成文法例对有关保养物业的责任只提供很少的指引。《 业主与租客（综合）条例 》完全没有提及这个课题。《 建筑物条例 》（香港法例 第123章 ）赋予建筑事务监督权力，如已宣布建筑物会构成危险，可迫令其拥有人进行修葺。不过此等权力只涉及构成危险的建筑物，并不适用于日常的维修保养。《 公众卫生及市政条例 》（香港法例 第132章 ）赋予某类公职人员权力，要求物业的拥有人或占用人清洁该物业。不过此等权力只涉及与卫生状况有关的事项，对一般的维修保养没有太大关系。

假如政府部门发出法定命令（或修葺令），作为物业拥有人的业主当然要负上责任。若租客收到有关命令，应尽快通知业主，以便采取适当的措施。

有关日常的维修保养，业主和租客均需负上下述的隐含法律责任。业主须提供适合人居住的处所。租客则须以合乎租客身分的方式使用该处所（即以合理及恰当的方式使用物业），并不可对其作出损毁。很明显这些隐含法律责任相当含糊，对有关的问题未能提供很大帮助。

因此，妥善草拟并清楚列明有关维修保养责任的租赁文件，是非常重要的。

1. 一般来说，应由业主还是租客负责维修保养出租物业？

面对有关维修保养的问题时，业主及租客须倚赖租赁文件所述，以厘定其个别责任。一般的做法是，业主负责有关外部及结构性的维修，租客则负责内部及非结构性的部分。这种简单的解释其实是很易出问题的。所谓内部、外部、结构性、非结构性等这些词语在不同的情况下可以有不同的解释。因此，妥善草拟的租赁文件会包括所有可能引起争端的范围，并就此清晰厘定双方的责任。由律师草拟的租赁文件可能长达数十页，而坊间所见的标准租约则只需一至两页，也正是这个原因。

一般的租赁文件条款都会把很多责任加诸租客身上。这种表面的不公平现象，其实是颇为合理的。由于在租期内，租客已是物业的占用人或「负责人」，而租赁的法律效力，又是把物业的权益从业主转移到租客身上，所以有关维修保养的责任，自然也转移到租客身上了。基于同样理由，租客负有隐含的法律责任，须以合乎租客身分的方式使用出租物业，并不可对其作出损毁。

一项在租赁文件内常见的条款，就是租客维修保养的责任，不包括物业的「正常损耗」。因此，租客毋须就因时间关系及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面，妥善草拟的租赁文件，亦应阐明业主对结构性维修保养的责任，当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主并无占用有关物业，当然不能强求业主就其并不知悉的损毁负上责任。

整体来说， 有关维修保养责任的问题，乃取决于业主及租客所协议的条款 。假如双方并未签订书面租赁文件，或该租赁文件并无列明有关问题，因之而起的纠纷可能需交由法庭裁决。法庭将考虑的因素包括：普通法内关于「合乎租客身分」的责任，个别纠纷中的实际情况，双方行为的合理性等。

业主进入物业的权利

根据《 业主与租客（综合）条例 》 第24条 ，业主可进入物业以作出必需的修葺 / 维修。业主及其佣工与代理人可：

1. 在任何合理时间内，进入并视察有关租赁物业，以确定物业是否需要任何必需的修葺；及
2. 将入内视察的意图以通知书送达租客的14天后，进入有关租赁物业并进行所有必需的修葺。

在本条例中，「必需的修葺」意指如租客与业主有契诺（根据合约条文规定）将物业修葺以维持于可租用的状况，则 租客 必须作出的修葺。此外，业主可向租客讨回有关维修费用，但要视乎租约条款或其他协议而定。

2. 如果出租物业发生火警，业主因而蒙受损失，业主可否向租客索偿？

要视乎业主与租客在租约内协定的条款，亦要考虑火警起因（例如是否纯属意外或缘于人为疏忽？）

在实际情况中，谨慎的业主会为有关物业及家居物品购买保险。家居物品，例如家具、装饰、电器及个人财物的损失或损毁都可以受保，当中常见的保险例子是 「住户综合保险」。（详情请参阅《社区法网》中的「保险」）

