成文法例對有關保養物業的責任只提供很少的指引。《 業主與租客（綜合）條例 》完全沒有提及這個課題。《 建築物條例 》（香港法例 第123章 ）賦予建築事務監督權力，如已宣布建築物會構成危險，可迫令其擁有人進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物，並不適用於日常的維修保養。《 公眾衛生及市政條例 》（香港法例 第132章 ）賦予某類公職人員權力，要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項，對一般的維修保養沒有太大關係。

假如政府部門發出法定命令（或修葺令），作為物業擁有人的業主當然要負上責任。若租客收到有關命令，應盡快通知業主，以便採取適當的措施。

有關日常的維修保養，業主和租客均需負上下述的隱含法律責任。業主須提供適合人居住的處所。租客則須以合乎租客身分的方式使用該處所（即以合理及恰當的方式使用物業），並不可對其作出損毁。很明顯這些隱含法律責任相當含糊，對有關的問題未能提供很大幫助。

因此，妥善草擬並清楚列明有關維修保養責任的租賃文件，是非常重要的。

1. 一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。因此，妥善草擬的租賃文件會包括所有可能引起爭端的範圍，並就此清晰釐定雙方的責任。由律師草擬的租賃文件可能長達數十頁，而坊間所見的標準租約則只需一至兩頁，也正是這個原因。

一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上。這種表面的不公平現象，其實是頗為合理的。由於在租期內，租客已是物業的佔用人或「負責人」，而租賃的法律效力，又是把物業的權益從業主轉移到租客身上，所以有關維修保養的責任，自然也轉移到租客身上了。基於同樣理由，租客負有隱含的法律責任，須以合乎租客身分的方式使用出租物業，並不可對其作出損毁。

一項在租賃文件內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業，當然不能強求業主就其並不知悉的損毁負上責任。

整體來說， 有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款 。假如雙方並未簽訂書面租賃文件，或該租賃文件並無列明有關問題，因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。法庭將考慮的因素包括：普通法內關於「合乎租客身分」的責任，個別糾紛中的實際情況，雙方行為的合理性等。

業主進入物業的權利

根據《 業主與租客（綜合）條例 》 第24條 ，業主可進入物業以作出必需的修葺 / 維修。業主及其傭工與代理人可：

1. 在任何合理時間內，進入並視察有關租賃物業，以確定物業是否需要任何必需的修葺；及
2. 將入內視察的意圖以通知書送達租客的14天後，進入有關租賃物業並進行所有必需的修葺。

在本條例中，「必需的修葺」意指如租客與業主有契諾（根據合約條文規定）將物業修葺以維持於可租用的狀況，則 租客 必須作出的修葺。此外，業主可向租客討回有關維修費用，但要視乎租約條款或其他協議而定。

2. 如果出租物業發生火警，業主因而蒙受損失，業主可否向租客索償？

要視乎業主與租客在租約內協定的條款，亦要考慮火警起因（例如是否純屬意外或緣於人為疏忽？）

在實際情況中，謹慎的業主會為有關物業及家居物品購買保險。家居物品，例如傢具、裝飾、電器及個人財物的損失或損毁都可以受保，當中常見的保險例子是 「住戶綜合保險」。（詳情請參閱《社區法網》中的「保險」）

此外，切記業主有責任通知保險公司有關物業已經出租予他人。

租客亦可能需要為物業購買適當保險（視乎有關租約條款而定）。

在一般情況下，除非業主或租客違反雙方約定的重要條款（例如租客未有繳付租金或業主非法進入有關物業），否則雙方皆不能在租期完結前終止租賃。不過，假如租賃文件內包括所謂中斷租期條款(請參考 物業安排 > 業主與租客 > 續約事宜 ) ，則提前終止租賃，亦非絕不可能。

1. 我以三年租期把物業租出，還有兩年才期滿，但我發覺鄰近物業的租金最近大幅上升。我可否與租客終止現有的租賃，以便把物業以更高租金出租？

簽訂合約的一方，乃受該合約的條款所約束，故除非租賃文件包括所謂中斷租期條款，容許業主在租期完結前終止該租賃，或雙方達成提前終止租賃的協議，否則業主仍受租賃文件的約束，不能單方面終止租賃。

