很多大廈日久失修，逐漸變得破舊。為了解決市區老化的問題及更好利用土地，政府和地產發展商推行重建計劃。

以大型物業重建來說，以下機構通常是收購土地重建的一方：

• 市區重建局
• 地產發展商

重建通常是由市區重建局及地產發展商以下列三種方式進行：

1. 如市區重建局或地產發展商有意重建一個地區，首先會考慮以私人協議方式向現有的業主收購土地。如未能收購土地的全部權益，市區重建局或地產商可能會通過收地或強制售賣的方式，收購其餘土地。
2. 市區重建局會根據 《市區重建局條例》（香港法例 第563章）和 《收回土地條例》（香港法例 第124章）收回土地。
3. 地產發展商可根據 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例 第545章），申請強制售賣令，以取得土地的所有權益，進行重建。

根據 《市區重建局條例》 （香港法例 第563章 ），市區重建局可藉發展項目方式或發展計劃方式，實施任何項目。

發展項目

若根據 《城市規劃條例》 （香港法例 第131章 ），項目不需要修改有關分區計劃大綱圖上的土地用途，市區重建局會以「發展項目」的形式推行重建。

發展計劃

若有關項目的覆蓋範圍較大，需要修改有關分區計劃大綱圖上的土地用途，市區重建局便會以「發展計劃」的形式推行重建。

由於需要修改分區計劃大綱圖，市區重建局會向城市規劃委員會（城規會）提交擬備的圖則。城規會會進行聆訊，聽取及考慮對草圖的申述和意見，再將擬備的圖則或經修訂擬備的圖則，呈交行政長官會同行政會議核准。

A. 公布重建項目及重建計劃

市區重建局在實施的重建項目時，必須於兩個月的期間內（公布期）在每期憲報刊登公告，以及每星期在一份中文及一份英文的本地報章，刊登一次公告，公布該項目開始實施的日期、項目的資料摘要（項目的一般性質及其影響），以及將於何時何地展示關於該項目的資料，和讓公眾查閱。

B. 反對及上訴

發展項目

在公佈期內，任何人如認為他/她將會受有關發展項目所影響，可向市區重建局提交書面陳述書，反對該項目。

市區重建局須於公佈期屆滿後3個月內，將有關發展項目、市區重建局對該等反對書所作的評議、任何沒有撤回的反對書、及影響評估等，呈交發展局局長考慮。

發展局局長將考慮有關發展項目及沒有撤回的反對書，並決定：（1）不修訂發展項目，授權市區重建局着手進行該發展項目；（2）因應反對而修訂該發展項目；或（3）拒絕授權進行該發展項目。

如發展局局長授權市區重建局着手進行有關發展項目，他/她須下令市區重建局於憲報刊登項目已獲授權的公告，並在公告內簡介有關項目的一般性質及其影響，以及刊登劃定項目土地界線的圖則。

如發展局局長因應反對而修訂某發展項目，他/她須下令市區重建局於憲報刊登關於該項修訂的公告。如發展局局長覺得該項修訂會影響任何並非屬於反對者的土地，發展局局長須向該土地的擁有人送達關於該項修訂的書面通知、廣告或其他適宜及切實可行的方式，向該擁有人發出通知，將該項修訂告知土地擁有人。

其他土地擁有人如欲反對發展局局長的修訂—

1. 如該擁有人屬於原有發展項目所包含的擁有人，他須於在發展局局長送達或發出通知後的14天內，將一份提出該項反對的陳述書送交發展局局長。
2. 如該擁有人不屬於原有發展項目所包含的擁有人，而其土地在項目修訂後受到影響，他/她須於在發展局局長送達或發出通知後的2個月內，將一份提出該項反對的陳述書，送交發展局局長。

如發展局局長拒絕授權進行發展項目，他/她須下令市區重建局於憲報刋登公布，宣布撤回該項目。市區重建局須以書面通知、廣告或其他適宜及切實可行的方式，告知該擁有人有關決定。

因發展局局長的決定而感到受屈的反對人，可向獨立的上訴委員會提出上訴。上訴委員會可確認、推翻或更改發展局局長的決定。

發展計劃

當市區重建局在政府憲報刊登個別發展計劃的公告後，行政長官會同行政會議會為發展計劃作最後決定，市民可向城市規劃委員會提出反對，城市規劃委員會根據 《城市規劃條例》 ，就這些反對予以考慮。

