土地註冊處管理的土地登記冊備存每項物業的契約或文件，這些文件載有該項物業的法定擁有人資料。

香港法例 第128章《土地註冊條例》 訂定條文，處理影響土地財產或不動產的契據註冊、轉易契註冊、判決及其他文書註冊的事宜，亦觸及土地註冊處紀錄的備存，以及其他與土地註冊有關的事宜。

物業的法定或名義擁有人有時會稱為「紙上業主」，任何人均可輕易在物業的文件追尋或查察其名字。不過，法律上物業的擁有人不一定是權益擁有人。物業的權益擁有人有權享用物業，或享有物業權益的實權，不同於物業的法定或名義擁有人。在大多數情況下，權益擁有人通常是支付真金白銀購入物業的人，他以「歸復信託」或「法律構成信託」方式轉予物業的法定業主，因此，兩者不一定是同一人。

舉例說，某項物業以X的名義購買，但由Y付錢，而Y並沒有表明他有意放棄擁有該物業的權益，在此情況下，便可假定Y有意保留其權益，而X只能以「歸復信託」方式持有物業。

如雙方均沒有表明是否有意擁有物業的權益，法律上便可推定以「法律構成信託」形式分配權益。「法律構成信託」的原則是，假設某人持有物業，而他出於良好意圖及公平原則，與另一人分享該物業，他便必須以信託形式，與該人共同持有物業。

舉例說，X以自己的名義付錢置業後，與女朋友Y共住。Y雖沒有在購入物業時付出金錢，但她亦為單位貢獻良多，例如料理家務，她便可以「法律構成信託」方式攤分物業的權益。「法律構成信託」構成與否，與雙方的意圖無關，著眼點是「公平」。換言之，X是否有意將物業權益分給Y，並不重要，重點是Y的付出是否「足夠」讓他以衡平法原則爭取自己的物業權益。

大多數情況下，土地註冊處備存的文件會顯示物業的權益擁有人，這些文件包括法院或審裁處正在處理與土地相關的案件、土地權益、法定押記及破產申請等。如物業買家仍未向銀行清繳按揭貸款，銀行便擁有該物業的權益，直至按揭貸款完全還清為止。

然而，在某些情況下，查察物業的權益擁有人並不容易。例如物業只登記丈夫一人的名字，但事實上，該物業卻是夫婦二人的婚姻居所。單憑物業的契約，難以確認妻子是否擁有物業的權益。

婚姻居所的「紙上業主」可以夫婦二人的名字註冊，或由兩人的其中一方註冊，而他們可以共同支付樓價，又或只由單方支付。

如兩人均有份出資購入物業，他們便是該物業的共同業主，而業權可視乎情況分為「聯權共有」及「分權共有」。

如物業由兩人共同出資購買，但只以其中一名配偶的名字註冊，在契據文件中沒有顯示名字的一方仍可稱自己是該物業的權益擁有人。雖然物業只以其中一人的名字註冊，但他們仍然是物業的共同業主。如欲參考更多資料，可前往《社區法網》「 樓宇買賣 」一頁。

只要兩人（或多於兩人）共同購入物業，並付出等額金錢，便可假定他們聯權共有該項物業。如他們所付的資金並不一樣，他們所擁有的業權便會按所付資金的比例分配，並假定為分權共有該項物業。例如H支付物業價格的三分之一，其餘三分之二由W支付，他們便會被假定為分權共有該項物業，H和W的業權比例分別是三分之一和三分之二。

業權擁有人付出的金錢不均等，便算是分權共有該項物業，而各人所擁有的權益比例，將反映他們的出資比例。

然而，即使各方所付資金不均等，只要有證據顯示各方有意聯權共有該項物業，便可推翻分權共有物業的假定；相反，即使各方付出等額金錢，亦可以分權共有的方式分配業權。

所有業權共有人必須符合以下四項條件，才可構成聯權共有的業權：共同佔用物業、享有同等權益、以同一文件取得業權及在同一時間取得業權。

「共同佔用物業」—任何共有人不能獨佔物業的任何部分，亦不能將另一名共有人排除於外。

「享有同等權益」—業權共有人必須擁有均等權益（分權共有人則擁有不同比例的權益）。

「以同一文件取得業權」—各業權共有人必須由同一份產權文件確立權益，例如地段轉讓契約。

「在同一時間取得業權」—業權共有人必須在同一時間取得業權。

業權共有人不可以個人身分獨享物業的權益，各共有人的唯一權益就是與其他共有人共同擁有物業。所以，聯權共有人聯合其他人時可說是擁有一切，但獨自一人時則一無所有。如物業屬聯權共有，即使他們擁有均等權益，仍會被視作一整體，成為物業的唯一擁有人。

聯權共有的業權必須符合上文提及的四項條件，缺一不可，否則將會變成分權共有的業權。

一名聯權共有人身故，他的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。如原本只有兩名聯權共有人，仍然在生的聯權共有人便成為物業的唯一擁有人。如有多於兩名聯權共有人，身故者生前擁有的權益將平均分予其餘聯權共有人。此特質稱為「生存者取得權」，俗稱「長命契」，意即只要聯權共有人在生，他/他們便會一直擁有權益。

