香港地方細小，卻居住著大量人口。大多數市民都居住在多層大廈中。業主購入多層大廈內一個單位時，其實並不只是擁有該單位，更與大廈內其他單位的業主共同擁有大廈的公用地方。換句話說，每幢多層樓宇內每個單位的每位業主，均須負責管理和維修樓宇的公用部分。

大廈或屋苑的業主可以成立業主立案法團以合法代表所有業主管理該大廈或屋苑。因此，業主立案法團是一個負上集體責任的法律實體，即所有業主均須為法團的行為或不行為負責。但業主立案法團的存在並非等於免除了業主管理和維修樓宇公用部分的責任。

大概很多香港市民都曾聽聞一宗有關添喜大廈的案件。1994年，添喜大廈外牆一幅混凝土簷篷倒塌，釀成一死七傷的慘劇。法庭判定添喜大廈的業主立案法團須為事件負上部份責任，亦須支付巨額賠償。可惜，該法團並沒有購備足夠的第三者風險保險。結果，添喜大廈業主立案法團被頒令清盤，這也意味著添喜大廈的每位業主均須按照各自在該大廈佔有的業權份數支付有關的賠償。

添喜大廈一案凸顯了與樓宇公用部分相關的第三者風險保險的重要性。其後，香港政府立例強制性規定：所有業主立案法團均必須就樓宇的公用部分和法團的財產備有第三者風險保險。

《 建築物管理條例 》（香港法例 第344章 ）及《 建築物管理（第三者風險保險）規例 》（香港法例 第344B章 ）強制規定業主立案法團（簡稱「法團」）購買第三者風險保險，旨在減低一旦意外發生，業主須面對巨額賠償的風險，同時為公眾提供更好的保障。

A. 法團訂立第三者風險保險的責任

根據《 建築物管理條例 》（香港法例 第344章 ） 第28條 ，法團須就建築物的公用部分及該法團的財產投購第三者風險保險，並須保持該保單有效。

《 建築物管理條例 》（香港法例 第344章 ）要求法團投購就第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障的保險。

若這份公眾責任保險沒有訂明賠償時首先為第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障，法團必須投購另一份保單，或修訂現有的保單條款，以確保就保障第三者人身傷亡的金額這一部分，提供不少於港幣1,000萬元的保障。

法圑有法律責任投購第三者風險保險。因此，法團最低限度必須是該保單的其中一名投保人。法團可以要求物業管理公司和保險公司在其現有的保單中，加添法團作為其中一名投保人，或以法團名義投購另一份保單。

若法團與物業管理公司聯名投購保單，該保單須符合法例要求，為法團提供不少於港幣1,000萬元的賠償額。

B. 第三者風險保險須予承保的法律責任

第三者風險保險的保險範圍須包括大廈公用部分（例如外牆、通道、走廊、樓梯、天台、升降機等）及法團物業導致第三者傷亡而令法團可能要承擔的法律責任。

第三者包括大廈的業主、租客、佔用人、訪客、物業管理公司員工及擅自闖入者。

法團的直屬員工不被視為第三者。

第三者風險保險不需要承保財物損失，但法團可自行為第三者財物損失投保。雖然承保範圍毋須包括第三者財物損失，但若因法團的疏忽而導致第三者蒙受財物損失，法團需要負上賠償的責任。

法團沒有法律責任就違例建築工程（僭建物）所衍生的法律責任投購保險，這不是一個強制要求。不過，若法庭裁定法團須就違例建築工程（僭建物）而引致的意外而負責，法團及/或業主須承擔所有的民事責任。