詳情請參閱 城市規劃委員會指引編號29B 。

C. 收購價

市區重建局會向受影響的自住業主，收購其住宅物業，收購價會根據該物業的市值交吉價，再加一筆特惠津貼（即自置居所津貼）計算。

自置居所津貼的計算方式，是被收購單位的市值，與假設重置單位價值的差價。假設重置單位是指在類似地區、假設有7年樓齡、面積相若、位於中層及座向一般的單位。

如物業是空置單位，物業業主只會獲發放該物業的市值交吉價及補助津貼，而非自置居所津貼。補助津貼是自置居所津貼的某個百分比。

若業主並非以被收購物業作為其唯一居所，此物業的佔用情況會被視作「空置」。

如欲取得更多資料，請參閱 市區重建局的網頁。

D. 凍結人口調查

市區重建局是以凍結人口調查當天物業的使用情況，以釐訂業主應獲「自置居所津貼」還是「補助津貼」，市區重建局會在項目開始實施日期，進行凍結人口調查。

在凍結人口調查後，即使物業使用情況有轉變，亦不會影響業主可獲的津貼金額。因此，即使業主在凍結人口調查後至市區重建局完成物業收購期間，趕走租戶並成為該物業的自住業主，他/她也不會獲取更高的津貼。

根據政府在2011年2月公布的「市區重建策略」，市區重建局可以「促進者」的身份，協助有興趣的業主集合土地業權，作聯合出售，開展由業主自發的重建項目，市區重建局向業主提供顧問服務。

市區重建局透過新成立的附屬公司「市區重建中介服務有限公司」（市建中介公司），推行中介服務。

A. 中介服務

市區重建局及市建中介公司將不涉及收購、補償、安置或收回土地的工作。

市建中介公司將為合資格的業主提供中介服務，目前主要協助業主集合土地業權出售，服務包括：

1. 1. 為業主委聘顧問公司，並為業主統籌及監督顧問公司的服務；及
   2. 游說其他尚未參加的業主參與中介服務，出售其物業。

有別於市區重建局主導的重建項目，物業會以聯合出售拍賣或招標的形式出售予市區重建局以外的買家。

B. 申請資格

市建中介公司甄別所有收到的申請，評核每個申請是否符合下列資格：

1. 1. 在每一個申請內，申請業主須共同擁有申請地盤內有關各地段不少於40%不分割份數。(詳情請參看中介服務計劃簡介)
   2. 申請地盤內的大部分樓宇（即多於50%地盤面積上的樓宇）在市建局的樓宇狀況調查中不是被界定為「尚可」。
   3. 若申請地盤所屬的區內有成立「市區更新地區諮詢平台」(「諮詢平台」)，這些地盤應位於「諮詢平台」所識別的「重建區」之內 (或最少不是位於「諮詢平台」所建議的「保育區」內)。
   4. 申請地盤不可在市建局已開展的重建項目範圍之內。
   5. 若申請地盤內的樓宇屬工業樓宇，該地盤不是位於《城市規劃條例》核准的法定圖則所劃定的「工業」地帶。

C. 申請程序

申請及挑選項目

有興趣參與中介服務的業主，須共同向市建中介公司提交申請表格和相關資料。

市建中介公司會在收到申請表格起計約兩星期以書面通知聯絡人其申請結果。在考慮是否選取任何一份申請作進一步處理時，市建中介公司會考慮所有申請資格是否均已符合；市建中介公司當時可調配的人力和財務資源、申請是否通過財務可行性評估、樓宇狀況、規劃因素、規劃效益、業權結構及項目實施的可行性等。

中介協議

如申請已被選取為中介項目，市建中介公司會與每一位申請業主及申請地盤內其後參與的業主簽訂中介協議 (「中介協議業主」)。中介協議將詳細列明市建中介公司和中介協議業主各自的權利和責任。

聯合出售協議

當參與業主擁有不分割份數的百分比總到聯合出售門檻，市建中介公司將會代表中介協議業主委聘獨立估價顧問，協助釐定底價和攤分比率。在所有中介協議業主同意釐定的底價和攤分比率後，中介協議業主須簽訂聯合出售協議，一致同意以釐定的底價聯合出售其物業，並根據其同意的攤分比率表攤分所得的收益。