分權共有人如身故，他的物業權益將成為其遺產的一部分，並會按其遺囑（由訂立遺囑的人以處置或聲明書的方式，述明他死後如何分配或管理其財產）轉讓或按無遺囑繼承的相關法例（適用於未有訂立遺囑者）處理；無遺囑繼承的相關法例主要是香港法例 第73章《無遺囑者遺產條例》 。

分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利；所謂分權共有，可看成是每人均持有物業的一個獨立部分，即使各人份額不同，個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。換言之，每名分權共有人都各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。

簡而言之，聯權共有人的權益是均等的，而分權共有人則享有不同權益。

夫婦如決定離婚，便要著手瓜分婚姻居所的權益，但這並不一定與兩人在購入物業時所付資金的比例有關。

香港法例 第192章《婚姻法律程序與財產條例》 第7條 訂明法庭在決定如何分配婚姻居所時，必須顧及的事宜：

(1)法庭在決定應否就婚姻的一方而根據 第4 、 6 或 6A條 行使權力，以及若行使該等權力則應採取何種方式時，有責任顧及婚姻雙方的行為和案件的所有情況，包括顧及下列事宜─

1. 婚姻雙方各別擁有的或在可預見的將來相當可能擁有的收入、謀生能力、財產及其他經濟來源；
2. 婚姻雙方各自面對的或在可預見的將來相當可能面對的經濟需要、負擔及責任；
3. 該家庭在婚姻破裂前所享有的生活水平；
4. 婚姻雙方各別的年齡和婚姻的持續期；
5. 婚姻的任何一方是否在身體上或精神上有殘障；
6. 婚姻雙方各別為家庭的福利而作出的貢獻，包括由於照料家庭或照顧家人而作出的貢獻；
7. 如屬離婚或婚姻無效的法律程序，則顧及婚姻的任何一方因婚姻解除或廢止而將會喪失機會所獲得的任何利益(例如退休金)的價值。」

上述條文是根據英國在1973年頒布的《婚姻訴訟法》第25(1)條及1984年頒布的《婚姻及家庭程序法》第3條而訂立。

英國上議院審理 White v White [2001] 一案，就分配財產所作的裁決甚具代表性，加上其後審理的 Miller v Miller 和 McFarlane v McFarlane [2006] 兩宗案件，成為分配財產案的重要案例。自此，如案中的離婚夫婦沒有協議，法庭便會以公平原則決定如何分配財產。

為家庭作財政以外的付出是一項重要因素，夫婦二人在婚姻關係中擁有相同地位亦是分配財產的原則，因此，出發點將會是把財產幾乎平均分給兩人。

上訴庭在 DD v LKW 一案中亦提到相關原則：
「(1) 如果雙方只有有限的經濟來源，在大多數的這種案件中，探討如何做到公平，應集中在如何分配雙方的資產以應付他們在居住及經濟上的需要。法庭可能需要作出定期付款令，以彌補可用資產的不足。
(2) 如果在滿足雙方即時的居住及經濟需要後仍有剩餘的可用資產的話，剩餘的應予平均分配，除非有好的理由不這樣做。這種做法不僅僅適用於『巨款案件』，如果案件中，在滿足雙方需要後仍有剩餘資產可用的，也可適用。
(3) 有關探討應分兩個階段進行：
首先，計算雙方的可用資產，如財產、收入（包括謀生能力）和雙方現有及在可見未來相當可能擁有的經濟來源。
其次，分配這些資產時參考三項原則：需要原則（廣義解釋）、補償原則及分享原則。這些原則均可從 第7(1)條 找得到，而 第7(1)(a)-(g)條 列出的每一項，均可歸納在這三項原則的某一項下。」

不過，上訴庭其後在 W v H 案中，提出法庭作決定時應具彈性。法官認同，要求香港法庭受英國法院的裁決約束，確實令人難以接受。英國上議院的裁決應予以尊重，但香港已在1997年回歸，即使裁決由上議院頒布，亦難具約束力。

法官認為，雖然沒必要檢視所有案件的內容，但條例所載的條文容許法庭決定時作彈性考慮，以配合個別案件的情況。英國法院的裁決顯示，法庭處理離婚案件時，除非另有原因，否則應盡量採取公平做法，原則上將家庭財產平均分配給雙方。然而，每宗案件的細節、雙方的狀況、婚姻關係等，均可有重大差異，因此，任何決定都須視乎個別案件的事實及利弊而定。法官更指，試圖以同一原則處理所有案件，做法危險。

總括而言，法庭分配夫婦二人的財產時，最終目標是力求公平，但毋須將財產分成兩份等額。

如夫婦購入婚姻居所時，涉及第三方付款，不管是全部或部分款項，情況會變得複雜。第三方可就物業提出申索，取回屬於他/她的部分。

例如一對夫婦購入價值300萬元的婚姻居所，每人各付100萬元，餘下的100萬元則由丈夫的哥哥支付。如夫婦二人日後離婚，該居所價值的三分之一便可歸丈夫的哥哥所有，並不會納入夫婦二人可分配的財產當中。

