租賃文件的內容一般都會包括租期、租金、付款日期、按金、用途（例如住宅、辦公室、工廠等）及其他將於本文其餘部分討論的常見條款。

視乎有關租賃文件的租期及簽約人 / 立約方的身分（例如個人、合夥人或有限公司等），簽署文件的形式會有所不同。

常用的租賃文件包括租賃協議（tenancy agreement）及租契（lease）。雖然租賃協議及租契兩詞經常被當作同義詞使用（亦經常被統稱為「租約」），其實技術上來說，兩者並不相同。

租期

租契 通常乃指租期 超過三年 的租賃文件。租契必須以契約方式簽立，即必須經簽署、蓋章及交付。也就是說，租契各方須在一式兩份的租契上簽名、在簽名旁蓋上小紅章（通常為一小片紅色貼紙）及互相交換該租契。

而 租賃協議 通常指租期 不超過三年 的租賃文件。租賃協議的各方只須簽署該協議，而毋須蓋上小紅章及互相交換該租賃協議。但為保障雙方利益，最穩妥的做法還是簽署一式兩份的協議並將其互相交換。

立約方的身分

立約方的身分也對簽署租賃文件的形式有所影響。

簽署 租契 的個人、獨資經營者或合夥商行須在其簽名旁蓋上小紅章。有限公司則須於法定簽署人的簽名旁蓋上公司印章 / 鋼印，並須依據其公司章程細則簽署該租契。

簽署 租賃協議 的一方如屬獨資經營者、合夥商行或有限公司身分，除簽名外，亦須在租賃協議蓋上其公司圖章或戳印（視乎情況而定）。

圖表一

下圖簡列一般可用於簽署條款的字眼（只供參考用）：-

假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構，業主在把物業租出前，必須先取得銀行 / 財務機構的同意，否則對業主及租客均會帶來負面影響。有關詳情請參閱 物業安排 > 業主與租客 > 按揭物業 。

1. 是否必須有律師代表，方可訂立租賃文件？

訂立合約的各方有權選擇是否聘用律師。事實上，就租務事項來說，很多人在簽署一些標準租賃文件時，不但沒有獲取法律意見，甚至沒有細閱其內容。

律師在草擬或細閱租賃文件時，必定會從法律角度著眼，並以其客戶的利益為依歸。擁有律師代表的一方之利益，自然會得到較佳保障。

律師草擬的租賃文件，大都能確認更多可能引起爭議的事項，所以也比一般標準租賃文件涵蓋更廣。立約方如能在正式簽訂租賃文件前認清並處理這些問題，日後出現糾紛的可能性便可大為減低。

2. 聽說有人冒稱物業擁有人出租物業，但當準租客交付按金及租金上期後，該「業主」便消失無踪。假如我有意租用物業，我怎能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人？

土地註冊處 向公眾提供「土地查冊」服務。 任何人士均可在土地註冊處查閱在香港之物業的擁有權資料。準租客應在簽立租賃文件前進行有關查冊。

假如準租客乃經由地產代理介紹租用物業，或已委託律師行處理相關文件，該代理或律師行則有責任進行有關查冊，以保障其客戶的利益。

3. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項？假若在租賃事項上出現糾紛／問題，應向那一個部門求助？

差餉物業估價署 負責執行《 業主與租客（綜合）條例 》（香港法例 第7章 ）。該署亦提供有關租賃事項的服務，例如批署 《新租出或重訂協議通知書》 、發出《應課差餉租值證明書》及發出《處所主要用途證明書》等。公眾亦可致電差餉物業估價署的電話熱線2150 8229，向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處 乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。審裁處與法庭不同，審訊過程比較不拘形式，例如處理土地審裁處案件的法官和出席的律師均毋須穿著法庭服飾，法官也經常主動介入，直接與訴訟雙方討論案情。

假如有關糾紛只涉及金錢問題，而所涉金額不多於港幣五萬元，申索人可於 小額錢債審裁處 提出其索償。假如所涉金額較高，或有關的法律問題比較複雜，則可於區域法院或高等法院興訟（詳情可參閱 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 ）。

4. 有關政府物業（例如公屋單位或政府商場舖位）的租務問題，我怎樣能獲得更多資料？

如欲查詢有關政府住宅物業的租務資料，請參閱 香港房屋委員會的網頁 。

有關政府商業樓宇的租務資料，請往 相關網頁 查看。

5. 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？

租賃的法律効力，就是把土地的權益從業主轉移到租客身上，也就是說，租客藉此獲得了土地的佔用權。如果業主違反租賃文件的條款，租客不但可向業主索償，也可繼續佔用有關物業。

