根據政府在2011 年2 月24 日公布的「市區重建策略」，市區重建局可回應大廈業主聯合提出在其地段/大廈開展重建項目的建議。因此，市區重建局故推出業主自發的需求主導重建計劃，以協助舊區更新。

A. 先導計劃的原則

與市區重建局自行提出開展的重建項目相同，需求主導重建項目將會根據 《市區重建局條例》 （香港法例 第563章 ）實施。

先導計劃只會涵蓋可根據 《市區重建局條例》 （香港法例 第563章 ） 第26條 而實施的發展項目，即重建項目不需要修改分區計劃大綱圖。

市區重建局現行的收購物業準則，將適用於需求主導重建項目的先導計劃。

市區重建局現行的安置及特惠金發放準則，亦適用於需求主導重建項目的先導計劃。

B. 申請資格

申請必須符合下列資格：

1. 1. 必須由重建地盤內，每個地段擁有不少於67%的不分割份數業權的業主，共同提出申請；
   2. 在重建地盤內的有關住宅樓宇狀況屬「失修或明顯失修」；
   3. 重建地盤面積一般應大於400平方米，如有特殊需要，市區重建局才會考慮面積較小的地盤；
   4. 重建地盤內，不可包括具歷史、建築或文化價值的建築物，除非這些建築物可配合未來的新建築設計；及
   5. 若重建地盤所屬的區內有成立「市區更新地區諮詢平台」（「諮詢平台」），該重建地盤應位於「諮詢平台」已識別的「重建區」之內、或不是位於「諮詢平台」所建議的「保育區」內。

C. 篩選

市區重建區會篩選符合資格的申請。所有合資格申請會按照下列因素進行評分：

住宅樓宇狀況

例如：

1. 1. 大多數住宅樓宇狀況欠佳及日久失修，例如混凝土剝落、出現裂縫、爆裂及滲漏等；
   2. 大多數住宅樓宇確定出現「劏房」；及
   3. 住宅樓宇由地面至天台的火警逃生途徑被永久堵塞。

規劃上的裨益

例如：

1. 1. 重建可令建築物後移/擴闊路面等（如政府的意向明確）或有潛力帶來上述裨益；
   2. 重建可擴闊行人路/令街角後移/重整行人通道；
   3. 重建可改善景觀及空氣流通；
   4. 重建可提供地面休憩空間、社會企業用途空間、政府、機構或社區設施；
   5. 建議的項目中有具歷史、建築或文化價值的建築物，可透過「獨特主題」為未來發展增值；
   6. 重建可透過設計減輕現有噪音問題；
   7. 現有用途包括厭惡性行業、未獲授權或非法活動，而透過重建，可消除有關活動，又可改善區內居住環境；及
   8. 惡劣的居住環境，例如一屋多戶的情況

對規劃的影響

例如：

1. 1. 重建建議中的地盤將妨礙推行另一更具規模而對社會有利的項目。
   2. 現有用途（具獨特的地方特色）將會因重建而消失。
   3. 區內於同一年度推行太多項目。

其他有關的規劃因素:

例如：

1. 1. 區內有明顯訴求
   2. 業權結構
   3. 區內公屋安置單位數目
   4. 租客被迫遷

若有符合所有申請資格的合適項目，市區重建局可行使其絶對酌情權，及考慮是否具足夠資源，在合適的時段啟動該等重建項目。

被市區重建局挑選的需求主導重建項目，須經財政司司長批核，方可實施。

若有關申請獲選及經財政司司長批核，市區重建局會在申請地盤內的樓宇，進行人口凍結調查，並以此代表該申請已被選中及正式實施。

D. 實施需求主導重建項目

要實施批核項目，必須符合下列兩個先決條件：

1. 1. 在市區重建局發出「有條件收購建議」日期起計不多於90天內，申請地盤內的地段有不少於80%不分割份數業權的業主，接受市區重建局的「有條件收購建議」及簽署正式買賣合約；及
   2. 在市區重建局發出「有條件收購建議」日期起計的1年內，發展局局長根據 《市區重建局條例》 （香港法例 第563章 ） 第24條 ，授權市區重建局以發展項目形式實施該批核項目及就有關授權的批核項目上訴期屆滿時，未收到任何上訴；或如有上訴，所有上訴已被駁回。