某項物業以某人的名字註冊，但其樓價由多於一人支付，有份付錢購入物業的人士均可以「歸復信託」或「法律構成信託」方式，申索其實益權益。

《婚姻法律程序與財產條例》 並不適用於同居關係的伴侶，他們攤分物業權益時，須根據他們曾支付樓價的比例作決定。任何一方曾為同居居所作出貢獻，縱使與金錢無關，亦會納入為分配權益的考慮因素。

以上原則同樣適用於兄弟姐妹共同購買的物業，他們可攤分的權益將取決於他們所支付樓價的比例。

然而，如父母為子女付錢購買物業，該物業便會假定是父母給予子女的餽贈，這稱作「預付財產餽贈」。不過，只要有證據顯示父母有意保留自己的實益權益，便可推翻有關推定。

1. 我以伴侶的名義買了一個單位，我擁有該單位的權益嗎？

如果物業以閣下的伴侶名義購買，但樓價由閣下支付，而閣下並沒有表明您有意放棄擁有該物業的權益，在此情況下，便可假定閣下有意保留您的權益（稱為實益權益），而閣下的伴侶只能以信託方式持有物業。除非此推定被推翻，否則，即使閣下沒有登記為該物業的法定擁有人，您仍然是「實益擁有人」。如果樓價全部由閣下支付，則閣下有可能是物業的唯一實益擁有人。

如想知道更多，請參考 物業安排 > 共同置業 > 概述 。

2. 我和我的伴侶決定同居。居住的單位是以他的名義購買的，他負責支付首期和供樓，我則負責所有日常家庭開支和改善家居的使費。我擁有此單位的權益嗎？

如果有證據顯示閣下與伴侶有就如何擁有該單位的權益，曾經表達過意願（不論是明示、默示或推定），則以該意願為準。如果沒有證據顯示雙方的意願，閣下是否擁有單位的權益，就視乎個案的情況是否可以令閣下確立「法律構成信託」。「法律構成信託」的原則是，如基於公平及公道原則，您亦應分享到愛侶持有的物業，他便必須以「法律構成信託」形式，與您共同持有物業，重點是閣下的付出是否「足夠」讓您以衡平法原則，爭取自己的物業權益。

有關「法律構成信託」的詳情，可參考 物業安排 > 共同置業 > 概述 。

3. 我和丈夫在置業時都有出資付款，單位的法定擁有人則只有我的名字。那麼，我的丈夫也是物業擁有人嗎？如果是，我們就物業的權益如何分配？

如果閣下和丈夫均有份出資購入物業，您們便是該物業的共同業主。即使閣下的丈夫不是法定擁有人，他仍然是物業的「實益擁有人」

至於各人的物業權益如何分配，則視乎閣下與丈夫在購買物業時，分別出資多少。如果兩人付出的金額相等，便可假定您們「聯權共有」物業。一名聯權共有人身故，他的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人，此特質稱為「生存者取得權」。

如您們所付的資金並不一樣，所擁有的業權便會按所付資金的比例分配，並假定為「分權共有」該項物業。例如，如閣下的丈夫支付物業價格的1/3，其餘2/3由您支付，則您倆的業權比例分別為1/3和2/3。 分權共有人如身故，他的物業權益將成為其遺產的一部分，並會按其遺囑轉讓（如未有訂立遺囑者，則按無遺囑繼承的相關法例處理）。

然而，即使閣下與丈夫所付資金不均等，只要有證據顯示您們有意聯權共有物業，便可推翻分權共有物業的假定；相反，即使您們付出等額金錢，亦可以分權共有的方式分配業權。

有關「聯權共有」及「分權共有」的資訊，可參考 物業安排 > 共同置業 > 共同業權、聯權共有及 分權共有。如涉及離婚，請參閱問題4。

4. 夫婦如決定離婚，法庭會怎樣瓜分他們婚姻居所的權益？

這是一個複雜的議題。

夫婦決定離婚的話，瓜分婚姻居所的權益不一定與兩人在購入物業時所付資金的比例有關。香港法例第192章《婚姻法律程序與財產條例》訂明法庭在決定如何分配婚姻居所時，必須顧及的事宜。總括而言，法庭會考慮婚姻雙方的行為和案件的所有情況，如雙方的經濟來源、經濟需要、年齡、為家庭的福利而作出的貢獻、婚姻破裂前所享有的生活水平、婚姻年期等。法庭分配夫婦二人的財產時，最終目標是力求公平，未必要將財產分成兩份等額。

如想對離婚後的資產分配有初步概念，可參考 物業安排 > 共同置業 > 離婚後的資產分配 。

5. 我與伴侶同居，單位是我們一起購買的。現在我想分手了，我在單位的權益，受香港法例保障嗎？

《婚姻法律程序與財產條例》並不適用於同居關係的伴侶，他們攤分物業權益時，須根據他們曾支付樓價的比例作決定。任何一方曾為同居居所作出貢獻，縱使與金錢無關，亦會納入為分配權益的考慮因素。

如想知道更多，可參考問題1、問題2及 物業安排 > 共同置業 > 其他情況 。