另一方面，特許權並不涉及土地的任何權益。特許權發出人容許特許持有人使用土地，而非獨有佔用土地。因此，若特許權發出人違反特許權中的條款，特許權持有人只能索取賠償，而未必能繼續佔用有關物業。因此， 特許權大都用於較短期的物業使用權（例如數星期或數月），或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況 （例如車位、報攤或商場之「車仔檔位」等）。

有關所謂「土地權益」的概念，可以大廈外牆為例說明。外牆乃一垂直的平面，所以不是土地，因此也無從產生土地權益。大廈外牆的權利及權益擁有人可以發出特許權，容許特許權持有人使用外牆，卻不能把外牆租出。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移，所以特許權立約方毋須繳納印花稅。不過，單是把一份文件標題為「特許權協議」（licence agreement），並不能避付印花稅。文件的名稱並不足以決定其為租賃文件還是特許權，最重要的乃是該文件所刻劃的實際情況。租賃和特許權的主要分別，在於物業使用者是否享有該物業的獨有佔用權。縱使個別情況可能相異，法律大致承認租賃的特色，就是物業使用者可藉在約定期內定期繳付某金額，而獲享該物業的獨有佔用權（即可單獨地、私下地佔用該物業）。如合約雙方就文件性質是否租賃或特許權而出現爭議，法庭可作出最後的決定權。

上述法律問題較為複雜，如有其他疑問，請諮詢閣下的律師。

6. 當雙方簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？

準業主和準租客在簽立正式租約（即租契 / 租賃協議）之前，可先訂立臨時租約。簽署這份文件後，即表示準業主同意在未來出租有關物業，而準租客亦同意在未來承租物業。

臨時租約亦是一份合約，所以必須符合 訂立一般合約的條件 ，即是必須由其中一方 提出要約、另一方接受該要約、付出代價、訂立法律關係的意圖等等。協議條款必須能夠被確定的，包括：

1. 雙方名稱；
2. 樓宇名稱及地址；
3. 租約開始日期；
4. 租約年期；
5. 租金及其他需要付出的代價。

臨時租約對雙方均有法律約束力。在簽署這份文件後，若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約，另一方便可向法庭申請強制執行命令，亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

除了簽署臨時租約外，另一可能會出現的情況是：租客被要求簽署一份名為「租賃要約」（Offer to Lease）的文件，然後再交由業主簽署（即由業主接受有關租賃）。實際上，簽署「租賃要約」的後果類似簽署臨時租約。

租賃文件通常是一式兩份，並須於簽署後三十日內提交予稅務局的 印花稅署 以加蓋印花（俗稱「打釐印 」）。

如有關的租賃文件為租契，也應於簽署後三十日內提交予 土地註冊處 辦理註冊手續，否則可能喪失其根據《 土地註冊條例 》（香港法例 第128章 ）而應有的權益優先次序。

住宅用途物業的業主亦應在簽署租賃文件後一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書（表格CR109）》 。 除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署，否則即使租客沒有繳付租金，業主亦無權依據租賃文件採取法律行動追收租金。 不過，即使業主並未在一個月限期內呈交該通知書，也可以在繳付310元附加費後，補交該通知書。

1. 如何計算租賃文件的印花稅？

印花稅乃針對某類證明交易的文件而徵收的稅款。租賃文件的立約方須依據《 印花稅條例 》（香港法例 第117章 ）附表一所述，就有關的租賃文件繳付印花稅。印花稅率乃取決於有關租賃的租期。目前的印花稅率為：-

就租賃文件的每份複本加蓋印花，費用為港幣五元。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移，所以特許權立約方毋須繳納印花稅。假若立約方不肯定有關文件是否須繳納印花稅，應向印花稅署申請裁定。目前的裁定費為港幣五十元。

法律並無規定應當由業主還是租客繳付印花稅。雙方大可自行協議。在大部分情況下，雙方都會各自承擔一半的印花稅。

舉例

假設租期為三年，每月租金港幣一萬元，另有免租期兩個月，有關的印花稅應如何計算？

有關租賃文件的印花稅計算方式，乃以年租或平均年租為基礎，若租期內包括免租期，應付的印花稅亦會相應減少。以下例子可顯示免租期如何影響應付的印花稅：-

2. 假若沒有為租賃文件加蓋印花，會有甚麼後果？

一個顯而易見的後果就是業主和租客皆可能需面對 稅務局印花稅署 提出的索償訴訟。

此外，租賃文件必須先加蓋印花，方可提交予 土地註冊處 辦理註冊手續。土地註冊處將拒絕為任何並未加蓋印花的租賃文件註冊。

更重要的後果就是，在民事訴訟案件中，未經加蓋印花的租賃文件可能不被法庭接納為證據。也就是說，在法庭內，立約一方若要針對另一方（即違反租賃協議或租契的一方）執行租賃文件的條款，可能極不容易。

