册？

租契与租赁协议

虽然租赁文件可于土地注册处注册，但《 土地注册条例 》 第3(2)条 列明，有关通知及优先次序的原则，并不适用于「任何租期不超过三年且缴付全额租金的真正租契」。

因此，所涉租期超逾三年的租赁文件（即租契）应予注册，否则现任业主的业权继承人大可不承认该租契。对其他影响同一物业而已经注册的文件来说，该租契亦将失去其优先权。

另一方面，所涉租期不超逾三年的租赁文件（即租赁协议），并不会藉注册而有任何得益或损失。

但是若租赁协议含有续租权的条款，则即使其租期并不超逾三年，亦应予注册。续租权赋予租客在原有租期完结后继续租用有关物业的权利，所以构成了法定的土地权益，因此也影响了有关通知及优先次序的原则，故包含续租权的租赁协议亦应予注册。

稳妥起见，租赁协议的立约方应向 土地注册处 查询，或咨询法律意见，以确定是否需要为该租赁协议注册。

表面看来，只要租客准时缴付租金，并且保持物业状况良好，业主大可毋须理会租客在物业内的行为。但问题并非如此简单。出租物业若被用作未经许可的用途，物业拥有人可能会因而惹上麻烦。

1. 如何确定物业的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途？

租赁文件大多会包含一项条款，指明出租物业只能用作住宅或非住宅（例如注明是办公室或商铺）用途，假若业主认为租客已违反了该项条款，例如把住宅物业用作商铺，业主应先取得证据，方可采取进一步行动。

就物业是否用作住宅或非住宅的问题或争议，业主或租客均可要求 差饷物业估价署 发出「处所主要用途证明书」。假若有关争议已交由法庭处理，应使用 表格 TR4 作出有关申请。假若并未将有关个案呈上法庭，则应使用 表格TR4D ，并缴付3,850元申请费。虽然该证明书所提供的答案并非绝对不可推翻，但对法庭也有很强的参考作用。

欲知更多有关上述证明书的事宜，请联络差饷物业估价署（电话：2152 0111或2150 8229）。

2. 我的租客把租给他的住宅物业用作商业用途（用作办公室）。此等行为会否影响我作为业主的权益或使我负上任何责任？假若租客在物业内进行刑事性的活动，我可能会面对甚么问题？

物业若被用作未经许可的用途，可能为其拥有人（即业主）带来麻烦，包括：-

违反政府租契

有关香港土地的一个有趣现象是：物业拥有人其实并没有真的拥有该物业。事实上，香港所有的土地（除现今圣若翰座堂所座落的一块土地外）均为香港政府所拥有。一般大厦单位的拥有人其实只是拥有该大厦所座落土地的部分业权。政府把土地租给一位「拥有人」的时候，当然会签立契约。这份契约一般称为 政府租契 ，内里包括对「拥有人」及其所有权继承人的各种限制。其中一项常见的限制就是「拥有人」必须遵守政府租契所载的土地使用规限。假若有人违反有关限制，例如在指定为住宅用物业内进行商业活动，政府即有权重新进入该物业，并收回该物业的占有权。虽然政府极少采用此等较为极端的措施，但地政总署可要求「拥有人」申请临时豁免及缴付豁免费，以换取政府暂时宽免其重新进入有关物业的权利。

违反大厦公契

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上，它列出与管理该大厦有关的规条。

标准的大厦公契都会列明，单位拥有人必须遵守有关的政府租契，并只能够把物业用作已获准许的用途。单位拥有人一般也须确保租客或占用人没有违反有关条款。因此，即使租客违反政府租契及大厦公契，业主仍须就管理公司或大厦其他单位拥有人提出的法律行动负上责任。

对第三者的责任

假若住宅用物业被用作商业用途，自然也出现比预期为多的访客。访客遇上与该物业有关的意外，并因而对业主作出申索的机会也会相应增加。妥善草拟的租赁文件都会列明，租客若违反该文件的条款，则须就因之而起所有对业主的申索及责任作出补偿。但若业主面对一份草率的租约，可能发觉其并未就有关责任作出清楚阐释。在这种情况下，业主或许会被卷入完全未有预计的诉讼纠纷。

刑事责任

假若租客仅是把物业用作未获准许的用途，业主可能面对的最坏境况也只限于金钱损失及赔偿。但如果业主知道租客在物业内从事非法活动 ，例如经营赌场或卖淫场所，而不闻不问，业主可能会面对刑事检控，后果就不仅限于金钱损失及赔偿，更可能会被留下案底及入狱。因此，若业主得悉租客在出租物业内从事非法活动，应立即报警。