出售

聯合出售協議所涵蓋的物業，將會售予在拍賣或招標中達到或超出底價而又出價最高的買家。

若出價未達底價，聯售便失敗， 市建中介公司的服務到此為止，並不退款。

若成功出售，所得的收益，在扣除市建中介公司所得的中介收益後，將按聯合出售協議內的同意攤分比率表，攤分給中介協議業主。

D. 費用

在達至聯合出售的過程中，市建中介公司會代表參與業主委聘有關顧問（包括但不限於律師、估價顧問、拍賣顧問等），為參與業主提供服務。在簽訂中介協議達到聯合出售門檻後，中介協議業主須支付以下的費用：

• 標準費用 : 每個單位港幣 2,000元 或
• 長者優惠費用 : 每個單位港幣 500元

當業權成功聯合出售之後，市建中介公司將向聯合出售協議業主收取聯合售賣業權所得款項的1%，作為中介服務收益。同時，市建中介公司會向各聯合出售協議業主退還已支付的費用。

若中介協議業主單方面退出中介項目，該退出的中介協議業主所有已支付的費用將不會獲得退回。

E. 退出/中止項目

申請業主有權在簽訂中介協議前單方面取消申請。中介協議業主有權在簽訂聯合出售協議前的任何時間單方面取消中介協議及退出／終止中介項目。

若該核准項目到重要期限時仍未能符合所述的要求，或聯合出售不成功，所有已簽訂的中介協議、聯合出售協議 (如有) 及該中介項目將會自動終止。

當發展項目或發展計劃展開，市區重建局需要收回土地進行重建。

市區重建局首先會考慮通過私人談判，收購重建區的物業。市區重建局如因任何理由，例如業權問題、遺產繼承手續未辦妥或業主失蹤等，未能以私人協議方式收購土地，就會要求政府根據 《收回土地條例》 （香港法例 第124章 ），收回土地。

A. 申請收回土地

根據 《市區重建局條例》 （香港法例 第563章 ），市區重建局可向發展局局長提出申請，要求他向行政長官會同行政會議，建議收回用作市區重建的土地。

當行政長官會同行政會議決定須收回土地作公共用途時，行政長官可命令收回該土地。

B. 批准收回土地的通知

當行政長官批准市區重建局的收回土地申請後，政府會在憲報刊登公告。如可行，公告的副本亦會張貼在重建地區及送達業主。

C. 擁有權歸還政府

在一般情況下，當政府公告刊登起計的3個月後，物業的業權即復歸政府所有。

倘有迫切需要收回有關物業，通知期可能會縮短。

業主享有的任何法律權利及權益，會於復歸日期當日終止。此後，前業主不得向其租戶或物業佔用人收取租金或任何費用。

D. 補償

當局會向受收地影響而又合符資格的人士作出法定補償及特惠土地補償建議。

合符資格人士包括有關土地的前業主或擁有該土地權益的人士，例如租戶。

法定補償

合法業權擁有人有權獲得的法定補償，會根據收回物業在復歸政府當日的公開市值計算，並以騰空交回管有權或連租約，作為計算基礎。

合法租客有權獲得其於住宅物業所擁有權益（如有的話）的公開市值（例如：現有租金低於巿值租金情況下的餘下租期巿值）。

合法的住宅物業佔用人（包括自住業主及租客），倘因收回土地而須由收回的單位遷往新單位，有權就因此引致的合理損失及開支提出申索。當局通常會就此支付特惠補償，代替法定補償。

特惠補償

自住業主亦有可能同時領取稱為「自置居所津貼」的特惠補償。

向個別業主發放的自置居所津貼金額，為同一地區內、與收回單位面積相若的七年樓齡單位價值，與收回單位公開市值之間的差額。

1. 政府何時會提出補償建議，或邀請提出法定補償申索？

政府會就收回土地，向前業主及在緊接復歸日期前擁有該土地產業權或權益的人士，發出補償建議，或邀請有關人士在復歸日期起計的 28天內，就法定補償提出申索。

當有關土地涉及仍未解決的法律爭議，例如業權問題及路權問題，政府會邀請有關人士就法定補償提出申索。

獲邀請提出法定補償的申索人須按地政總署署長所指明的格式呈交其申索，說明他/她尋求追討的款額，並須按地政總署署長的合理要求，將帳目、文件及詳情，提交地政總署署長，以支持該項申索。常規做法是申索人以書面向地政總署署長提出申索。