此外，切记业主有责任通知保险公司有关物业已经出租予他人。

租客亦可能需要为物业购买适当保险（视乎有关租约条款而定）。

在一般情况下，除非业主或租客违反双方约定的重要条款（例如租客未有缴付租金或业主非法进入有关物业），否则双方皆不能在租期完结前终止租赁。不过，假如租赁文件内包括所谓中断租期条款(请参考 物业安排 > 业主与租客 > 续约事宜 ) ，则提前终止租赁，亦非绝不可能。

1. 我以三年租期把物业租出，还有两年才期满，但我发觉邻近物业的租金最近大幅上升。我可否与租客终止现有的租赁，以便把物业以更高租金出租？

签订合约的一方，乃受该合约的条款所约束，故除非租赁文件包括所谓中断租期条款，容许业主在租期完结前终止该租赁，或双方达成提前终止租赁的协议，否则业主仍受租赁文件的约束，不能单方面终止租赁。

2. 我以三年租期租用一物业，还有两年才期满，但我发觉邻近物业的租金最近大幅下调。我可否终止现有的租赁，以另觅较便宜的物业租用？

签订合约的一方，乃受该合约的条款所约束，故除非租赁文件包括中断租期条款，容许租客在租期完结前终止该租赁，或双方达成提前终止租赁的协议，否则租客仍受租赁文件的约束，不能 单方面 终止租赁。

以租客立场为主导的「中断租期条款」大致如下（只供参考用）：

尽管本协议另有所指，双方现同意及声明，如租客在租期生效已届一年后，有意终止本租赁协议，则租客有权给予业主不少于两个月的预先通知而终止本协议，惟有关通知必须于终止生效日前至少两个月送达业主，租客亦可缴付两个月的租金，以代替前述通知。本条款的运作，将无碍于双方就任何事前已提出的申索或因违反本协议所述的协定、规定、条款及条件而引申的权利和补偿。

假如租赁文件并未包含「中断租期条款」，不论业主或租客皆不可单方面终止租赁。对租客来说，唯一的可行方法就是向业主提出退回租赁。双方可自由协商有关退回租赁的条款，视乎双方之商讨而定，租客通常要支付一笔费用予业主，以换取业主接受退回有关租赁（即提早解约）。

假如某份租约之租期即将届满，业主与租客可商议是否续约。

在以往，住宅物业的业主差不多必须与原有租客续租。

可是，有关的法例在二零零四年七月九日经历了重大的修订。简单来说，除非双方已有协议，否则业主可选择是否续约，不论住宅或非住宅物业亦然。

不过，假如租赁文件（不论在何时签订也不论有关物业是否为住宅物业）包含续租权（亦称为「生约」）的条款，租客则有权选择是否延续原有的租赁。视乎双方的协议而定，续租权条款大致如下（只供参考用）：

租赁文件可包含租客有权续租的条款。续租权是业主给予租客在原有租期完结后续租的权利，但续租权要获得租客接受才会生效。续租权条款通常规定，租客需要在某指定日期之前给予业主书面通知以行使该权利，而有关条款亦可以提及新租约的条文（例如与现有租约相同的条文）。

视乎双方协议而定，续租权条款大致如下（只供参考）：

双方谨此同意，假若租客有意在租期完结后再租用本物业两年，并在租期完结前至少六个月以书面通知业主该等意愿，并已交妥所有依本租约而需缴交的租金及费用，并合理地履行及遵守依本租约而订的条款及条件，则业主将把本物业自租期完结后续租予租客两年，租金另议，除此续租条款之外，所有其他条款及条件不变。