一般來說，保險公司不會承保樓宇中違例建築工程（僭建物）的部份。為了法團及第三者的利益著想，若樓宇有僭建物，法團應安排清拆。

C. 最低承保額

每份保單就每宗事故的投保額，不得少於港幣1,000萬元。

D. 通知業主

法團投購第三者風險保險之後，保險公司會發出保險通告，列明保單的詳情。

法團須在保單的整段有效期間內，於大廈的顯眼處展示該保險通告。

E. 向土地註冊處處長報告

法團的管理委員會秘書須在法團投購保險單後的28天內，將保險公司的名稱及地址、以及該保單的涵蓋時期，通知土地註冊處處長。

F. 沒有投購第三者風險保險的法律責任

若法團沒有投購第三者風險保險，法團管理委員會的每名委員都屬犯罪，有可能被判處罰款最高港幣5萬元。

如業主立案法團的管理委員會成員，能證明已盡了應盡的努力去投購第三者保險，即可作抗辯理由。

G. 對法團及第三者的保障

法團有責任提供關於保險的資料

若第三者向法團提出申索，法團須在接獲第三者的書面要求10天內，向第三者說明有關法律責任是否獲得投保，並提供有關保單的詳情。

保單內部分限制條文屬無效

如保單藉參照以下事項，而限制法團保險：

1. 可在有關保單的有效期內、或有效期內的任何時段，提出多少次申索；
2. 該保單所關乎的建築物樓齡；
3. 該建築物的狀況或保養；
4. 該建築物的單位數目；
5. 該建築物的用途；及
6. 有關該建築物的法定文書，例如屋宇署發出的維修令，

則有關限制屬無效。

若保單中包括以上的條款，而保險公司已為第三者人身傷亡的責任作出賠償，保險公司可向法團追討該賠償的款額。

廢止某些對第三者所負的法律責任而作出的協議或安排

法團與第三者訂立的任何協議，如看來是否定或限制對第三者所負的任何法律責任，均屬無效。

法團清盤

如法團無力償債及被清盤，將不會影響法團就保單中所承保的法律責任。

毫無疑問，欠缺妥善維修保養的樓宇，會對市民大眾構成威脅。為了處理這個問題，香港政府在2012年推出了強制驗樓計劃。

根據強制驗樓計劃：

1. 政府會在每年揀選2,000幢樓齡達30年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外），向業主發出預先知會函件，確認有關大廈已被納入強制驗樓計劃內。6個月後，政府會向該等樓宇的業主發出法定通知，規定業主委任一名註冊檢驗人員進行某些指定的檢驗。（注意：該2,000幢樓宇會在同一時間收到強制驗窗計畫下的法定通知書，要求進行有關窗戶的檢驗。）
2. 對於沒有業主立案法團的樓宇來說，所有單位的業主應通力合作，以完成法定通知內要求的驗樓工作。
3. 檢驗的範圍包括外部構件、實體構件、結構構件、消防安全構件、排水系統及僭建物。
4. 如註冊檢驗人員認為樓宇須進行修葺，該樓宇的業主須委任一名註冊承建商，在註冊檢驗人員的監督下進行所需的修葺。
5. 完成有關的檢驗及修葺後，獲委任的註冊檢驗人員須向政府呈交檢驗報告和完工報告，以作記錄。
6. 業主或業主立案法團如無合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知，可被檢控。而一經定罪，可被判罰款50,000元及監禁1年，更可就該罪行持續的每一天，另處罰款5,000元。
7. 被選中參與強制驗樓計劃的樓宇將在每10年收到法定的驗樓通知。也就是說，該樓宇每隔10年均須進行一次檢驗（及如有需要者進行修葺）。

為協助業主面對有關樓宇維修的法定要求，並對有需要的業主提供財政支援，政府推出了「樓宇維修綜合支援計劃」（由香港房屋協會及市區重建局統一運作）。該計劃包括不同形式的資助、貸款及/或津貼，以應付不同需要。市民可聯絡以下的法定機構，以獲取進一步的詳情：

香港房屋協會

網址：
http://www.hkhs.com/chi/business/pm_ibmas.asp
熱線電話：3188 1188

市區重建局

網址：
http://www.ura.org.hk/tc/schemes-and-policies/rehabilitation/integrated-building-maintenance-assistance-scheme.aspx
熱線電話：3188 1188