3. 為甚麼有些租賃文件必須在土地註冊處註冊，有些則毋須註冊？

在 土地註冊處 註冊文件的主要作用，就是讓公眾得知所有影響香港土地的文件，並就牽涉個別物業的文件設立優先權的制度。一份文件經註冊後，即被視作已通知公眾有關其存在及其內容。註冊的日期也影響著附屬於個別物業的眾多權益的優先次序。租賃文件既然涉及土地，當然也可於土地註冊處註冊。

有關在土地註冊處註冊文件的法例，主要見於《 土地註冊條例 》（香港法例 第128章 ）。嚴格來說，《 土地註冊條例 》內並無任何條文，規定某類文件必須註冊。該條例只列出不予註冊的後果。所以真正的問題應該是：為甚麼有些租賃文件應該在土地註冊處註冊？

租契與租賃協議

雖然租賃文件可於土地註冊處註冊，但《 土地註冊條例 》 第3(2)條 列明，有關通知及優先次序的原則，並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。

因此，所涉租期超逾三年的租賃文件（即租契）應予註冊，否則現任業主的業權繼承人大可不承認該租契。對其他影響同一物業而已經註冊的文件來說，該租契亦將失去其優先權。

另一方面，所涉租期不超逾三年的租賃文件（即租賃協議），並不會藉註冊而有任何得益或損失。

但是若租賃協議含有續租權的條款，則即使其租期並不超逾三年，亦應予註冊。續租權賦予租客在原有租期完結後繼續租用有關物業的權利，所以構成了法定的土地權益，因此也影響了有關通知及優先次序的原則，故包含續租權的租賃協議亦應予註冊。

穩妥起見，租賃協議的立約方應向 土地註冊處 查詢，或咨詢法律意見，以確定是否需要為該租賃協議註冊。

所有妥善草擬的租賃文件，不論有關住宅或非住宅物業，都必定會包括一項條款，列明若租客未能依時繳付租金，業主有權沒收有關租賃（即終止租賃並收回物業）。即使租賃文件並無列明沒收租賃條款，此 沒收權 一般亦會根據法律而隱含於租約內。

就 住宅物業 而言，根據《 業主與租客（綜合）條例 》 第117條 ，任何在二零零二年十二月二十七日或之後訂立的租賃，均隱含有租客須在到期日繳交租金的承諾，以及假若租客沒有在到期日十五天內繳交租金，業主即可沒收租賃的權利。

就 非住宅物業 而言，根據《 業主與租客（綜合）條例 》 第126條 ，即使雙方並未就繳付租金及沒收權作出任何承諾，所有租賃均隱含有租客須在到期日繳交租金的承諾，以及假若租客沒有在到期日十五天內繳交租金，業主即可沒收租賃的權利。

因此，一般而言，若租客未能在租金到期日十五天內繳交租金，業主已有權終止有關租賃。但只要租客在業主接管物業前交付所有欠租，即可挽回該租賃。

1. 我的租客已經好幾個月沒有繳交租金，我怎樣才可以追討欠租及收回物業？

如果租客欠租，業主可考慮採取以下行動：

a. 以訴訟行動追討欠租

如果業主只是想追討欠租，而無意收回物業，可於下列審裁處 / 法庭作出申索：-

‧ 小額錢債審裁處 ：申索款額不高於港幣75,000元（有關如何準備出庭應訊（從訴訟雙方之角度看），請登入 此處 ；
‧ 區域法院 ：申索款額高於港幣75,000元但不多於3,000,000元；
‧ 高等法院原訟庭 ：申索款額並無上限。

住宅物業的業主亦需在簽署租賃文件後一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書（表格CR109）》 。除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署，否則即使租客沒有繳付租金，業主亦無權依據有關租賃文件採取法律行動。不過，即使業主並未在規限的一個月內呈交該通知書，也可以在繳付 310元附加費後，補交該通知書。

沒收租賃（收回物業）並追討欠租

假若業主認為租客已搬離有關物業，或不會就餘下租期繳付租金，業主除有意追討欠租外，亦會想收回該物業。在這種情況下，業主可在下列審裁處 / 法院，申請行使其沒收租賃的權利：

