大概很多香港市民都曾聽聞一宗有關添喜大廈的案件。1994年，添喜大廈外牆一幅混凝土簷篷倒塌，釀成一死七傷的慘劇。法庭判定添喜大廈的業主立案法團須為事件負上部份責任，亦須支付巨額賠償。可惜，該法團並沒有購備足夠的第三者風險保險。結果，添喜大廈業主立案法團被頒令清盤，這也意味著添喜大廈的每位業主均須按照各自在該大廈佔有的業權份數支付有關的賠償。

添喜大廈一案凸顯了與樓宇公用部分相關的第三者風險保險的重要性。其後，香港政府立例強制性規定：所有業主立案法團均必須就樓宇的公用部分和法團的財產備有第三者風險保險。

《 建築物管理條例 》（香港法例 第344章 ）及《 建築物管理（第三者風險保險）規例 》（香港法例 第344B章 ）強制規定業主立案法團（簡稱「法團」）購買第三者風險保險，旨在減低一旦意外發生，業主須面對巨額賠償的風險，同時為公眾提供更好的保障。

A. 法團訂立第三者風險保險的責任

根據《 建築物管理條例 》（香港法例 第344章 ） 第28條 ，法團須就建築物的公用部分及該法團的財產投購第三者風險保險，並須保持該保單有效。

《 建築物管理條例 》（香港法例 第344章 ）要求法團投購就第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障的保險。

若這份公眾責任保險沒有訂明賠償時首先為第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障，法團必須投購另一份保單，或修訂現有的保單條款，以確保就保障第三者人身傷亡的金額這一部分，提供不少於港幣1,000萬元的保障。

法圑有法律責任投購第三者風險保險。因此，法團最低限度必須是該保單的其中一名投保人。法團可以要求物業管理公司和保險公司在其現有的保單中，加添法團作為其中一名投保人，或以法團名義投購另一份保單。

若法團與物業管理公司聯名投購保單，該保單須符合法例要求，為法團提供不少於港幣1,000萬元的賠償額。

B. 第三者風險保險須予承保的法律責任

第三者風險保險的保險範圍須包括大廈公用部分（例如外牆、通道、走廊、樓梯、天台、升降機等）及法團物業導致第三者傷亡而令法團可能要承擔的法律責任。

第三者包括大廈的業主、租客、佔用人、訪客、物業管理公司員工及擅自闖入者。

法團的直屬員工不被視為第三者。

第三者風險保險不需要承保財物損失，但法團可自行為第三者財物損失投保。雖然承保範圍毋須包括第三者財物損失，但若因法團的疏忽而導致第三者蒙受財物損失，法團需要負上賠償的責任。

法團沒有法律責任就違例建築工程（僭建物）所衍生的法律責任投購保險，這不是一個強制要求。不過，若法庭裁定法團須就違例建築工程（僭建物）而引致的意外而負責，法團及/或業主須承擔所有的民事責任。

一般來說，保險公司不會承保樓宇中違例建築工程（僭建物）的部份。為了法團及第三者的利益著想，若樓宇有僭建物，法團應安排清拆。

C. 最低承保額

每份保單就每宗事故的投保額，不得少於港幣1,000萬元。

D. 通知業主

法團投購第三者風險保險之後，保險公司會發出保險通告，列明保單的詳情。

法團須在保單的整段有效期間內，於大廈的顯眼處展示該保險通告。

E. 向土地註冊處處長報告

法團的管理委員會秘書須在法團投購保險單後的28天內，將保險公司的名稱及地址、以及該保單的涵蓋時期，通知土地註冊處處長。

F. 沒有投購第三者風險保險的法律責任

若法團沒有投購第三者風險保險，法團管理委員會的每名委員都屬犯罪，有可能被判處罰款最高港幣5萬元。

如業主立案法團的管理委員會成員，能證明已盡了應盡的努力去投購第三者保險，即可作抗辯理由。

G. 對法團及第三者的保障

法團有責任提供關於保險的資料

若第三者向法團提出申索，法團須在接獲第三者的書面要求10天內，向第三者說明有關法律責任是否獲得投保，並提供有關保單的詳情。

保單內部分限制條文屬無效

如保單藉參照以下事項，而限制法團保險：

1. 可在有關保單的有效期內、或有效期內的任何時段，提出多少次申索；
2. 該保單所關乎的建築物樓齡；
3. 該建築物的狀況或保養；
4. 該建築物的單位數目；
5. 該建築物的用途；及
6. 有關該建築物的法定文書，例如屋宇署發出的維修令，

則有關限制屬無效。

若保單中包括以上的條款，而保險公司已為第三者人身傷亡的責任作出賠償，保險公司可向法團追討該賠償的款額。

廢止某些對第三者所負的法律責任而作出的協議或安排

法團與第三者訂立的任何協議，如看來是否定或限制對第三者所負的任何法律責任，均屬無效。

法團清盤

如法團無力償債及被清盤，將不會影響法團就保單中所承保的法律責任。