大部分租赁文件都会清楚规定有关物业的用途，例如住宅、零售、工业等。假若租客违反有关条款，可能引致业主行使其没收租赁的权利。不过，业主的权利和责任在不同情况下可能有所不同。业主应谘询专业法律意见，以便清楚了解个别情形。例如，即使租客把住宅用物业用作家庭办公室，可能只不过把该物业的地址用作通讯地址，而所有商业活动也只不过是在电脑上进行，不涉及访客也不涉及储存货物。这类行为根本不会损害该物业，也不会对业主有负面影响。在这种情况下，即使租客的确在技术上违反了租赁文件的条款，法庭大概也会对有关租客网开一面。

3. 我租住一个大厦单位，邻居每喜在深夜时分大唱卡啦OK，扰人清梦。我向大厦管理处投诉，得到的答覆却指出：由于我不是物业拥有人，所以大厦公契没有赋予我任何权利，因而无权作出投诉。我可以怎样做？

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上，它列出与管理该大厦有关的规条。一份详尽的大厦公契可以长达百多页。

技术上来说，由于租客并非大厦单位的拥有人，的确没有任何依大厦公契而得的权利。但这并不会妨碍大厦的管理人（或业主立案法团）行使大厦公契所赋予的权力。

一般的大厦公契都会述明，单位拥有人不可引起或容许他人（即包括拥有人及其租客）引起对大厦其余占用人的滋扰。因此，大厦管理人可在符合大厦公契的规定下，作出任何所需行动，包括采取诉讼行动，以阻止那位滋扰他人的邻居。

在有关的租赁文件的条款中，业主可能亦曾承诺尽力确保所有受大厦公契规管的各方，均遵守及履行该公契。也就是说，即使租客并无任何依公契而得的权力，业主也有责任行使其藉公契而得的权力，协助租客制止那位邻居继续在深夜高歌。

假设大厦公契完全没有提及有关滋扰的事项，租客的唯一途径相信就是依据 侵权法 去控告那位邻居，也就是透过 民事诉讼 以上述理由去索取金钱赔偿。要量化歌声所作的滋扰而订出索偿金额，可能比较困难，但租客可尝试取得 禁制令 ，以禁止该邻居继续夜半高歌。由于有关的法律程序极为繁复，有意申请禁制令者应聘请律师协助。

假若租客未得业主同意便把物业分租，业主怎能保障其权益？

一般的租赁文件都会规定租客不可将物业分租予第三者。假若租客违反有关条款，业主即可对租客采取法律行动，以追讨赔偿。

但如租赁文件内并未包含有关禁止分租的条款，即使分租的行为并未获得业主同意，亦未必算是违法。租赁的效果，就是把物业权益从业主转移到租客手中，因此租客可在租期内随意处置有关物业（但不包括作出非法或违反租约的行为），当然也包括把物业分租予第三者。

基于同样道理，租客若违反禁止分租的条款，可能要对业主作出赔偿，但由之而生的分租租赁却未必属于非法。

我收到银行来信，声称为我所租用物业的承按人，又称由于我与业主所立的租赁文件并未取得其同意，故要求我迁出，我可以怎样做？

所有妥善拟订的按揭契，都会包含一项条款，规定按揭人（即业主）在把物业租出予第三者（即租客）时，都必须先取得承按人（即银行）的同意。

假如业主遵守上述条款，银行即已知悉有关租赁，故即使他日按揭人 / 业主因无法供款（俗称「断供」）而导致银行行使其收回该物业的权利时，银行亦未必可以强迫租客迁离该物业。在这种情况下，银行会成为了业主，并有权向租客收取租金。

反过来说，假如业主在未取得银行同意的情况下把按揭物业出租，业主已违反了有关条款，足以导致银行收回该物业。银行最终行使其收回该物业的权利时，可能是由于其他原因，而非前述的违规行为，但不管如何，在这类情况下的租客其实已成为了侵权者。即使租客愿意继续交付租金予银行，银行亦可拒绝收取租金，而要求租客迁出。

由于按揭契都必定会在土地注册处注册，故租客已被视作知悉有关其租用物业的按揭契及其内容。当银行依据按揭契行使其收回物业的权利时，租客不能以不知情为藉口作拖延。因此，准租客在订立租赁文件前，应在土地注册处进行 土地查册 ，查阅有关单位是否为按揭物业。假若是按揭物业，便应确保业主已获得承人的同意。