租賃文件的內容一般都會包括租期、租金、付款日期、按金、用途（例如住宅、辦公室、工廠等）及其他將於本文其餘部分討論的常見條款。

視乎有關租賃文件的租期及簽約人 / 立約方的身分（例如個人、合夥人或有限公司等），簽署文件的形式會有所不同。

常用的租賃文件包括租賃協議（tenancy agreement）及租契（lease）。雖然租賃協議及租契兩詞經常被當作同義詞使用（亦經常被統稱為「租約」），其實技術上來說，兩者並不相同。

租期

租契 通常乃指租期 超過三年 的租賃文件。租契必須以契約方式簽立，即必須經簽署、蓋章及交付。也就是說，租契各方須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上小紅章（通常為一小片紅色貼紙）及互相交換該租契。

而 租賃協議 通常指租期 不超過三年 的租賃文件。租賃協議的各方只須簽署該協議，而毋須蓋上小紅章及互相交換該租賃協議。但為保障雙方利益，最穩妥的做法還是簽署一式兩份的協議並將其互相交換。

立約方的身分

立約方的身分也對簽署租賃文件的形式有所影響。

簽署 租契 的個人、獨資經營者或合夥商行須在其簽名旁蓋上小紅章。有限公司則須於法定簽署人的簽名旁蓋上公司印章 / 鋼印，並須依據其公司章程細則簽署該租契。

簽署 租賃協議 的一方如屬獨資經營者、合夥商行或有限公司身分，除簽名外，亦須在租賃協議蓋上其公司圖章或戳印（視乎情況而定）。

圖表一

下圖簡列一般可用於簽署條款的字眼（只供參考用）：-

假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構，業主在把物業租出前，必須先取得銀行 / 財務機構的同意，否則對業主及租客均會帶來負面影響。有關詳情請參閱 物業安排 > 業主與租客 > 按揭物業 。

1. 是否必須有律師代表，方可訂立租賃文件？

訂立合約的各方有權選擇是否聘用律師。事實上，就租務事項來說，很多人在簽署一些標準租賃文件時，不但沒有獲取法律意見，甚至沒有細閱其內容。

律師在草擬或細閱租賃文件時，必定會從法律角度著眼，並以其客戶的利益為依歸。擁有律師代表的一方之利益，自然會得到較佳保障。

律師草擬的租賃文件，大都能確認更多可能引起爭議的事項，所以也比一般標準租賃文件涵蓋更廣。立約方如能在正式簽訂租賃文件前認清並處理這些問題，日後出現糾紛的可能性便可大為減低。

2. 聽說有人冒稱物業擁有人出租物業，但當準租客交付按金及租金上期後，該「業主」便消失無踪。假如我有意租用物業，我怎能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人？

土地註冊處 向公眾提供「土地查冊」服務。 任何人士均可在土地註冊處查閱在香港之物業的擁有權資料。準租客應在簽立租賃文件前進行有關查冊。

假如準租客乃經由地產代理介紹租用物業，或已委託律師行處理相關文件，該代理或律師行則有責任進行有關查冊，以保障其客戶的利益。

3. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項？假若在租賃事項上出現糾紛／問題，應向那一個部門求助？

差餉物業估價署 負責執行《 業主與租客（綜合）條例 》（香港法例 第7章 ）。該署亦提供有關租賃事項的服務，例如批署 《新租出或重訂協議通知書》 、發出《應課差餉租值證明書》及發出《處所主要用途證明書》等。公眾亦可致電差餉物業估價署的電話熱線2150 8229，向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處 乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。審裁處與法庭不同，審訊過程比較不拘形式，例如處理土地審裁處案件的法官和出席的律師均毋須穿著法庭服飾，法官也經常主動介入，直接與訴訟雙方討論案情。

假如有關糾紛只涉及金錢問題，而所涉金額不多於港幣五萬元，申索人可於 小額錢債審裁處 提出其索償。假如所涉金額較高，或有關的法律問題比較複雜，則可於區域法院或高等法院興訟（詳情可參閱 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 ）。

4. 有關政府物業（例如公屋單位或政府商場舖位）的租務問題，我怎樣能獲得更多資料？

如欲查詢有關政府住宅物業的租務資料，請參閱 香港房屋委員會的網頁 。

有關政府商業樓宇的租務資料，請往 相關網頁 查看。

5. 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？

租賃的法律効力，就是把土地的權益從業主轉移到租客身上，也就是說，租客藉此獲得了土地的佔用權。如果業主違反租賃文件的條款，租客不但可向業主索償，也可繼續佔用有關物業。

另一方面，特許權並不涉及土地的任何權益。特許權發出人容許特許持有人使用土地，而非獨有佔用土地。因此，若特許權發出人違反特許權中的條款，特許權持有人只能索取賠償，而未必能繼續佔用有關物業。因此， 特許權大都用於較短期的物業使用權（例如數星期或數月），或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況 （例如車位、報攤或商場之「車仔檔位」等）。

有關所謂「土地權益」的概念，可以大廈外牆為例說明。外牆乃一垂直的平面，所以不是土地，因此也無從產生土地權益。大廈外牆的權利及權益擁有人可以發出特許權，容許特許權持有人使用外牆，卻不能把外牆租出。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移，所以特許權立約方毋須繳納印花稅。不過，單是把一份文件標題為「特許權協議」（licence agreement），並不能避付印花稅。文件的名稱並不足以決定其為租賃文件還是特許權，最重要的乃是該文件所刻劃的實際情況。租賃和特許權的主要分別，在於物業使用者是否享有該物業的獨有佔用權。縱使個別情況可能相異，法律大致承認租賃的特色，就是物業使用者可藉在約定期內定期繳付某金額，而獲享該物業的獨有佔用權（即可單獨地、私下地佔用該物業）。如合約雙方就文件性質是否租賃或特許權而出現爭議，法庭可作出最後的決定權。

上述法律問題較為複雜，如有其他疑問，請諮詢閣下的律師。

6. 當雙方簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？

準業主和準租客在簽立正式租約（即租契 / 租賃協議）之前，可先訂立臨時租約。簽署這份文件後，即表示準業主同意在未來出租有關物業，而準租客亦同意在未來承租物業。

臨時租約亦是一份合約，所以必須符合 訂立一般合約的條件 ，即是必須由其中一方 提出要約、另一方接受該要約、付出代價、訂立法律關係的意圖等等。協議條款必須能夠被確定的，包括：

1. 雙方名稱；
2. 樓宇名稱及地址；
3. 租約開始日期；
4. 租約年期；
5. 租金及其他需要付出的代價。

臨時租約對雙方均有法律約束力。在簽署這份文件後，若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約，另一方便可向法庭申請強制執行命令，亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

除了簽署臨時租約外，另一可能會出現的情況是：租客被要求簽署一份名為「租賃要約」（Offer to Lease）的文件，然後再交由業主簽署（即由業主接受有關租賃）。實際上，簽署「租賃要約」的後果類似簽署臨時租約。