藉「樓宇維修綜合支援計劃」，政府將因應不同情況為公眾提供不同的資助、貸款及/或津貼。主要的資助、貸款及/或津貼如下：

• 公用地方維修津貼
• 公用地方維修免息貸款
• 公用地方維修補助金
• 家居維修免息貸款
• 家居維修補助金
• 有關強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的資助
• 長者維修自住物業津貼計劃
• 樓宇安全貸款計劃
• 籌組業主立案法團資助

政府透過提供「公用地方維修津貼」，旨在鼓勵業主或業主立案法團為樓宇的公用地方進行全面復修工程。

申請資格

公用地方維修津貼的主要對象為樓齡達30年或以上的住用或綜合用途（即商住兩用）樓宇。該等樓宇若位於巿區（包括沙田、葵青、荃灣），其住宅單位平均每年應課差餉租值不可超過120,000元；若位於新界者，不可超過92,000元。

是否必須由業主立案法團提出申請？

已成立業主立案法團的樓宇，管理委員會須通過決議申請公用地方維修津貼，並授權其代表簽署有關的文件。

尚未成立業主立案法團的樓宇，政府將會按照個別情況考慮其申請。一般來說，該等樓宇的業主應舉行業主大會，以通過決議申請公用地方維修津貼，並及授權最少兩名代表簽署有關的文件。

津貼的內容

公用地方維修津貼必須用於有關大廈公用地方，並涉及樓宇安全、環境衞生、或環境保護的工程。

津貼的上限將視乎有關樓宇的單位數目而訂：

若大廈在維修工程中包括環保項目，可享有以下津貼（環保項目津貼）：

除公用地方維修津貼外，政府亦提供「公用地方維修免息貸款」，以鼓勵業主為樓宇的公用地方進行全面復修工程。

申請資格

公用地方維修免息貸款的申請人須為樓齡達20年或以上的住用或綜合用途（即商住兩用）樓宇的單位業主。該等樓宇若位於巿區（包括沙田、葵青、荃灣），其住宅單位平均每年應課差餉租值不可超過120,000元；若位於新界者，不可超過92,000元。

是否必須由業主立案法團提出申請？

已成立業主立案法團的樓宇，管理委員會須通過決議申請公用地方維修免息貸款，並授權其代表簽署有關的文件。

尚未成立業主立案法團的樓宇，政府將會按照個別情況考慮其申請。一般來說，該等樓宇的業主應舉行業主大會，以通過決議申請公用地方維修免息貸款，並授權最少兩名代表簽署有關的文件。

政府一旦發出原則上批准貸款通知書，有關樓宇的個別業主應呈交其個別的貸款申請表。申請人必須是有關貸款的住宅物業的註冊業主，其業權必須以個人名義登記，即以公司為業主者不可獲得此項貸款。雖然公用地方維修免息貸款不附任何入息及資產審查，申請人須提供入息證明（例如糧單）以證明其還款能力，否則須就進行維修的物業訂立相關的法定押記。

貸款的內容

公用地方維修免息貸款必須用於有關大廈公用地方，並涉及樓宇安全、環境衞生、或環境保護的工程。

該項貸款的最高貸款金額為100,000元，或申請人的單位於有關樓宇的整體維修工程中所承擔之費用，兩者取其較低者。貸款的最長還款期為60個月。

在申請公用地方免息貸款後，業主如果仍然在進行樓宇公用地方的維修時面對經濟困難，可向政府申請每戶最多10,000元的「公用地方維修補助金」。

申請資格

申請公用地方維修補助金的註冊業主必須持有香港身份證，並符合以下其中一項條件：

• 為長者生活津貼的受助人；或
• 為綜合社會保障援助的受助人；或
• 年滿60歲長者或殘疾人士，並持有醫療費用豁免證書；或
• 年滿60歲長者或殘疾人士，並符合下述入息及資產限額：

