很多大厦日久失修，逐渐变得破旧。为了解决市区老化的问题及更好利用土地，政府和地产发展商推行重建计划。

以大型物业重建来说，以下机构通常是收购土地重建的一方：

• 市区重建局
• 地产发展商

重建通常是由市区重建局及地产发展商以下列三种方式进行：

1. 如市区重建局或地产发展商有意重建一个地区，首先会考虑以私人协议方式向现有的业主收购土地。如未能收购土地的全部权益，市区重建局或地产商可能会通过收地或强制售卖的方式，收购其余土地。
2. 市区重建局会根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ）和 《收回土地条例》 （香港法例 第124章 ）收回土地。
3. 地产发展商可根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ），申请强制售卖令，以取得土地的所有权益，进行重建。

根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ），市区重建局可藉发展项目方式或发展计划方式，实施任何项目。

发展项目

若根据 《城市规划条例》 （香港法例 第131章 ），项目不需要修改有关分区计划大纲图上的土地用途，市区重建局会以「发展项目」的形式推行重建。

发展计划

若有关项目的覆盖范围较大，需要修改有关分区计划大纲图上的土地用途，市区重建局便会以「发展计划」的形式推行重建。

由于需要修改分区计划大纲图，市区重建局会向城市规划委员会（城规会）提交拟备的图则。城规会会进行聆讯，听取及考虑对草图的申述和意见，再将拟备的图则或经修订拟备的图则，呈交行政长官会同行政会议核准。

A. 公布重建项目及重建计划

市区重建局在实施的重建项目时，必须于两个月的期间内（公布期）在每期宪报刊登公告，以及每星期在一份中文及一份英文的本地报章，刊登一次公告，公布该项目开始实施的日期、项目的资料摘要（项目的一般性质及其影响），以及将于何时何地展示关于该项目的资料，和让公众查阅。

B. 反对及上诉

发展项目

在公布期内，任何人如认为他/她将会受有关发展项目所影响，可向市区重建局提交书面陈述书，反对该项目。

市区重建局须于公布期届满后3个月内，将有关发展项目、市区重建局对该等反对书所作的评议、任何没有撤回的反对书、及影响评估等，呈交发展局局长考虑。

发展局局长将考虑有关发展项目及没有撤回的反对书，并决定：（1）不修订发展项目，授权市区重建局着手进行该发展项目；（2）因应反对而修订该发展项目；或（3）拒绝授权进行该发展项目。

如发展局局长授权市区重建局着手进行有关发展项目，他/她须下令市区重建局于宪报刊登项目已获授权的公告，并在公告内简介有关项目的一般性质及其影响，以及刊登划定项目土地界线的图则。

如发展局局长因应反对而修订某发展项目，他/她须下令市区重建局于宪报刊登关于该项修订的公告。如发展局局长觉得该项修订会影响任何并非属于反对者的土地，发展局局长须向该土地的拥有人送达关于该项修订的书面通知、广告或其他适宜及切实可行的方式，向该拥有人发出通知，将该项修订告知土地拥有人。

其他土地拥有人如欲反对发展局局长的修订—

1. 如该拥有人属于原有发展项目所包含的拥有人，他须于在发展局局长送达或发出通知后的14天内，将一份提出该项反对的陈述书送交发展局局长。
2. 如该拥有人不属于原有发展项目所包含的拥有人，而其土地在项目修订后受到影响，他/她须于在发展局局长送达或发出通知后的2个月内，将一份提出该项反对的陈述书，送交发展局局长。

如发展局局长拒绝授权进行发展项目，他/她须下令市区重建局于宪报刋登公布，宣布撤回该项目。市区重建局须以书面通知、广告或其他适宜及切实可行的方式，告知该拥有人有关决定。

因发展局局长的决定而感到受屈的反对人，可向独立的上诉委员会提出上诉。上诉委员会可确认、推翻或更改发展局局长的决定。

发展计划

当市区重建局在政府宪报刊登个别发展计划的公告后，行政长官会同行政会议会为发展计划作最后决定，市民可向城市规划委员会提出反对，城市规划委员会根据 《城市规划条例》 ，就这些反对予以考虑。