2. 我以三年租期租用一物業，還有兩年才期滿，但我發覺鄰近物業的租金最近大幅下調。我可否終止現有的租賃，以另覓較便宜的物業租用？

簽訂合約的一方，乃受該合約的條款所約束，故除非租賃文件包括中斷租期條款，容許租客在租期完結前終止該租賃，或雙方達成提前終止租賃的協議，否則租客仍受租賃文件的約束，不能 單方面 終止租賃。

以租客立場為主導的「中斷租期條款」大致如下（只供參考用）：

儘管本協議另有所指，雙方現同意及聲明，如租客在租期生效已屆一年後，有意終止本租賃協議，則租客有權給予業主不少於兩個月的預先通知而終止本協議，惟有關通知必須於終止生效日前至少兩個月送達業主，租客亦可繳付兩個月的租金，以代替前述通知。本條款的運作，將無礙於雙方就任何事前已提出的申索或因違反本協議所述的協定、規定、條款及條件而引申的權利和補償。

假如租賃文件並未包含「中斷租期條款」，不論業主或租客皆不可單方面終止租賃。對租客來說，唯一的可行方法就是向業主提出退回租賃。雙方可自由協商有關退回租賃的條款，視乎雙方之商討而定，租客通常要支付一筆費用予業主，以換取業主接受退回有關租賃（即提早解約）。

在以往，住宅物業的業主差不多必須與原有租客續租。

可是，有關的法例在二零零四年七月九日經歷了重大的修訂。簡單來說，除非雙方已有協議，否則業主可選擇是否續約，不論住宅或非住宅物業亦然。

不過，假如租賃文件（不論在何時簽訂也不論有關物業是否為住宅物業）包含續租權（亦稱為「生約」）的條款，租客則有權選擇是否延續原有的租賃。視乎雙方的協議而定，續租權條款大致如下（只供參考用）：

租賃文件可包含租客有權續租的條款。續租權是業主給予租客在原有租期完結後續租的權利，但續租權要獲得租客接受才會生效。續租權條款通常規定，租客需要在某指定日期之前給予業主書面通知以行使該權利，而有關條款亦可以提及新租約的條文（例如與現有租約相同的條文）。

視乎雙方協議而定，續租權條款大致如下（只供參考）：

雙方謹此同意，假若租客有意在租期完結後再租用本物業兩年，並在租期完結前至少六個月以書面通知業主該等意願，並已交妥所有依本租約而需繳交的租金及費用，並合理地履行及遵守依本租約而訂的條款及條件，則業主將把本物業自租期完結後續租予租客兩年，租金另議，除此續租條款之外，所有其他條款及條件不變。

1. 續租權和中斷租期條款有甚麼分別？

續租權（亦稱為「生約」） 賦予租客在原有租期完結後繼續租用同一物業的權利，即是延續原有的租賃。因為續租權的關係，租客變相獲得了租住權保證，業主也在某程度上得以保證能繼續享有租金收入。由於續租權構成了法定的土地權益，所以即使原有租賃的租期不超過三年，有關租賃文件亦應在土地註冊處註冊。

反過來說， 中斷租期條款 賦予立約方在經過某段時間，或在發生某類事件後，終止租賃的權利。也就是說，立約方可在租期完結前終止合約。

2. 業主與租客均同意為現有租約績期。除租金外，雙方已就所有其他條款達成協議。有甚麼方法可友好地解決有關租金的問題？

在這種情況下，「市值租金」的概念或許可以派上用場。所謂市值租金，乃由雙方共同委任的獨立專業估價測量師，釐定有關物業在當時市場所值的租金。租金一經釐定，雙方均須絕對遵從。這個做法的最大好處就是，雙方可避免無休止而無建樹的討價還價，而儘速並友好地解決問題。當然，有關物業必具相當份量的租值，才值得聘用測量師為其估價。

模擬個案：

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物業，作零售店舖之用。雙方已就該租賃的主要條款，包括租金和租期等作出口頭協議。業主（ABC 公司）委託一間律師樓處理有關租約。

1. D 先生收到準業主代表律師草擬的一份租賃協議，看來大部份條款都只是有利於業主。租務交易的情況是否都是這樣？D 先生如何能保障自己的利益？

既然該租賃文件乃由業主的代表律師草擬，固然無可避免地會以ABC公司的權益為依歸。在這種情況下，D 先生保障自己的最佳方法當然是聘請律師行，以使雙方均能獲得專業法律意見。