補助金的內容

政府一旦依據「公用地方維修免息貸款」計劃發出原則上批准貸款通知書，符合上述條件的個別業主即可申請最高10,000元的「公用地方維修補助金」。

對於已參加「公用地方維修津貼」或「公用地方免息貸款」計劃的業主，政府將以「第三者風險保險資助」的方式，提供進一步的資助。

申請資格

業主在已完成「公用地方維修津貼」或「公用地方免息貸款」計劃的維修工程後，可向政府申請「第三者風險保險資助」，以資助樓宇購備法定的第三者風險保險。

申請第三者風險保險資助的表格必須在上述維修工程完成後的12個月內提交。

資助的內容

該項資助的款額為第三者風險保費年費的一半，上限每年6,000元，連續3年。

除了與公用地方有關的資助、貸款及津貼外，政府亦鼓勵私人住宅業主改善其單位內的居住環境。合資格的申請人可獲發不多於50,000元或已獲批核工程的費用（以兩者較低者為準）的貸款，以維修及保養其單位內有關家居安全及環境衞生的設施。

申請資格

申請人必須符合下列資格，方可申請該免息貸款：

• 申請人必須持有香港身份證並已年滿18歲；
• 該住宇單位須位於一幢樓齡達30年或以上的住用樓宇；
• 該住宇單位為每一位申請人唯一以任何形式擁有業權的香港物業；
• 該住宅單位由個人單獨或聯名擁有（即非透過公司擁有）；及
• 該住宇單位若位於巿區（包括沙田、葵青、荃灣），其平均每年應課差餉租值不可超過120,000元；若位於新界者，不可超過92,000元。

貸款的內容

家居維修免息貸款並非為資助業主對其單位作出豪華裝修。該貸款必須用作維修單位內各項有關家居安全及環境衞生設施之用。因此，申請人在呈交貸款申請表時，亦必須詳列有意進行的工程項目及工程報價。

該項貸款的最高貸款金額為50,000元，或已獲批核工程的費用，兩者取其較低者。貸款的最長還款期為60個月。申請人亦須提供入息證明（例如糧單）以證明其還款能力，否則須就進行維修的物業訂立相關的法定押記。

在申請家居維修免息貸款後，業主如果仍然在進行家居維修時面對經濟困難，可向政府申請每戶最多10,000元的「家居維修補助金」。

申請資格

申請家居維修補助金的註冊業主必須持有香港身份證，並符合以下其中一項條件：

• 為長者生活津貼的受助人；或
• 為綜合社會保障援助的受助人；或
• 年滿60歲長者或殘疾人士，並為免費醫療保障援助的受助人；或
• 年滿60歲長者或殘疾人士，並符合下述入息及資產限額：

補助金的內容

政府一旦依據「家居維修免息貸款」計劃發出原則上批准貸款通知書，符合上述條件的個別業主即可申請最高10,000元的「家居維修補助金」。

為協助有需要的業主遵行強制驗樓計劃，政府推出一項「強制驗樓資助計劃」，向合資格的業主提供財政支援。該資助計劃的重點是：

申請資格

住用或綜合用途（即商住兩用）樓宇的單位業主在收到政府發出的強制驗樓預先知會函件或法定通知，即可申請此項強制驗樓資助。此外，該住宇單位若位於巿區（包括沙田、葵青、荃灣），其 平均 每年應課差餉租值不可超過120,000元；若位於新界者，不可超過92,000元。