详情请参阅 城市规划委员会指引编号29B 。

C. 收购价

市区重建局会向受影响的自住业主，收购其住宅物业，收购价会根据该物业的市值交吉价，再加一笔特惠津贴（即自置居所津贴）计算。

自置居所津贴的计算方式，是被收购单位的市值，与假设重置单位价值的差价。假设重置单位是指在类似地区、假设有7年楼龄、面积相若、位于中层及座向一般的单位。

如物业是空置单位，物业业主只会获发放该物业的市值交吉价及补助津贴，而非自置居所津贴。补助津贴是自置居所津贴的某个百分比。

若业主并非以被收购物业作为其唯一居所，此物业的占用情况会被视作「空置」。

如欲取得更多资料，请参阅市区重建局的网页。

D. 冻结人口调查

市区重建局是以冻结人口调查当天物业的使用情况，以厘订业主应获「自置居所津贴」还是「补助津贴」，市区重建局会在项目开始实施日期，进行冻结人口调查。

在冻结人口调查后，即使物业使用情况有转变，亦不会影响业主可获的津贴金额。因此，即使业主在冻结人口调查后至市区重建局完成物业收购期间，赶走租户并成为该物业的自住业主，他/她也不会获取更高的津贴。

根据政府在2011年2月公布的「市区重建策略」，市区重建局可以「促进者」的身份，协助有兴趣的业主集合土地业权，作联合出售，开展由业主自发的重建项目，市区重建局向业主提供顾问服务。

市区重建局透过新成立的附属公司「市区重建中介服务有限公司」（市建中介公司），推行中介服务。

A. 中介服务服务

市区重建局及市建中介公司将不涉及收购、补偿、安置或收回土地的工作。

市建中介公司将为合资格的业主提供中介服务，目前主要协助业主集合土地业权出售，服务包括：

1. 1. 为业主委聘顾问公司，并为业主统筹及监督顾问公司的服务；及
   2. 游说其他尚未参加的业主参与中介服务，出售其物业。

有别于市区重建局主导的重建项目，物业会以联合出售拍卖或招标的形式出售予市区重建局以外的买家。

B. 申请资格

市建中介公司甄别所有收到的申请，评核每个申请是否符合下列资格：

1. 1. 在每一个申请内，申请业主须共同拥有申请地盘内有关各地段不少于40%不分割份数。(詳情請參看中介服務計劃簡介)
   2. 申请地盘内的大部分楼宇（即多于50%地盘面积上的楼宇）在市建局的楼宇状况调查中不是被界定为「尚可」。
   3. 若申请地盘所属的区内有成立「市区更新地区谘询平台」(「谘询平台」)，这些地盘应位于「谘询平台」所识别的「重建区」之内 (或最少不是位于「谘询平台」所建议的「保育区」内)。
   4. 申请地盘不可在市建局已开展的重建项目范围之内。
   5. 若申请地盘内的楼宇属工业楼宇，该地盘不是位于《城市规划条例》核准的法定图则所划定的「工业」地带。

C. 申请程序

申请及挑选项目

有兴趣参与中介服务的业主，须共同向市建中介公司提交申请表格和相关资料。

市建中介公司会在收到申请表格起计约两星期以书面通知联络人其申请结果。在考虑是否选取任何一份申请作进一步处理时，市建中介公司会考虑所有申请资格是否均已符合；市建中介公司当时可调配的人力和财务资源、申请是否通过财务可行性评估、楼宇状况、规划因素、规划效益、业权结构及项目实施的可行性等。

中介协议

如申请已被选取为中介项目，市建中介公司会与每一位申请业主及申请地盘内其后参与的业主签订中介协议 (「中介协议业主」)。中介协议将详细列明市建中介公司和中介协议业主各自的权利和责任。

联合出售协议

当参与业主拥有不分割份数的百分比总数达到联合出售门槛，市建中介公司将会代表中介协议业主委聘独立估价顾问，协助釐定底价和摊分比率。在所有中介协议业主同意釐定的底价和摊分比率后，中介协议业主须签订联合出售协议，一致同意以釐定的底价联合出售其物业，并根据其同意的摊分比率表摊分所得的收益。