相信任何看過一份普通租賃文件的人士，都會發覺雙方所需遵守的責任，完全不成比例。業主通常只需遵守屈指可數的責任，例如讓租客安寧地管用物業、要修理屋頂和外牆和繳交地租等。而租客則需遵守大量必須做及不能做的事項。儘管如此，租客應當明白，情況並非如表面所見一般惡劣。租賃的法律效果就是把物業的權益從業主轉移到租客手中，所以維修及保養該物業的責任也可能同時轉移到租客身上。因此，縱使一份租賃文件乃經雙方律師交涉才達致共識，仍可能會把很多責任加諸租客。由於在租賃期內，租客已等同於物業的佔用人或「負責人」，所以這種表面不公平的現象，其實是相當合理的。

2. 在簽訂租賃協議後，雙方同意修改協議的部分條款。可否在現有的協議上作出修改，還是必須另簽新的協議？

一般來說，業主和租客可以在現有的租賃協議上作出修改，並在有關修改旁邊簽署作實。除了在現有協議的不同位置上作出眾多修改，雙方也可另訂補充協議，把所有修改包括在一份文件內。

但是，假如修改的內容非常重要，甚至改變了原有租賃協議的本質，雙方可能需要另訂新的租賃協議。例如若租期延長，其實等於訂立了新的租賃，雙方可能須另簽新協議，並遵行有關的法律程序。又例如若增加了租金，便須繳納額外的印花稅。正如修改協議的內容可以五花八門，因修改而可能產生的法律後果也多不勝數。協議雙方在決定修改協議條款前，應先諮詢法律意見，以確保瞭解因之而起的法律責任。

3. 在使用該物業一段時期後，D 先生認為該物業需要大肆裝修，於是向業主提出有關建議，但業主卻要求 D先生分擔裝修費用。到底應該是誰負擔裝修的費用？

在日常用語中，「裝修」一詞，含有裝璜及美化的含意，未必會包括因使用物業而引致的維修及保養問題，例如修補出現裂縫的牆壁或天花板。除此之外，一般租賃文件都會列明物業乃以現有的狀況「現狀」出租，即租客在租賃期開始時已知悉有關物業的狀況，故除非租賃文件另有所指，D 先生並無權利要求業主裝修物業。

一般來說，其實業主和租客皆無責任「裝修」有關物業。由於租客是物業的實質佔用人，故任何裝修的費用亦理應由租客負責。當然雙方亦可就任何有關裝修的問題自由協商。假若租客已長期租用有關物業並已承諾繼續租用，相信業主會較為樂意分擔裝修費用。

4. D 先生已經兩個月沒有繳付租金。ABC公司怎樣才可以追討欠租及 / 或收回物業？

作為業主，ABC公司不應嘗試以任何不合法的手段追討欠租或收回物業（例如未得法庭命令而自行破門入屋）。任何人如非法剝奪租客對租用物業的佔用，便可能會被檢控及被判處罰款和監禁。

想知道更多，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 > 問題1

5. D 先生終於清繳所有欠租。此時，ABC公司有意出售該物業，並向他保證會通知準買家有關現有的租賃。ABC公司亦要求他容許準買家進入及查看該物業。D 先生可否拒絕？

妥善草擬的租賃文件都會包括一項條款，列明業主承諾讓租客安寧地管用物業。所謂安寧地管用，並不單純指免受噪音滋擾，實在更引申指免受業主干擾。即使租賃文件並未載有該項條款，法律亦會在租賃文件中隱含著租客安寧管用物業的權利。因此，除非租賃文件列明租客須容許準買家查看及檢視物業（通常在租賃期滿前某段時間），否則租客可拒絕業主就該等查看及檢視所作的要求。 事實上，業主應早已通知準買家有關現存的租賃，以及物業將在「不抵觸現有租賃」的情況下出售。這類買家都應知道將會在無權查看及檢視的情況下購買有關物業。

6. 租期尚有兩個月便完結。D 先生卻拒絕繳付最後兩個月的租金，只告訴ABC公司可以沒收有關按金（相等於兩個月租金）作為該兩個月的租金。ABC公司應否接受？

租賃文件通常都會列明租客須繳付按金，作為其履行及遵守租賃文件內所作承諾的保證，例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。在大部分情況下，業主未收回物業前，根本不會知道租客是否有履行及遵守該等承諾。

收回物業後，業主可能發現水喉被堵塞了、牆壁被塗花了、窗都破爛了、電冰箱不見了和滿地都是垃圾，租客當然也消失得無影無蹤。在此情況下，按金亦不足以補償所欠租金以及把物業回復原狀的所需費用。因此，接受租客以按金代租金的提議並不明智。