1. 续租权和中断租期条款有甚么分别？

续租权（亦称为「生约」） 赋予租客在原有租期完结后继续租用同一物业的权利，即是延续原有的租赁。因为续租权的关系，租客变相获得了租住权保证，业主也在某程度上得以保证能继续享有租金收入。由于续租权构成了法定的土地权益，所以即使原有租赁的租期不超过三年，有关租赁文件亦应在土地注册处注册。

反过来说， 中断租期条款 赋予立约方在经过某段时间，或在发生某类事件后，终止租赁的权利。也就是说，立约方可在租期完结前终止合约。

2. 业主与租客均同意为现有租约绩期。除租金外，双方已就所有其他条款达成协议。有甚么方法可友好地解决有关租金的问题？

在这种情况下，「市值租金」的概念或许可以派上用场。所谓市值租金，乃由双方共同委任的独立专业估价测量师，厘定有关物业在当时市场所值的租金。租金一经厘定，双方均须绝对遵从。这个做法的最大好处就是，双方可避免无休止而无建树的讨价还价，而尽速并友好地解决问题。当然，有关物业必具相当份量的租值，才值得聘用测量师为其估价。

模拟个案：

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物业，作零售店铺之用。双方已就该租赁的主要条款，包括租金和租期等作出口头协议。业主（ABC 公司）委讬一间律师楼处理有关租约。

1. D 先生收到准业主代表律师草拟的一份租赁协议，看来大部份条款都只是有利于业主。租务交易的情况是否都是这样？D 先生如何能保障自己的利益？

既然该租赁文件乃由业主的代表律师草拟，固然无可避免地会以ABC公司的权益为依归。在这种情况下，D 先生保障自己的最佳方法当然是聘请律师行，以使双方均能获得专业法律意见。

相信任何看过一份普通租赁文件的人士，都会发觉双方所需遵守的责任，完全不成比例。业主通常只需遵守屈指可数的责任，例如让租客安宁地管用物业、要修理屋顶和外墙和缴交地租等。而租客则需遵守大量必须做及不能做的事项。尽管如此，租客应当明白，情况并非如表面所见一般恶劣。租赁的法律效果就是把物业的权益从业主转移到租客手中，所以维修及保养该物业的责任也可能同时转移到租客身上。因此，纵使一份租赁文件乃经双方律师交涉才达致共识，仍可能会把很多责任加诸租客。由于在租赁期内，租客已等同于物业的占用人或「负责人」，所以这种表面不公平的现象，其实是相当合理的。

2. 在签订租赁协议后，双方同意修改协议的部分条款。可否在现有的协议上作出修改，还是必须另签新的协议？

一般来说，业主和租客可以在现有的租赁协议上作出修改，并在有关修改旁边签署作实。除了在现有协议的不同位置上作出众多修改，双方也可另订补充协议，把所有修改包括在一份文件内。

但是，假如修改的内容非常重要，甚至改变了原有租赁协议的本质，双方可能需要另订新的租赁协议。例如若租期延长，其实等于订立了新的租赁，双方可能须另签新协议，并遵行有关的法律程序。又例如若增加了租金，便须缴纳额外的印花税。正如修改协议的内容可以五花八门，因修改而可能产生的法律后果也多不胜数。协议双方在决定修改协议条款前，应先谘询法律意见，以确保了解因之而起的法律责任。

3. 在使用该物业一段时期后，D 先生认为该物业需要大肆装修，于是向业主提出有关建议，但业主却要求 D先生分担装修费用。到底应该是谁负担装修的费用？

在日常用语中，「装修」一词，含有装璜及美化的含意，未必会包括因使用物业而引致的维修及保养问题，例如修补出现裂缝的墙壁或天花板。除此之外，一般租赁文件都会列明物业乃以现有的状况「现状」出租，即租客在租赁期开始时已知悉有关物业的状况，故除非租赁文件另有所指，D 先生并无权利要求业主装修物业。