但是，若有關的樓宇由單一業主擁有全部業權，則不能受惠於此項資助計劃。

是否必須由業主立案法團提出申請？

已成立業主立案法團的樓宇，管理委員會須通過決議申請強制驗樓資助，並授權其代表簽署有關的文件。

尚未成立業主立案法團的樓宇，該等樓宇的業主應舉行業主大會，以通過決議申請公用地方維修免息貸款，並授權其代表簽署有關的文件。

資助的內容

該項資助只限用於聘任註冊檢驗人員為樓宇的公用地方作首次的訂明檢驗之用。

資助上限將根據法定通知書所涵蓋樓宇的所有單位數目計算：

有關強制驗窗計劃的資助？

有關強制驗樓計劃的資助只適用於「強制驗樓計劃」，並不適用於「強制驗窗計劃」。惟業主如果同時收到「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」的預先知會函件（或法定通知書），並聘任同一註冊檢驗人員進行該兩項檢驗，則驗樓資助的餘額可用於「強制驗窗計劃」下檢驗樓宇的公用部份窗戶。

為向長者自住業主提供財政資助，以維修保養物業及改善樓宇安全，政府引進了「長者維修自住物業津貼計劃」。該計劃為每位合資格的長者自住業主提供最高40,000元的維修津貼。

申請資格

長者維修自住物業津貼計劃的基本申請資格是：

• 申請人須年滿 60 歲，並持有有效的香港身份證；
• 申請人須為住用或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；
• 申請人及其配偶（如已婚）均須居住在有關物業；
• 申請人須符合以下入息及資產限額（或正領取綜合社會保障援助或長者生活津貼）：

津貼的內容

長者維修自住物業津貼不但可用於樓宇公用地方與安全有關的維修工程，亦可用於申請人的住用單位。常見的例子包括：

• 樓宇結構改善工程，例如修葺鬆脫、破裂、剝落或破損的混凝土；
• 改善樓宇外牆安全狀況的工程，例如修葺破損的批盪或紙皮石；
• 修葺或更換破損的窗戶；
• 清拆違例建築工程和違例天台搭建物；
• 修葺、維修保養和更換升降機、消防裝置和設備、電線、煤氣豎管、更換破損的便溺污水管、廢水管、雨水管、食水管、通風管及地下排水渠； 或
• 修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程。

申請人亦可使用該津貼以償還其向政府申請的其他樓宇維修貸款（例如「公用地方維修免息貸款」或「家居維修免息貸款」）的餘數，及/或用作撤銷有關法定押記/押記令。

「樓宇安全貸款計劃」主要為私人樓宇的個別業主提供貸款，以進行維修及修葺工程，修復或改善其樓宇及/或私人斜坡的安全。

申請資格

作為一個以安全為重點的貸款計劃，該等貸款開放予所有私人樓宇的業主作出申請，不論是住用、綜合用途、商用或工業用的樓宇均可。以個人身份為業主或以公司為業主者，亦均可申請此項貸款。

貸款的內容

樓宇安全貸款須用作進行樓宇維修工程，例如改善樓宇結構、外牆安全、消防安全、消防裝置及設備、屋宇裝備及衞生設施、斜坡及擋土牆等。

每個單位的貸款額上限為1,000,000元。如貸款額達50,000元或以上，申請人須提供抵押，例如提供彌償人，簽立物業的法定押記或提供本港一家持牌銀行簽發的保證書。若申請人是公司，則不論貸款額多少，均必須提供抵押。

利息？

「樓宇安全貸款」分為有息及免息貸款兩種。有息貸款最多可分36個月清還；而免息貸款最長還款期為72個月。申請有息貸款的人士，毋須接受經濟狀況調查；有意申請免息貸款的人士則須符合下述資格：

• 為綜合社會保障援助的受助人；
• 為長者生活津貼的受助人；或
• 所賺取的入息及所擁有的資產（包括其他家庭成員）不得超過下述限額：

60歲或以上的申請人

60歲以下的申請人

管理和維修樓宇的責任，畢竟都是由業主負責。而若沒有一個實體負責集體統籌及代表樓宇業主們的利益，個別業主們大概不會走在一起工作。因此，在樓宇管理的事項上，業主立案法團的角色尤其重要。為鼓勵業主成立業主立案法團，政府推行了「籌組業主立案法團資助」。