當符合上述兩個先決條件，市區重建局會以書面通知申請業主，完成有關正式買賣合約。有關買賣將於所有條件符合日期起計的1個月內完成交易。

當批核項目未能符合上述兩個先決條件，市區重建局將不會進一步推行批核項目，並會取消任何與業主已簽訂的正式買賣合約。

根據政府在2011年2月公布的「市區重建策略」，市區重建局可以「促進者」的身份，協助有興趣的業主集合業權，作聯合出售，而便開展重建項目。

市區重建局透過新成立的附屬公司「市區重建中介服務有限公司」（市建中介公司），推行有關先導計劃（中介服務（先導計劃））。

A. 中介服務（先導計劃）服務

市區重建局及市建中介公司將不涉及收購、補償、安置或收回土地的工作。

市建中介公司將為合資格的業主提供中介服務，目前主要協助業主集合土地業權出售，服務包括：

1. 1. 為業主委聘顧問公司，並為業主統籌及監督顧問公司的服務；及
   2. 游說其他尚未參加的業主參與中介服務（先導計劃），出售其物業。

B. 申請資格

市建中介公司甄別所有收到的申請，評核每個申請是否符合下列資格：

1. 1. 必須由申請地盤內每個地段擁有不少於50%的不分割份數業權的業主，共同提出申請。
   2. 有關樓宇的狀況屬「失修或明顯失修」。
   3. 不在市區重建局已開展的重建項目範圍之內。
   4. 並非工業樓宇、或有一半或超過一半樓面面積屬商業用途的樓宇。
   5. 若申請地盤所屬的區內有成立「市區更新地區諮詢平台」（「諮詢平台」），該申請地盤應位於「諮詢平台」已識別的「重建區」之內、或不是位於「諮詢平台」所建議的「保育區」內。

C. 申請程序

申請及挑選項目

有興趣參與中介服務（先導計劃）的業主，須共同向市建中介公司提交申請表格和相關資料。

市建中介公司會決定是否選取有關申請作初步處理。在考慮是否選取任何一份申請作初步處理時，市建中介公司會考慮所有申請資格是否均已符合；市建中介公司當時可調配的人力和財務資源；以及其他有關因素，包括但不限於樓宇的業權結構等。

對於獲市建中介公司選取作初步處理的申請，市建中介公司會自資聘請一間估價顧問公司，以評估聯合出售有關物業業權在財務上是否可行。申請業主可從市建中介公司準備的顧問名單中，選出估價顧問。

中介協議

若估價顧問報告認為聯合出售有關物業的業權，在財務上屬可行，獲初步處理的申請便會被視為核准項目，以作正式執行。

市建中介公司會和每一位申請者及其後參與該核准項目的業主，簽訂中介協議。該協議將詳細列明市建中介公司和申請者於該核准項目下的權利和責任，以及該核准項目時間表內的一些重要期限、申請者須支付的費用及導致退出/終止中介服務（先導計劃）的因素等。

市建中介公司將會代表參與業主委聘該核准項目的有關顧問（包括但不限於律師、估價顧問、拍賣顧問等），並會協調及監督有關顧問工作，以及游說尚未參加的業主參與該核准項目。

聯合出售協議

當參與業主擁有不分割份數的百分比總數達90%（或百分比總數介乎80%至90%之間，視乎市建中介公司的絕對酌情權），市建中介公司將安排參與業主簽署具法律約束力的聯合出售協議。

最終簽署聯合出售協議的參與業主必須擁有不分割份數的百分比總數達90% （或百分比總數介乎80%至90%之間，視乎市建中介公司的絕對酌情權）。該聯合出售協議將會約束所有簽署聯合出售協議的參與業主，以其同意的底價拍賣物業，並根據其同意的攤分比率表，攤分拍賣所得的收益。