一般来说，其实业主和租客皆无责任「装修」有关物业。由于租客是物业的实质占用人，故任何装修的费用亦理应由租客负责。当然双方亦可就任何有关装修的问题自由协商。假若租客已长期租用有关物业并已承诺继续租用，相信业主会较为乐意分担装修费用。

4. D 先生已经两个月没有缴付租金。ABC公司怎样才可以追讨欠租及 / 或收回物业？

作为业主，ABC公司不应尝试以任何不合法的手段追讨欠租或收回物业（例如未得法庭命令而自行破门入屋）。任何人如非法剥夺租客对租用物业的占用，便可能会被检控及被判处罚款和监禁。

想知道更多，请参考 物业安排 > 业主与租客 > 追讨欠租及收楼 > 问题1

5. D 先生终于清缴所有欠租。此时，ABC公司有意出售该物业，并向他保证会通知准买家有关现有的租赁。ABC公司亦要求他容许准买家进入及查看该物业。D 先生可否拒绝？

妥善草拟的租赁文件都会包括一项条款，列明业主承诺让租客安宁地管用物业。所谓安宁地管用，并不单纯指免受噪音滋扰，实在更引申指免受业主干扰。即使租赁文件并未载有该项条款，法律亦会在租赁文件中隐含着租客安宁管用物业的权利。因此，除非租赁文件列明租客须容许准买家查看及检视物业（通常在租赁期满前某段时间），否则租客可拒绝业主就该等查看及检视所作的要求。 事实上，业主应早已通知准买家有关现存的租赁，以及物业将在「不抵触现有租赁」的情况下出售。这类买家都应知道将会在无权查看及检视的情况下购买有关物业。

6. 租期尚有两个月便完结。D 先生却拒绝缴付最后两个月的租金，只告诉ABC公司可以没收有关按金（相等于两个月租金）作为该两个月的租金。ABC公司应否接受？

租赁文件通常都会列明租客须缴付按金，作为其履行及遵守租赁文件内所作承诺的保证，例如准时交租、维持物业于良好状况、执行维修和遵守相关法律等。缴付租金只是租客所作众多承诺之一。在大部分情况下，业主未收回物业前，根本不会知道租客是否有履行及遵守该等承诺。

收回物业后，业主可能发现水喉被堵塞了、墙壁被涂花了、窗都破烂了、电冰箱不见了和满地都是垃圾，租客当然也消失得无影无踪。在此情况下，按金亦不足以补偿所欠租金以及把物业回复原状的所需费用。因此，接受租客以按金代租金的提议并不明智。

7. 现有租赁完结后，D 先生并未迁出，反而继续留在该物业，亦继续每月缴付租金。ABC公司亦继续每月收取D 先生缴付的租金。在此情况下，旧租约内的条款是否对双方仍有约束力？

租期完结后，原有的租赁协议可说已成为废纸，其所载条款对双方已无约束力。假如「租客」继续留在该物业，「业主」亦无反对，双方的关系将演变成所谓容受性租赁，亦即「业主」容忍「租客」继续留在该物业。严格来说，这根本不是租赁，因为「业主」根本没有明确同意把该物业出租；「租客」也不过是占用人。在法律上来说，容受性租赁的性质含糊不清，因为双方皆对其权利和责任不清不楚。在这种情况下，双方应尽早签立新的租赁文件，详列彼此的权利和责任。

1. 在签署正式租约之前，业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件（可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」）。签署这份文件有甚麽后果？

签署临时租约后，即表示准业主同意在未来出租有关物业，而准租客亦同意在未来承租物业。临时租约亦是一份合约，所以必须符合订立一般合约的条件。临时租约对双方均有法律约束力，在签署这份文件后，若果其中一方随后拒绝签署正式租约，另一方便可向法庭申请强制执行命令，亦即申请法庭命令去强制违约一方履行临时租约所订明的责任。