2. 受收地影響而不獲補償建議的人士可做甚麼？

任何人士如認為其擁有該收回土地的可獲補償權益，而又未接獲政府的補償建議、或獲邀請提出補償申索，可於復歸日起計的1年內,以書面向地政總署署長提出申索，列明其在有關土地上擁有的產業權或權益的性質，以及他/她就政府收回有關產業權或權益所申索的補償額。

如果政府及業主或有權獲得賠償的人士，以為雙方會達成收地協議，但最終要強制收地時，就通常會發生上述情況。

E. 轉介土地審裁處及支付自置居所津貼的上訴機制

法定補償

倘申索人與政府未能就法定補償額（如有的話）達成協議，任何一方可向土地審裁處申請裁定補償額。土地審裁處判定的數額對申索人及政府均具約束力。倘有關個案已轉介土地審裁處處理，先前的自置居所津貼/額外津貼建議，即告撤回。

特惠補償

業主倘就發放自置居所津貼/額外津貼，對地政總署署長的決定（包括領取自置居所津貼、計算自置居所津貼的樓面面積、及其他有關事宜）感到不滿，可於署長作出決定後的60天內，向上訴委員會提出上訴。

上訴委員會進行聆訊和調查後，倘有需要，可就地政總署署長的決定，作出裁決。

地政總署署長倘不接納裁決，有關個案將呈交發展局局長覆核和作出最後決定。

有關重置單位基本單位價值（即$/平方米）之上訴，會由地政總署署長考慮。法定業主須於提出補償建議日期起計的2個月內，提出書面上訴。

詳情請參閱地政總署的指引。

截至2022年，香港共有約9,600座樓齡50年或以上的大廈。這些建築物已達到設計使用年限，而通常缺乏維修和保養。

為了鼓勵重建破舊大廈， 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）於1999年6月7日生效。

條例旨在容許在地段擁有一定業權份數的大業主向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處為重建該地段而作出命令，強制售賣該地段。

對於為重新發展而收購物業時遇到業權欠妥、無法追溯業主身份、業主未立遺囑而去世，或業主索價過高等問題，這條例提供了解決方法。

A. 申請人的資格

一般而言， 擁有某地段的不分割份數中下列百分比的人士或公司， 可向土地審裁處提出申請強拍該地段以作重新發展—

指定地區為：

1. 長沙灣（包括深水埗）；
2. 馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）；
3. 旺角；
4. 西營盤及上環；
5. 荃灣；
6. 灣仔；及
7. 油麻地。

B. 強制售賣的程序

《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）載列強制售賣程序。

第一階段——申請

申請強制售賣時，大業主須提交一份估值報告，列明有關地段上各物業的評估市值。估值報告須在申請當日之前的3個月內擬備，並須訂明該地段的每項物業的評估市值（評估以空置物業為基礎），評估時毋須考慮發出強制售賣令的可能性及該地段的重建潛力。

提出申請的大業主必須：

1. 1. 把有關申請的文本送達每名小業主；
   2. 根據 《土地註冊條例》 （香港法例 第128章 ），就該地段註冊該項申請的文本；
   3. 於座落於該地段的建築物顯眼部分（如該地段上並無建築物，則於該地段的顯眼部分）張貼中、英文通告；及
   4. 在本港有售的報章刊登通告，中、英文報章最少各一份。

第二階段——對申請所作出的裁定

收到申請後，土地審裁處需要決定是否作出強制售賣令。

首先，若任何小業主對估值報告中評估物業的價值有爭議，土地審裁處須就該爭議進行聆訊和作出裁定。

若無法尋獲小業主，大業主需要證明小業主的物業，在估值報告中獲評估的價值，不少於公平及合理的價值（包括與大業主的物業的價值比較）。

倘有需要，土地審裁處可以因應證據調整估值。

第二，大業主須令土地審裁處信納：

1. 1. 基於該地段上的齡期或其維修狀況，該地段應重新發展；及
   2. 大業主已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數。若已知小業主的下落，合理步驟包括以公平及合理的條件商議購買小業主所擁有的不分割份數。