拍賣底價和攤分比率表將由估價顧問釐定，並且必須得到所有簽署聯合出售協議的參與業主同意。

拍賣

聯合出售協議所涵蓋的物業，將會售予在拍賣中達到或超出底價而又出價最高的買家。

若拍賣時沒有人承價或出價低於底價，聯合出售即被視為失敗，而聯合出售協議即告終止。

若成功拍賣業權，拍賣所得的收益，在扣除市建中介公司所得的中介收益後，將按聯合出售協議內的同意攤分比率表，攤分給已簽署協議的參與業主。

D. 重要期限

在簽署首份中介協議日期後的1年之內，參與業主擁有不分割份數的百分比總數必須達60%。

在簽署首份中介協議日期後的2年之內，參與業主擁有不分割份數的百分比總數必須達90%（或80%至90%之間，視乎市建中介公司的絕對酌情權）。即使參與業主擁有不分割份數的百分比總數未能達至80%，在市建中介公司的絕對酌情權下及得到所有參與業主的全體同意下，市建中介公司會為參與業主，提供一次服務，聯合出售集合所得的業權。

根據中介協議，在參與業主擁有不分割份數的百分比總數達到90% （或80%至90%之間，視乎市建中介公司的絕對酌情權）的3個月內，參與業主必須與拍賣公司及市建中介公司（如市建中介公司認為有需要）簽署聯合出售協議，同時，有關拍賣亦必須於該3個月內進行。

E. 費用

在達至聯合出售的過程中，市建中介公司會代表參與業主委聘有關顧問（包括但不限於律師、估價顧問、拍賣顧問等），為參與業主提供服務。參與業主須支付所有有關費用。每名參與業主須攤分的費用，將按其在該地段中所擁有的不分割份數計算。

參與業主在簽署中介協議後，需預繳一筆費用，以支付上述顧問費。尚未參與的業主按業權攤分的費用，將由市建中介公司墊支。其後參與該核准項目的業主，需歸還按其業權攤分的費用予市建中介公司。

當業權成功聯合出售之後，市建中介公司將收取聯合售賣業權所得款項的1%，作為中介服務收益。同時，市建中介公司會向參與業主退還已支付的費用。

若有關項目在簽署中介協議後因任何原因而失敗，參與業主及市建中介公司將按照其支付的費用比例，取回未動用費用的餘額（如有）。

若參與業主在未簽署聯合出售協議之前的任何時間主動退出中介服務（先導計劃），將不會獲退回任何已支付或預繳的費用。

F. 退出/中止項目

任何參與業主有權在簽署中介協議後以至聯合出售協議前的任何時間，取消中介協議及退出中介服務（先導計劃）。

若該核准項目到重要期限時仍未能符合所述的要求，所有已簽署的中介協議及該核准項目將會終止。

當發展項目或發展計劃展開，市區重建局需要收回土地進行重建。

市區重建局首先會考慮通過私人談判，收購重建區的物業。市區重建局如因任何理由，例如業權問題、遺產繼承手續未辦妥或業主失蹤等，未能以私人協議方式收購土地，就會要求政府根據 《收回土地條例》 （香港法例 第124章 ），收回土地。

A. 申請收回土地

根據 《市區重建局條例》 （香港法例 第563章 ），市區重建局可向發展局局長提出申請，要求他向行政長官會同行政會議，建議收回用作市區重建的土地。

當行政長官會同行政會議決定須收回土地作公共用途時，行政長官可命令收回該土地。

B. 批准收回土地的通知

當行政長官批准市區重建局的收回土地申請後，政府會在憲報刊登公告。如可行，公告的副本亦會張貼在重建地區及送達業主。

C. 擁有權歸還政府

在一般情況下，當政府公告刊登起計的3個月後，物業的業權即復歸政府所有。

倘有迫切需要收回有關物業，通知期可能會縮短。

業主享有的任何法律權利及權益，會於復歸日期當日終止。此後，前業主不得向其租戶或物業佔用人收取租金或任何費用。

D. 補償

當局會向受收地影響而又合符資格的人士作出法定補償及特惠土地補償建議。

合符資格人士包括有關土地的前業主或擁有該土地權益的人士，例如租戶。

法定補償

合法業權擁有人有權獲得的法定補償，會根據收回物業在復歸政府當日的公開市值計算，並以騰空交回管有權或連租約，作為計算基礎。

特惠補償

自住業主亦有可能同時領取稱為「自置居所津貼」的特惠補償。

向個別業主發放的自置居所津貼金額，為同一地區內、與收回單位面積相若的七年樓齡單位價值，與收回單位公開市值之間的差額。

1. 政府何時會提出補償建議，或邀請提出法定補償申索？

政府會在復歸日期起計的28 天內，就收回土地，向前業主及在緊接復歸日期前擁有該土地產業權或權益的人士，發出補償建議，或邀請有關人士就法定補償提出申索。

當有關土地涉及仍未解決的法律爭議，例如業權問題及路權問題，政府會邀請有關人士就法定補償提出申索。

獲邀請提出法定補償的申索人須按地政總署署長所指明的格式呈交其申索，說明他/她尋求追討的款額，並須按地政總署署長的合理要求，將帳目、文件及詳情，提交地政總署署長，以支持該項申索。常規做法是申索人以書面向地政總署署長提出申索。