出售

联合出售协议所涵盖的物业，将会售予在拍卖或招标中达到或超出底价而又出价最高的买家。

若出价未达底价，联售便失败， 市建中介公司的服务到此为止，并不退款。

若成功出售，所得的收益，在扣除市建中介公司所得的中介收益后，将按联合出售协议内的同意摊分比率表，摊分给中介协议业主。

D. 费用

在达至联合出售的过程中，市建中介公司会代表参与业主委聘有关顾问（包括但不限于律师、估价顾问、拍卖顾问等），为参与业主提供服务。在签订中介协议达到联合出售门槛后，中介协议业主须支付以下的费用：

• 标准费用 : 每个单位港币 2,000元 或
• 长者优惠费用 : 每个单位港币 500元

当业权成功联合出售之后，市建中介公司将向联合出售协议业主收取联合售卖业权所得款项的1%，作为中介服务收益。同时，市建中介公司会向各联合出售协议业主退还已支付的费用。

若中介协议业主单方面退出中介项目，该退出的中介协议业主所有已支付的费用将不会获得退回。

E. 退出/中止项目

申请业主有权在签订中介协议前单方面取消申请。中介协议业主有权在签订联合出售协议前的任何时间单方面取消中介协议及退出／终止中介项目。

若该核准项目到重要期限时仍未能符合所述的要求，或联合出售不成功，所有已签订的中介协议、联合出售协议 (如有) 及该中介项目将会自动终止。

当发展项目或发展计划展开，市区重建局需要收回土地进行重建。

市区重建局首先会考虑通过私人谈判，收购重建区的物业。市区重建局如因任何理由，例如业权问题、遗产继承手续未办妥或业主失踪等，未能以私人协议方式收购土地，就会要求政府根据 《收回土地条例》 （香港法例 第124章 ），收回土地。

A. 申请收回土地

根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ），市区重建局可向发展局局长提出申请，要求他向行政长官会同行政会议，建议收回用作市区重建的土地。

当行政长官会同行政会议决定须收回土地作公共用途时，行政长官可命令收回该土地。

B. 批准收回土地的通知

当行政长官批准市区重建局的收回土地申请后，政府会在宪报刊登公告。如可行，公告的副本亦会张贴在重建地区及送达业主。

C. 拥有权归还政府

在一般情况下，当政府公告刊登起计的3个月后，物业的业权即复归政府所有。

倘有迫切需要收回有关物业，通知期可能会缩短。

业主享有的任何法律权利及权益，会于复归日期当日终止。此后，前业主不得向其租户或物业占用人收取租金或任何费用。

D. 补偿

当局会向受收地影响而又合符资格的人士作出法定补偿及特惠土地补偿建议。

合符资格人士包括有关土地的前业主或拥有该土地权益的人士，例如租户。

法定补偿

合法业权拥有人有权获得的法定补偿，会根据收回物业在复归政府当日的公开市值计算，并以腾空交回管有权或连租约，作为计算基础。

合法租客有权获得其于住宅物业所拥有权益（如有的话）的公开市值（例如：现有租金低于巿值租金情况下的馀下租期巿值）。

合法的住宅物业佔用人（包括自住业主及租客），倘因收回土地而须由收回的单位迁往新单位，有权就因此引致的合理损失及开支提出申索。当局通常会就此支付特惠补偿，代替法定补偿。

特惠补偿

自住业主亦有可能同时领取称为「自置居所津贴」的特惠补偿。

向个别业主发放的自置居所津贴金额，为同一地区内、与收回单位面积相若的七年楼龄单位价值，与收回单位公开市值之间的差额。

1. 政府何时会提出补偿建议，或邀请提出法定补偿申索？

政府会就收回土地，向前业主及在紧接复归日期前拥有该土地产业权或权益的人士，发出补偿建议，或邀请有关人士在復归日期起计的 28 天内，就法定补偿提出申索。

当有关土地涉及仍未解决的法律争议，例如业权问题及路权问题，政府会邀请有关人士就法定补偿提出申索。

获邀请提出法定补偿的申索人须按地政总署署长所指明的格式呈交其申索，说明他/她寻求追讨的款额，并须按地政总署署长的合理要求，将帐目、文件及详情，提交地政总署署长，以支持该项申索。常规做法是申索人以书面向地政总署署长提出申索。

