成文法例對有關保養物業的責任只提供很少的指引。《 業主與租客（綜合）條例 》完全沒有提及這個課題。《 建築物條例 》（香港法例 第123章 ）賦予建築事務監督權力，如已宣布建築物會構成危險，可迫令其擁有人進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物，並不適用於日常的維修保養。《 公眾衛生及市政條例 》（香港法例 第132章 ）賦予某類公職人員權力，要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項，對一般的維修保養沒有太大關係。

假如政府部門發出法定命令（或修葺令），作為物業擁有人的業主當然要負上責任。若租客收到有關命令，應盡快通知業主，以便採取適當的措施。

有關日常的維修保養，業主和租客均需負上下述的隱含法律責任。業主須提供適合人居住的處所。租客則須以合乎租客身分的方式使用該處所（即以合理及恰當的方式使用物業），並不可對其作出損毁。很明顯這些隱含法律責任相當含糊，對有關的問題未能提供很大幫助。

因此，妥善草擬並清楚列明有關維修保養責任的租賃文件，是非常重要的。

1. 一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。因此，妥善草擬的租賃文件會包括所有可能引起爭端的範圍，並就此清晰釐定雙方的責任。由律師草擬的租賃文件可能長達數十頁，而坊間所見的標準租約則只需一至兩頁，也正是這個原因。

一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上。這種表面的不公平現象，其實是頗為合理的。由於在租期內，租客已是物業的佔用人或「負責人」，而租賃的法律效力，又是把物業的權益從業主轉移到租客身上，所以有關維修保養的責任，自然也轉移到租客身上了。基於同樣理由，租客負有隱含的法律責任，須以合乎租客身分的方式使用出租物業，並不可對其作出損毁。

一項在租賃文件內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業，當然不能強求業主就其並不知悉的損毁負上責任。

整體來說， 有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款 。假如雙方並未簽訂書面租賃文件，或該租賃文件並無列明有關問題，因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。法庭將考慮的因素包括：普通法內關於「合乎租客身分」的責任，個別糾紛中的實際情況，雙方行為的合理性等。

業主進入物業的權利

根據《 業主與租客（綜合）條例 》 第24條 ，業主可進入物業以作出必需的修葺 / 維修。業主及其傭工與代理人可：

1. 在任何合理時間內，進入並視察有關租賃物業，以確定物業是否需要任何必需的修葺；及
2. 將入內視察的意圖以通知書送達租客的14天後，進入有關租賃物業並進行所有必需的修葺。

在本條例中，「必需的修葺」意指如租客與業主有契諾（根據合約條文規定）將物業修葺以維持於可租用的狀況，則 租客 必須作出的修葺。此外，業主可向租客討回有關維修費用，但要視乎租約條款或其他協議而定。

2. 如果出租物業發生火警，業主因而蒙受損失，業主可否向租客索償？

要視乎業主與租客在租約內協定的條款，亦要考慮火警起因（例如是否純屬意外或緣於人為疏忽？）

在實際情況中，謹慎的業主會為有關物業及家居物品購買保險。家居物品，例如傢具、裝飾、電器及個人財物的損失或損毁都可以受保，當中常見的保險例子是 「住戶綜合保險」。（詳情請參閱《社區法網》中的「保險」）

此外，切記業主有責任通知保險公司有關物業已經出租予他人。

租客亦可能需要為物業購買適當保險（視乎有關租約條款而定）。