如地段上的樓宇樓齡達50年或以上，而所有小業主不反對重建， 則土地審裁處無須審視地段是否理應重新發展。

售賣令發出後，大業主須：

1. 1. 向每名小業主送達命令的副本；
   2. 向地政總署署長送達命令的副本；及
   3. 在本港有售的報章刊登通告，中、英文報章最少各一份。

第三階段——售賣

土地審裁處若決定發出強制售賣令，便會委任售賣受託人負責出售。

除非所有相關人士書面同意採用土地審裁處批准的其他出售方式，否則該地段必須以公開拍賣方式出售。

若該地段以公開拍賣方式出售，該地段必須售予出價最高的競投者，土地審裁處會考慮地段的重新發展潛力，審批拍賣底價。

任何人士，包括大業主和小業主，均可出價競投。

該地段必須於強制售賣令發出起計3個月內售賣。若該地段未能在這段期間賣出，受託人、大業主或小業主，可向土地審裁處申請額外延長出售時間多3個月，以強制售賣地段。如地段在有關限期內仍未能售出，強制售賣將會失效。

第四階段——分攤和運用售賣收益

出售地段所得的款項及相關費用，會根據估值報告所評估的大業主及小業主的物業價值，按比例攤分給各業主。攤分安排亦要符合土地審裁處可能作出的調整。

C. 強制售賣案件中的調解

1. 實務指示：根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）進行強制售賣土地案件調解

實務指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）適用於所有根據 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）進行的強制售賣個案。

根據實務指示，土地審裁處審理強制售賣土地案件前，各方應嘗試就有關強制拍賣申請中所產生的爭議，進行調解，以達成和解。

若強制售賣土地案件中的申請人（即大業主）不合理地不參與或拒絕嘗試與小業主進行調解——

• 土地審裁署有可能認為大業主沒有採取所有合理步驟，以獲取有關地段的所有不分割份數；及
• 土地審裁處在決定是否發出售賣令時，有權把不參與或拒絕嘗試調解一事納入考慮之列。

2. 強拍條例小業主支援中心

「強拍條例小業主支援中心」由市建局設立，不過中心運作獨立於市建局，只向發展局的「強拍條例小業主專責辦事處」負責。

支援中心將免費安排受強拍申請影響的小業主參加調解資訊講座。調解講座由香港司法機構設立的綜合調解辦事處舉辦，內容關於如何透過調解促進小業主以及強拍申請人解決爭議。要留意的是，調解講座並非調解會議或輔導服務。

若需進一步的調解協助，支援中心可免費協助受強拍申請影響的小業主安排調解會議，包括提供調解員的轉介名單。不論調解會議最終能否達成和解，中心亦會資助部份調解費用，在調解會議後資助每個受強拍影響的物業最多$4500。如受影響的小業主正領取綜合社會保障援助或高齡津貼/長者生活津貼或傷殘津貼，中心最多可資助$9000調解費用。要注意的是，資助金額以每個受強拍申請影響的物業計算。受影響小業主需填妥指定申請表格，連同所須證明文件，一併交回支援中心。

在調解階段，支援中心將委託專業物業估值公司，免費為受強拍影響的小業主提交相關物業及地段的獨立物業估值報告。若然個別物業單位的小業主想取得相關估值報告，只需繳就受強拍影響的每個物業繳交$4,500，就可取得該／各有關物業的物業估值報告一份。正領取綜合社會保障援助或高齡津貼/長者生活津貼或傷殘津貼的小業主則豁免收費。

詳情請參閱強拍條例小業主支援中心的網頁。

如有查詢及意見，請聯絡強拍條例小業主支援中心：

• 服務時間：星期一至五 上午9時至下午1時 及 下午2時至下午6時
  (星期六、日及公眾假期除外)
• 地址：九龍汝州西街777–783 號6樓D室 [港鐵荔枝角站 B1 出口步行約 10 分鐘]
  (如欲到訪支援中心，敬請預約。)
• 電話：(852) 2156 8050
• 傳真：(852) 2156 8055
• 電郵： inquiry@smocs.hk

D. 《強拍條例指南》

發展局「強拍條例小業主專責辦事處」於2024年12月出版了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）指南》，介紹《強拍條例》的修訂生效後的強制售賣制度，可按此下載。（現有版本定稿於 2024年12月。）