2. 受收地影响而不获补偿建议的人士可做甚么？

任何人士如认为其拥有该收回土地的可获补偿权益，而又未接获政府的补偿建议、或获邀请提出补偿申索，可于复归日起计的1年内,以书面向地政总署署长提出申索，列明其在有关土地上拥有的产业权或权益的性质，以及他/她就政府收回有关产业权或权益所申索的补偿额。

如果政府及业主或有权获得赔偿的人士，以为双方会达成收地协议，但最终要强制收地时，就通常会发生上述情况。

E. 转介土地审裁处及支付自置居所津贴的上诉机制

法定补偿

倘申索人与政府未能就法定补偿额（如有的话）达成协议，任何一方可向土地审裁处申请裁定补偿额。土地审裁处判定的数额对申索人及政府均具约束力。倘有关个案已转介土地审裁处处理，先前的自置居所津贴/额外津贴建议，即告撤回。

特惠补偿

业主倘就发放自置居所津贴/额外津贴，对地政总署署长的决定（包括领取自置居所津贴、计算自置居所津贴的楼面面积、及其他有关事宜）感到不满，可于署长作出决定后的60天内，向上诉委员会提出上诉。

上诉委员会进行聆讯和调查后，倘有需要，可就地政总署署长的决定，作出裁决。

地政总署署长倘不接纳裁决，有关个案将呈交发展局局长覆核和作出最后决定。

有关重置单位基本单位价值（即$/平方米）之上诉，会由地政总署署长考虑。法定业主须于提出补偿建议日期起计的2个月内，提出书面上诉。

详情请参阅地政总署的指引。

截至2022年，香港共有约9,600座楼龄50年或以上的大厦。这些建筑物已达到设计使用年限，而通常缺乏维修和保养。

为了鼓励重建破旧大厦， 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）于1999年6月7日生效。

条例旨在容许在地段拥有一定业权份数的大业主向土地审裁处提出申请，要求土地审裁处为重建该地段而作出命令，强制售卖该地段。

对於为重新发展而收购物业时遇到业权欠妥、无法追溯业主身份、业主未立遗嘱而去世，或业主索价过高等问题，这条例提供了解决方法。

A. 申请人的资格

一般而言， 拥有某地段的不分割份数中下列百分比的人士或公司， 可向土地审裁处提出申请强拍该地段以作重新发展—

指定地区为：

1. 长沙湾（包括深水埗）；
2. 马头角（包括九龙城和土瓜湾）；
3. 旺角；
4. 西营盘及上环；
5. 荃湾；
6. 湾仔；及
7. 油麻地。

B. 强制售卖的程序

《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）载列强制售卖程序。

第一阶段——申请

申请强制售卖时，大业主须提交一份估值报告，列明有关地段上各物业的评估市值。估值报告须在申请当日之前的3个月内拟备，并须订明该地段的每项物业的评估市值（评估以空置物业为基础），评估时毋须考虑发出强制售卖令的可能性及该地段的重建潜力。

提出申请的大业主必须：

1. 1. 把有关申请的文本送达每名小业主；
   2. 根据 《土地注册条例》 （香港法例 第128章 ），就该地段注册该项申请的文本；
   3. 于座落于该地段的建筑物显眼部分（如该地段上并无建筑物，则于该地段的显眼部分）张贴中、英文通告；及
   4. 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。

第二阶段——对申请所作出的裁定

收到申请后，土地审裁处需要决定是否作出强制售卖令。

首先，若任何小业主对估值报告中评估物业的价值有争议，土地审裁处须就该争议进行聆讯和作出裁定。

若无法寻获小业主，大业主需要证明小业主的物业，在估值报告中获评估的价值，不少于公平及合理的价值（包括与大业主的物业的价值比较）。

倘有需要，土地审裁处可以因应证据调整估值。

第二，大业主须令土地审裁处信纳：

1. 1. 基于该地段上的龄期或其维修状况，该地段应重新发展；及
   2. 大业主已采取合理步骤，以获取该地段的所有不分割份数。若已知小业主的下落，合理步骤包括以公平及合理的条件商议购买小业主所拥有的不分割份数。