想知道更多签署租约之前应注意的事项，请参考 物业安排 > 业主与租客 > 签署租约之前应注意的事项 。

2. 为甚么有些租赁文件必须在土地注册处注册，有些则毋须注册？

在土地注册处注册文件的主要作用，就是让公众得知该处存有所有影响香港土地的文件记录，并为涉及个别物业的文件，设立优次制度。文件经注册后，即被视作已通知公众该文件的存在及其内容。注册日期也影响着附属个别物业的众多权益的优先权。

租赁文件既然涉及土地，当然也可于土地注册处注册。但 《土地注册条例》 列明，有关通知及优先权的原则，并不适用于「任何租期不超过三年且缴付全额租金的真正租契」。因此，所涉租期超过三年的租赁文件（即租契）应予注册，否则现任业主的业权继承人大可不承认该租契。如果有其他影响同一物业的文件已经注册，此租契便会失去优先权。

另一方面，租期不超过三年的租赁文件（即租赁协议），并不会因注册而有任何得益或损失。但是若租赁协议有续租权条款，即使租期并不超过三年，亦应该注册。

如想了解签署租约之后，要如何处理该等文件，请参考 物业安排 > 业主与租客 > 如何处理已签署的租约？ 。

3. 假若租客在物业内进行刑事性的活动，我可能会面对甚么问题？

如果业主知道租客在物业内从事非法活动，例如经营赌场或卖淫场所，而不闻不问，业主可能会面对刑事检控，可能会留案底及入狱。因此，若业主得悉租客在出租物业内从事非法活动，应立即报警。

要了解租客将物业用作其他未经许可的用途，业主要负上甚么责任，请参考 物业安排 > 业主与租客 > 使用或占用出租物业的一般守则 > 问题2 。

4. 一般来说，应由业主还是租客负责维修保养出租物业？

面对有关维修保养的问题时，业主及租客须倚赖租赁文件所述，以厘定其个别责任。一般的租赁文件条款都会把很多责任加诸租客身上，但维修保养责任不包括物业的「正常损耗」。因此，租客毋须因时间久远及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面，妥善草拟的租赁文件，亦应阐明业主对结构性维修保养的责任，当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主没有占用物业，当然不能强求业主就其不知悉的损毁负上责任。

有关租赁物业的维修/保养责任，请参考 物业安排 > 业主与租客 > 维修/保养的责任 。

5. 如果租客在租期最后两个月拒绝缴付租金，要求业主以没收按金（相等于两个月租金）代替交租，业主应否接受？

租赁文件通常都会列明租客须缴付按金，作为其履行及遵守租赁文件内所作承诺的保证，例如准时交租、维持物业于良好状况、执行维修和遵守相关法律等。缴付租金只是租客所作众多承诺之一。如果业主收回物业后，发现水喉堵塞、墙壁涂花、窗户破烂、雪柜不翼而飞和满地垃圾等，租客却已经消失得无影无踪，按金便未必足以补偿所欠租金及把物业回复原状所需费用。因此，接受租客以按金代租金的提议并不明智。

想阅读更多有关业主与租客的举例说明， 请参考 物业安排 > 业主与租客 > 举例说明 。

6. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项？假若在租赁事项上出现纠纷／问题，应向那一个部门求助？

差饷物业估价署负责执行 《业主与租客（综合）条例》 （香港法例 第7章 ），亦提供有关租赁事项的服务。公众可致电热线2150 8229，向该署的租务主任查询有关租务的事项。

土地审裁处乃负责处理有关租赁纠纷的主要机构。审裁处与法庭不同，审讯过程比较不拘形式，法官也经常主动介入，直接与诉讼双方讨论案情。

假如有关纠纷只涉及金钱问题，而所涉金额不多于港币五万元，申索人可于小额钱债审裁处提出其索偿。假如所涉金额较高，或有关的法律问题比较复杂，则可于区域法院或高等法院兴讼。

想知道如何追讨欠租及收楼，请参考 物业安排 > 业主与租客 > 追讨欠租及收楼 。