2. 受收地影響而不獲補償建議的人士可做甚麼？

任何人士如認為其擁有該收回土地的可獲補償權益，而又未接獲政府的補償建議、或獲邀請提出補償申索，可於復歸日起計的1年內,以書面向地政總署署長提出申索，列明其在有關土地上擁有的產業權或權益的性質，以及他/她就政府收回有關產業權或權益所申索的補償額。

如果政府及業主或有權獲得賠償的人士，以為雙方會達成收地協議，但最終要強制收地時，就通常會發生上述情況。

E. 轉介土地審裁處及支付自置居所津貼的上訴機制

法定補償

倘申索人與政府未能就法定補償額（如有的話）達成協議，任何一方可向土地審裁處申請裁定補償額。土地審裁處判定的數額對申索人及政府均具約束力。倘有關個案已轉介土地審裁處處理，先前的自置居所津貼/額外津貼建議，即告撤回。

特惠補償

業主倘就發放自置居所津貼/額外津貼，對地政總署署長的決定（包括領取自置居所津貼、計算自置居所津貼的樓面面積、及其他有關事宜）感到不滿，可於署長作出決定後的60天內，向上訴委員會提出上訴。

上訴委員會進行聆訊和調查後，倘有需要，可就地政總署署長的決定，作出裁決。

地政總署署長倘不接納裁決，有關個案將呈交發展局局長覆核和作出最後決定。

有關重置單位基本單位價值（即$/平方米）之上訴，會由地政總署署長考慮。法定業主須於提出補償建議日期起計的2個月內，提出書面上訴。

截至2011年6月，香港共有約4000座樓齡50年或以上的大廈。這些建築物已達到設計使用年限，而通常缺乏維修和保養。

為了鼓勵重建破舊大廈， 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）於1999年6月7日生效。

條例旨在容許在地段擁有一定業權份數的大業主向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處為重建該地段而作出命令，強制售賣該地段。

A. 申請人的資格

一般來說，任何人士（並非以承按人以外的身份）擁有某地段不少於90%的不分割份數業權（即「大業主」），可向土地審裁處申請作出命令，強制售賣該地段所有不分割份數，作重建之用。

自2010年4月1日起， 《土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》 （香港法例 第545A章 ）降低以下三類地段申請強制售賣的門檻，由90%業權降至80%業權：

• 地段上每個單位各佔該地段不分割份數的10%以上；
• 地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上；及
• 地段並非坐落於工業地帶，而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈。

B. 強制售賣的程序

《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）載列強制售賣程序。

第一階段——申請

申請強制售賣時，大業主須提交一份估值報告，列明有關地段上各物業的評估市值。估值報告須在申請當日之前的3個月內擬備，並須訂明該地段的每項物業的評估市值（評估以空置物業為基礎），評估時毋須考慮發出強制售賣令的可能性及該地段的重建潛力。

提出申請的大業主必須：

1. 1. 把有關申請的文本送達每名小業主；
   2. 根據 《土地註冊條例》 （香港法例 第128章 ），就該地段註冊該項申請的文本；
   3. 於座落於該地段的建築物顯眼部分（如該地段上並無建築物，則於該地段的顯眼部分）張貼中、英文通告；及
   4. 在本港有售的報章刊登通告，中、英文報章最少各一份。

第二階段——對申請所作出的裁定

收到申請後，土地審裁處需要決定是否作出強制售賣令。

首先，若任何小業主對估值報告中評估物業的價值有爭議，土地審裁處須就該爭議進行聆訊和作出裁定。

若無法尋獲小業主，大業主需要證明小業主的物業，在估值報告中獲評估的價值，不少於公平及合理的價值（包括與大業主的物業的價值比較）。

倘有需要，土地審裁處可以因應證據調整估值。

第二，大業主須令土地審裁處信納：

1. 1. 基於該地段上的齡期或其維修狀況，該地段應重新發展；及
   2. 大業主已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數。若已知小業主的下落，合理步驟包括以公平及合理的條件商議購買小業主所擁有的不分割份數。