如地段上的楼宇楼龄达50年或以上，而所有小业主不反对重建， 则土地审裁处无须审视地段是否理应重新发展。

售卖令发出后，大业主须：

1. 1. 向每名小业主送达命令的副本；
   2. 向地政总署署长送达命令的副本；及
   3. 在本港有售的报章刊登通告，中、英文报章最少各一份。

第三阶段——售卖

土地审裁处若决定发出强制售卖令，便会委任售卖受讬人负责出售。

除非所有相关人士书面同意采用土地审裁处批准的其他出售方式，否则该地段必须以公开拍卖方式出售。

若该地段以公开拍卖方式出售，该地段必须售予出价最高的竞投者，土地审裁处会考虑地段的重新发展潜力，审批拍卖底价。

任何人士，包括大业主和小业主，均可出价竞投。

该地段必须于强制售卖令发出起计3个月内售卖。若该地段未能在这段期间卖出，受讬人、大业主或小业主，可向土地审裁处申请额外延长出售时间多3个月，以强制售卖地段。如地段在有关限期内仍未能售出，强制售卖将会失效。

第四阶段——分摊和运用售卖收益

出售地段所得的款项及相关费用，会根据估值报告所评估的大业主及小业主的物业价值，按比例摊分给各业主。摊分安排亦要符合土地审裁处可能作出的调整。

C. 强制售卖案件中的调解

1. 实务指示：根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（香港法例第545章）进行强制售卖土地案件调解

实务指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）适用于所有根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ）进行的强制售卖个案。

根据实务指示，土地审裁处审理强制售卖土地案件前，各方应尝试就有关强制拍卖申请中所产生的争议，进行调解，以达成和解。

若强制售卖土地案件中的申请人（即大业主）不合理地不参与或拒绝尝试与小业主进行调解——

• 土地审裁署有可能认为大业主没有采取所有合理步骤，以获取有关地段的所有不分割份数；及
• 土地审裁处在决定是否发出售卖令时，有权把不参与或拒绝尝试调解一事纳入考虑之列。

2. 强拍条例小业主支援中心

「强拍条例小业主支援中心」由市建局设立，不过中心运作独立于市建局，只向发展局的「强拍条例小业主专责办事处」负责。

支援中心将免费安排受强拍申请影响的小业主参加调解资讯讲座。调解讲座由香港司法机构设立的综合调解办事处举办，内容关于如何透过调解促进小业主以及强拍申请人解决争议。要留意的是，调解讲座并非调解会议或辅导服务。

若需进一步的调解协助，支援中心可免费协助受强拍申请影响的小业主安排调解会议，包括提供调解员的转介名单。不论调解会议最终能否达成和解，中心亦会资助部份调解费用，在调解会议后资助每个受强拍影响的物业最多$4500。如受影响的小业主正领取综合社会保障援助或高龄津贴/长者生活津贴或伤残津贴，中心最多可资助$9000调解费用。要注意的是，资助金额以每个受强拍申请影响的物业计算。受影响小业主需填妥指定申请表格，连同所须证明文件，一併交回支援中心。

在调解阶段，支援中心将委託专业物业估值公司，免费为受强拍影响的小业主提交相关物业及地段的独立物业估值报告。若然个别物业单位的小业主想取得相关估值报告，只需缴就受强拍影响的每个物业缴交$4,500，就可取得该／各有关物业的物业估值报告一份。正领取综合社会保障援助或高龄津贴/长者生活津贴或伤残津贴的小业主则豁免收费。

详情请参阅强拍条例小业主支援中心的网页。

如有查询及意见，请联络强拍条例小业主支援中心：

• 服务时间：星期一至五 上午9时至下午1时 及 下午2时至下午6时
  (星期六、日及公众假期除外)
• 地址：九龙汝州西街777–783 号6楼D室 [港铁荔枝角站 B1 出口步行约 10 分钟]
  (如欲到访支援中心，敬请预约。)
• 电话：(852) 2156 8050
• 传真：(852) 2156 8055
• 电邮： inquiry@smocs.hk

D. 《强拍条例指南》

发展局「强拍条例小业主专责办事处」于2024年12月出版了《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）指南》，介绍《强拍条例》的修订生效后的强制售卖制度，可按此下载。（现有版本定稿于 2024年12月。）