‧ 土地審裁處 ；
‧ 區域法院 ：所欠租金不高於港幣3,000,000元，而且有關物業的應課差餉租值不高於320,000元；
‧ 高等法院原訟庭 ：欠租金額並無上限。

如業主勝訴，可向審裁處 / 法庭申請 管有令狀 。法庭發出管有令狀後，法庭的 執達主任 便會代表業主收回有關物業。

高等法院的司法管轄權

值得注意的是，雖然高等法院有權處理上述任何申索，但如所涉案情乃屬區域法院或土地審裁處的管轄，高等法院可拒絕受理。

中期付款

簡而言之，中期付款是其中一方在法庭審訊完成之前（即法官仍未就有關案件頒下判決時），付給另一方的款項。受款人（通常是原告人）必須先向法庭申請並得到相關法庭命令後，才有權獲得中期付款。

業主申請中期付款之常見情況，是租客仍持續管有樓宇，並拒絕遷出及完全不付租金。遇此情況，儘管業主可對租客展開法律程序，要求沒收租賃、索取損害賠償及中間收益（即由租約期滿至最終遷出日期之間，租客應要付出的租金），但業主的申索需要等候法庭聆訊。在等候期間，業主可能基於租客仍持續管有樓宇，而無法從該租客獲取合約租金，或無法從新租客獲取市值租金（假設業主可找到新租客）。在案件獲得法庭審理之前，業主應有權向租客討回應得的金錢。

如果法庭在聆訊申請後信納：

1. 原告人的申索包括收回土地管有權（取回物業）；而且
2. 如果有關申索進行至審訊階段，被告人很可能被判須為佔用該物業而支付原告人一筆款項，

法庭便可能會命令被告人支付原告人一筆中期付款。法庭在行使酌情決定權之前，亦會考慮被告人有否提出任何抵銷或反申索。

向法庭提出申請取得中期付款前，閣下必須尋求法律意見，以了解自己是否有充分理據作出有關申請。

c. 財物扣押令

財物扣押乃指檢取、扣留及售賣在出租物業內發現的可動產（例如貨物、傢俬或電器等），以清償所欠租金。 此類扣押令多用於租客仍在出租物業內營運的情況。《 業主及租客（綜合）條例 》第三部分規管有關申請財物扣押令的程序及形式。

申請財物扣押令乃以單方面申請的形式進行，也就是說，租客沒有機會在法官前作出任何陳述（或抗辯）。此乃防止租客在得知有關申請後即移走撤盡其資產。

業主須向法庭呈交一份誓章(請參閱《社區法網》中的 如何提出民事訴訟或作出抗辯 ) ，以支持其申請。假若法庭接納業主的申請，即會發出扣押令。法庭執達主任可進入有關物業，檢取在內發現而表面屬租客管有的可動產，並將之售賣，以清償所欠租金。 由於扣押令所涉之法律程序頗為複雜，故多由專業法律人員處理。

2. 我的租客已經好幾個月沒有繳交租金，並已棄置有關物業。我可否破門入屋、丟掉租客的物品及轉換門鎖，以收回物業？

租賃文件通常都會包含一項條款，容許業主在租客沒有繳付租金的情況下，重新進入物業。但是，若業主純粹倚賴該項條款，而自行（沒有獲得法庭批准下）重新進入物業，其實並非明智之舉。租客可能在幾個月後出現，宣稱業主非法處置或挪用其遺留於該物業內的貴重物品。

除民事法律責任外，自行重新進入出租物業的業主也可能面對刑事檢控。《 業主與租客（綜合）條例 》 第119V條 清楚列明，任何人如非法剝奪租客對處所的佔用，即屬犯罪，可被判處罰款及監禁。

因此，即使業主肯定租客已棄置有關物業，仍應採取適當的法律程序，藉法庭執達主任的幫助去收回有關物業。

表面看來，只要租客準時繳付租金，並且保持物業狀況良好，業主大可毋須理會租客在物業內的行為。但問題並非如此簡單。出租物業若被用作未經許可的用途，物業擁有人可能會因而惹上麻煩。

1. 如何確定物業的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途？

租賃文件大多會包含一項條款，指明出租物業只能用作住宅或非住宅（例如註明是辦公室或商舖）用途，假若業主認為租客已違反了該項條款，例如把住宅物業用作商舖，業主應先取得證據，方可採取進一步行動。

就物業是否用作住宅或非住宅的問題或爭議，業主或租客均可要求 差餉物業估價署 發出「處所主要用途證明書」。假若有關爭議已交由法庭處理，應使用 表格 TR4 作出有關申請。假若並未將有關個案呈上法庭，則應使用 表格TR4D ，並繳付3,850元申請費。雖然該證明書所提供的答案並非絕對不可推翻，但對法庭也有很強的參考作用。