資助的內容

該資助計劃將向每個成功成立的業主立案法團發放3,000元的資助。如果最終未能成功籌組法團，則會以實報實銷形式向申請人提供上限為3,000元的資助。

申請資格

「籌組業主立案法團資助」適用於住用或綜合用途（即商住兩用）樓宇。申請人必須是該等樓宇的單位的註冊業主。以個人身份為業主或以公司為業主者，均可申請此項資助。

1. 投購第三者風險保險對業主有多重要？

1994年香港仔添喜大廈一間酒樓簷篷倒塌，意外造成1死13傷。高等法院最後裁定大廈法團、管理公司、酒樓、酒樓持牌人、單位業主及拆卸商，要向9名死傷人士賠償港幣3,000多萬元。添喜大廈法團因未有投購第三者保險，無法支付賠償，導致清盤。根據 《建築物管理條例》 （香港法例 第344章 ），小業主最後需要攤分巨額賠償。

從以上事件可以看到，若意外發生時，法團沒有投購第三者保險，法團便需要承擔所有賠償。若法團沒有足夠的資金支付賠償而被清盤，各單位的業主須為有關賠償負上個人責任。小業主可能會因無力支付賠償而破產。因此，投購第三者風險保險為業主及第三者提供保障，減低意外時業主面對的財務風險。

有關業主立案法團與第三者風險保險的詳情，請參考 物業安排 > 物業維修與安全 > 第三者風險保險 。

2. 業主立案法團（簡稱「法團」）是否有法律責任就違例建築工程（僭建物）所衍生的法律責任投購保險？

沒有，這不是一個強制要求。不過，若法庭裁定法團須就違例建築工程（僭建物）而引致的意外而負責，法團及/或業主須承擔所有的民事責任。

一般來說，保險公司不會承保樓宇中違例建築工程（僭建物）的部份。為了法團及第三者的利益著想，若樓宇有僭建物，法團應安排清拆。

有關業主立案法團與第三者風險保險的詳情，請參考 物業安排 > 物業維修與安全 > 第三者風險保險 。

3. 甚麼是強制驗樓計劃及強制驗窗計劃？

為了確保業主定期履行維修樓宇的責任，以策安全，政府修訂 《建築物條例》 (香港法例 第123章 )及制訂 《建築物(檢驗及修葺)規例》 (香港法例 第123P章 )，引入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃。屋宇署每年會揀選2,000幢樓宇，同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，另外揀選3,800幢樓宇，只進行強制驗窗計劃。目標樓宇的業主會收到法定通知。

強制驗樓計劃規定樓齡達30年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，須每10年檢驗樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌。強制驗窗計劃則規定樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，須每5年檢驗樓宇所有窗戶。

有關強制驗樓及強制驗窗計劃的詳情，請參考 物業安排 > 物業維修與安全 > 強制驗樓計劃 及 強制驗窗計劃 。

4. 若沒有遵行強制驗樓或強制驗窗的法定通知，會有甚麼後果？

沒有遵行強制驗樓或強制驗窗的法定通知之業主/業主立案法團，可能會被檢控。屋宇署亦可能會安排其委任的顧問公司及承建商，進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主／法團追討檢驗及修葺工程的費用和監督費，以及徵收不超過有關費用20%的附加費。

有關強制驗樓及強制驗窗計劃的詳情，請參考 物業安排 > 物業維修與安全 > 強制驗樓計劃 及 強制驗窗計劃 。

5. 政府會為大廈業主提供資助、貸款或津貼，以協助他們進行保養維修工程嗎？

政府推出了「樓宇維修綜合支援計劃」（由香港房屋協會及市區重建局統一運作），協助業主面對有關樓宇維修的法定要求，並對有需要的業主提供財政支援。計劃包括不同形式的資助、貸款及/或津貼，以應付不同需要。市民可致電熱線3188 1188，以獲取進一步的詳情。

有關各項資助、貸款或津貼的簡介，請參考 物業安排 > 物業維修與安全 > 政府提供的資助、貸款及津貼 。