售賣令發出後，大業主須：

1. 1. 向每名小業主送達命令的副本；
   2. 向地政總署署長送達命令的副本；及
   3. 在本港有售的報章刊登通告，中、英文報章最少各一份。

第三階段——售賣

土地審裁處若決定發出強制售賣令，便會委任售賣受託人負責出售。

除非所有相關人士書面同意採用土地審裁處批准的其他出售方式，否則該地段必須以公開拍賣方式出售。

若該地段以公開拍賣方式出售，該地段必須售予出價最高的競投者，土地審裁處會考慮地段的重新發展潛力，審批拍賣底價。

任何人士，包括大業主和小業主，均可出價競投。

該地段必須於強制售賣令發出起計3個月內售賣。若該地段未能在這段期間賣出，受託人、大業主或小業主，可向土地審裁處申請額外延長出售時間多3個月，以強制售賣地段。如地段在有關限期內仍未能售出，強制售賣將會失效。

第四階段——分攤和運用售賣收益

出售地段所得的款項及相關費用，會根據估值報告所評估的大業主及小業主的物業價值，按比例攤分給各業主。攤分安排亦要符合土地審裁處可能作出的調整。

C. 強制售賣案件中的調解

1. 實務指示：根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）進行強制售賣土地案件調解

實務指示（ LTPD: CS No. 1/2011 ）適用於所有根據 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）進行的強制售賣個案。

根據實務指示，土地審裁處審理強制售賣土地案件前，各方應嘗試就有關強制拍賣申請中所產生的爭議，進行調解，以達成和解。

若強制售賣土地案件中的申請人（即大業主）不合理地不參與或拒絕嘗試與小業主進行調解——

• 土地審裁署有可能認為大業主沒有採取所有合理步驟，以獲取有關地段的所有不分割份數；及
• 土地審裁處在決定是否發出售賣令時，有權把不參與或拒絕嘗試調解一事納入考慮之列。

2. 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》調解先導計劃

為協助業主解決有關強制拍賣引起的爭議，發展局推出調解先導計劃，並提供財政支持，協助涉及或即將涉及強制拍賣申請的業主，進行自願性質的調解。

聯合調解專線辦事處有限公司由發展局委託成立，負責營運調解先導計劃至2013年1月。

有興趣參與調解的人士可參與調解先導計劃。

在調解先導計劃下，調解所需的時間，連同不超過3小時的初步調解會議在內，將不超過15小時。

為了協助業主，先導計劃採用統一的申請費及調解員費用以進行調解，由大業主及小業主雙方平均攤分費用。

3. 資助長者小業主的調解員費用

根據調解先導計劃進行自願性質調解的長者小業主，可以向聯合調解專線辦事處申請資助，有關資助可應付首15小時的調解會議費用（包括不超過3小時的初步調解會議）。

申請資格

申請人必須符合下列條件，方可獲得資助：

• 持有有效香港身份證；
• 年滿60歲或以上；
• 為私人住宅或綜合用途樓宇內住用單位的業主；
• 受已向土地審裁處根據 《土地（為重新發展而強制售賣）條例》 （香港法例 第545章 ）作出的強制售賣申請影響，或受將向土地審裁處作出的強制售賣申請影響的小業主；
• 申請人及其配偶均居住於該物業；及
• 符合以下入息及資產限額（或正領取綜合社會保障援助或普通高齡津貼）︰

註一：聯合調解專線辦事處不會接受現時正享有任何形式的資助房屋或相關福利的業主/戶主或其配偶，申請調解員費用資助。

註二：入息限額的計算：不包括強積金供款、傷殘津貼、高齡津貼及有關自住物業的按揭供款。

註三：資產限額的計算：不包括有關自住物業的價值。

申請程序

符合申請資格的長者小業主，如欲申請調解員費用資助，須於調解會議開展前向聯合調解專線辦事處處提交申請，否則申請將不會受理。

申請資助的長者小業主須就其提交的所有文件，憑藉 《宣誓及聲明條例》 （香港法例 第11章 ）作出聲明，確認提供的資料均屬真確無訛。