截至2022年，香港共有約9,600座樓齡50年或以上的大廈。這些建築物已達到設計使用年限，而通常缺乏維修和保養。

為了鼓勵重建破舊大廈， 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）於1999年6月7日生效。

條例旨在容許在地段擁有一定業權份數的大業主向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處為重建該地段而作出命令，強制售賣該地段。

A. 申請人的資格

一般而言， 擁有某地段的不分割份數中下列百分比的人士或公司， 可向土地審裁處提出申請強拍該地段以作重新發展—

樓宇類別	樓齡 (年)	強拍申請門檻
		指定地區	非指定地區
一般私人樓宇	<50	90%
	50-59	70%	80%
	60-69	65%	70%
	≥ 70	65%
並非位於工業地帶的工業大廈	<30	90%
	≥30	70%
地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的10%	不論樓齡	80%

指定地區為：

1. 長沙灣（包括深水埗）；
2. 馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）；
3. 旺角；
4. 西營盤及上環；
5. 荃灣；
6. 灣仔；及
7. 油麻地。

B. 強制售賣的程序

《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）載列強制售賣程序。

第一階段——申請

申請強制售賣時，大業主須提交一份估值報告，列明有關地段上各物業的評估市值。估值報告須在申請當日之前的3個月內擬備，並須訂明該地段的每項物業的評估市值（評估以空置物業為基礎），評估時毋須考慮發出強制售賣令的可能性及該地段的重建潛力。

提出申請的大業主必須：

1. 1. 把有關申請的文本送達每名小業主；
   2. 根據 《土地註冊條例》 （香港法例 第128章 ），就該地段註冊該項申請的文本；
   3. 於座落於該地段的建築物顯眼部分（如該地段上並無建築物，則於該地段的顯眼部分）張貼中、英文通告；及
   4. 在本港有售的報章刊登通告，中、英文報章最少各一份。

第二階段——對申請所作出的裁定

收到申請後，土地審裁處需要決定是否作出強制售賣令。

首先，若任何小業主對估值報告中評估物業的價值有爭議，土地審裁處須就該爭議進行聆訊和作出裁定。

若無法尋獲小業主，大業主需要證明小業主的物業，在估值報告中獲評估的價值，不少於公平及合理的價值（包括與大業主的物業的價值比較）。

倘有需要，土地審裁處可以因應證據調整估值。

第二，大業主須令土地審裁處信納：

1. 1. 基於該地段上的齡期或其維修狀況，該地段應重新發展；及
   2. 大業主已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數。若已知小業主的下落，合理步驟包括以公平及合理的條件商議購買小業主所擁有的不分割份數。

如地段上的樓宇樓齡達50年或以上，而所有小業主不反對重建， 則土地審裁處無須審視地段是否理應重新發展。

售賣令發出後，大業主須：

1. 1. 向每名小業主送達命令的副本；
   2. 向地政總署署長送達命令的副本；及
   3. 在本港有售的報章刊登通告，中、英文報章最少各一份。

第三階段——售賣

土地審裁處若決定發出強制售賣令，便會委任售賣受託人負責出售。

除非所有相關人士書面同意採用土地審裁處批准的其他出售方式，否則該地段必須以公開拍賣方式出售。

若該地段以公開拍賣方式出售，該地段必須售予出價最高的競投者，土地審裁處會考慮地段的重新發展潛力，審批拍賣底價。

任何人士，包括大業主和小業主，均可出價競投。

該地段必須於強制售賣令發出起計3個月內售賣。若該地段未能在這段期間賣出，受託人、大業主或小業主，可向土地審裁處申請額外延長出售時間多3個月，以強制售賣地段。如地段在有關限期內仍未能售出，強制售賣將會失效。

第四階段——分攤和運用售賣收益

出售地段所得的款項及相關費用，會根據估值報告所評估的大業主及小業主的物業價值，按比例攤分給各業主。攤分安排亦要符合土地審裁處可能作出的調整。

C. 強制售賣案件中的調解

1. 實務指示：根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）進行強制售賣土地案件調解

實務指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）適用於所有根據 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）進行的強制售賣個案。

根據實務指示，土地審裁處審理強制售賣土地案件前，各方應嘗試就有關強制拍賣申請中所產生的爭議，進行調解，以達成和解。

若強制售賣土地案件中的申請人（即大業主）不合理地不參與或拒絕嘗試與小業主進行調解——

• 土地審裁署有可能認為大業主沒有採取所有合理步驟，以獲取有關地段的所有不分割份數；及
• 土地審裁處在決定是否發出售賣令時，有權把不參與或拒絕嘗試調解一事納入考慮之列。

2. 強拍條例小業主支援中心

「強拍條例小業主支援中心」由市建局設立，不過中心運作獨立於市建局，只向發展局的「強拍條例小業主專責辦事處」負責。

支援中心將免費安排受強拍申請影響的小業主參加調解資訊講座。調解講座由香港司法機構設立的綜合調解辦事處舉辦，內容關於如何透過調解促進小業主以及強拍申請人解決爭議。要留意的是，調解講座並非調解會議或輔導服務。

若需進一步的調解協助，支援中心可免費協助受強拍申請影響的小業主安排調解會議，包括提供調解員的轉介名單。不論調解會議最終能否達成和解，中心亦會資助部份調解費用，在調解會議後資助每個受強拍影響的物業最多$4500。如受影響的小業主正領取綜合社會保障援助或高齡津貼/長者生活津貼或傷殘津貼，中心最多可資助$9000調解費用。要注意的是，資助金額以每個受強拍申請影響的物業計算。受影響小業主需填妥指定申請表格，連同所須證明文件，一併交回支援中心。

在調解階段，支援中心將委託專業物業估值公司，免費為受強拍影響的小業主提交相關物業及地段的獨立物業估值報告。若然個別物業單位的小業主想取得相關估值報告，只需繳就受強拍影響的每個物業繳交$4,500，就可取得該／各有關物業的物業估值報告一份。正領取綜合社會保障援助或高齡津貼/長者生活津貼或傷殘津貼的小業主則豁免收費。

詳情請參閱強拍條例小業主支援中心的網頁。

如有查詢及意見，請聯絡強拍條例小業主支援中心：

• 服務時間：星期一至五 上午9時至下午1時 及 下午2時至下午6時
  (星期六、日及公眾假期除外)
• 地址：九龍汝州西街777–783 號6樓D室 [港鐵荔枝角站 B1 出口步行約 10 分鐘]
  (如欲到訪支援中心，敬請預約。)
• 電話：(852) 2156 8050
• 傳真：(852) 2156 8055
• 電郵： inquiry@smocs.hk

D. 《強拍條例指南》

發展局「強拍條例小業主專責辦事處」於2024年12月出版了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）指南》，介紹《強拍條例》的修訂生效後的強制售賣制度，可按此下載。（現有版本定稿於 2024年12月。）