7. 現有租賃完結後，D 先生並未遷出，反而繼續留在該物業，亦繼續每月繳付租金。ABC公司亦繼續每月收取D 先生繳付的租金。在此情況下，舊租約內的條款是否對雙方仍有約束力？

租期完結後，原有的租賃協議可說已成為廢紙，其所載條款對雙方已無約束力。假如「租客」繼續留在該物業，「業主」亦無反對，雙方的關係將演變成所謂容受性租賃，亦即「業主」容忍「租客」繼續留在該物業。嚴格來說，這根本不是租賃，因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租；「租客」也不過是佔用人。在法律上來說，容受性租賃的性質含糊不清，因為雙方皆對其權利和責任不清不楚。在這種情況下，雙方應盡早簽立新的租賃文件，詳列彼此的權利和責任。

1. 在簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？

簽署臨時租約後，即表示準業主同意在未來出租有關物業，而準租客亦同意在未來承租物業。臨時租約亦是一份合約，所以必須符合訂立一般合約的條件。臨時租約對雙方均有法律約束力，在簽署這份文件後，若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約，另一方便可向法庭申請強制執行命令，亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

想知道更多簽署租約之前應注意的事項，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 簽署租約之前應注意的事項 。

2. 為甚麼有些租賃文件必須在土地註冊處註冊，有些則毋須註冊？

在土地註冊處註冊文件的主要作用，就是讓公眾得知該處存有所有影響香港土地的文件記錄，並為涉及個別物業的文件，設立優次制度。文件經註冊後，即被視作已通知公眾該文件的存在及其內容。註冊日期也影響著附屬個別物業的眾多權益的優先權。

租賃文件既然涉及土地，當然也可於土地註冊處註冊。但 《土地註冊條例》 列明，有關通知及優先權的原則，並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。因此，所涉租期超過三年的租賃文件（即租契）應予註冊，否則現任業主的業權繼承人大可不承認該租契。如果有其他影響同一物業的文件已經註冊，此租契便會失去優先權。

另一方面，租期不超過三年的租賃文件（即租賃協議），並不會因註冊而有任何得益或損失。但是若租賃協議有續租權條款，即使租期並不超過三年，亦應該註冊。

如想了解簽署租約之後，要如何處理該等文件，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 如何處理已簽署的租約？ 。

3. 假若租客在物業內進行刑事性的活動，我可能會面對甚麼問題？

如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會面對刑事檢控，可能會留案底及入獄。因此，若業主得悉租客在出租物業內從事非法活動，應立即報警。

要了解租客將物業用作其他未經許可的用途，業主要負上甚麼責任，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 使用或佔用出租物業的一般守則 > 問題2 。

4. 一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上，但維修保養責任不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須因時間久遠及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主沒有佔用物業，當然不能強求業主就其不知悉的損毁負上責任。

有關租賃物業的維修/保養責任，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 維修/保養的責任 。

5. 如果租客在租期最後兩個月拒絕繳付租金，要求業主以沒收按金（相等於兩個月租金）代替交租，業主應否接受？

租賃文件通常都會列明租客須繳付按金，作為其履行及遵守租賃文件內所作承諾的保證，例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。如果業主收回物業後，發現水喉堵塞、牆壁塗花、窗戶破爛、雪櫃不翼而飛和滿地垃圾等，租客卻已經消失得無影無蹤，按金便未必足以補償所欠租金及把物業回復原狀所需費用。因此，接受租客以按金代租金的提議並不明智。

想閱讀更多有關業主與租客的舉例說明， 請參考 物業安排 > 業主與租客 > 舉例說明 。

6. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項？假若在租賃事項上出現糾紛／問題，應向那一個部門求助？

差餉物業估價署負責執行 《業主與租客（綜合）條例》 （香港法例 第7章 ），亦提供有關租賃事項的服務。公眾可致電熱線2150 8229，向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。審裁處與法庭不同，審訊過程比較不拘形式，法官也經常主動介入，直接與訴訟雙方討論案情。

假如有關糾紛只涉及金錢問題，而所涉金額不多於港幣五萬元，申索人可於小額錢債審裁處提出其索償。假如所涉金額較高，或有關的法律問題比較複雜，則可於區域法院或高等法院興訟。

想知道如何追討欠租及收樓，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 。