欲知更多有關上述證明書的事宜，請聯絡差餉物業估價署（電話：2152 0111或2150 8229）。

2. 我的租客把租給他的住宅物業用作商業用途（用作辦公室）。此等行為會否影響我作為業主的權益或使我負上任何責任？假若租客在物業內進行刑事性的活動，我可能會面對甚麼問題？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩，包括：-

違反政府租契

有關香港土地的一個有趣現象是：物業擁有人其實並沒有真的擁有該物業。事實上，香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有。一般大廈單位的擁有人其實只是擁有該大廈所座落土地的部分業權。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為 政府租契 ，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重新進入該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。

違反大廈公契

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的機會也會相應增加。妥善草擬的租賃文件都會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會被捲入完全未有預計的訴訟糾紛。

刑事責任

假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動 ，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會面對刑事檢控，後果就不僅限於金錢損失及賠償，更可能會被留下案底及入獄。因此，若業主得悉租客在出租物業內從事非法活動，應立即報警。

大部分租賃文件都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主的權利和責任在不同情況下可能有所不同。業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解個別情形。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行，不涉及訪客也不涉及儲存貨物。這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客的確在技術上違反了租賃文件的條款，法庭大概也會對有關租客網開一面。

3. 我租住一個大廈單位，鄰居每喜在深夜時分大唱卡啦OK，擾人清夢。我向大廈管理處投訴，得到的答覆卻指出：由於我不是物業擁有人，所以大廈公契沒有賦予我任何權利，因而無權作出投訴。我可以怎樣做？

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。一份詳盡的大廈公契可以長達百多頁。

技術上來說，由於租客並非大廈單位的擁有人，的確沒有任何依大廈公契而得的權利。但這並不會妨礙大廈的管理人（或業主立案法團）行使大廈公契所賦予的權力。

一般的大廈公契都會述明，單位擁有人不可引起或容許他人（即包括擁有人及其租客）引起對大廈其餘佔用人的滋擾。因此，大廈管理人可在符合大廈公契的規定下，作出任何所需行動，包括採取訴訟行動，以阻止那位滋擾他人的鄰居。

在有關的租賃文件的條款中，業主可能亦曾承諾盡力確保所有受大廈公契規管的各方，均遵守及履行該公契。也就是說，即使租客並無任何依公契而得的權力，業主也有責任行使其藉公契而得的權力，協助租客制止那位鄰居繼續在深夜高歌。

假設大廈公契完全沒有提及有關滋擾的事項，租客的唯一途徑相信就是依據 侵權法 去控告那位鄰居，也就是透過 民事訴訟 以上述理由去索取金錢賠償。要量化歌聲所作的滋擾而訂出索償金額，可能比較困難，但租客可嘗試取得 禁制令 ，以禁止該鄰居繼續夜半高歌。由於有關的法律程序極為繁複，有意申請禁制令者應聘請律師協助。

假若租客未得業主同意便把物業分租，業主怎能保障其權益？

一般的租賃文件都會規定租客不可將物業分租予第三者。假若租客違反有關條款，業主即可對租客採取法律行動，以追討賠償。

但如租賃文件內並未包含有關禁止分租的條款，即使分租的行為並未獲得業主同意，亦未必算是違法。租賃的效果，就是把物業權益從業主轉移到租客手中，因此租客可在租期內隨意處置有關物業（但不包括作出非法或違反租約的行為），當然也包括把物業分租予第三者。

基於同樣道理，租客若違反禁止分租的條款，可能要對業主作出賠償，但由之而生的分租租賃卻未必屬於非法。

我收到銀行來信，聲稱為我所租用物業的承按人，又稱由於我與業主所立的租賃文件並未取得其同意，故要求我遷出，我可以怎樣做？

所有妥善擬訂的按揭契，都會包含一項條款，規定按揭人（即業主）在把物業租出予第三者（即租客）時，都必須先取得承按人（即銀行）的同意。

假如業主遵守上述條款，銀行即已知悉有關租賃，故即使他日按揭人 / 業主因無法供款（俗稱「斷供」）而導致銀行行使其收回該物業的權利時，銀行亦未必可以強迫租客遷離該物業。在這種情況下，銀行會成為了業主，並有權向租客收取租金。

反過來說，假如業主在未取得銀行同意的情況下把按揭物業出租，業主已違反了有關條款，足以導致銀行收回該物業。銀行最終行使其收回該物業的權利時，可能是由於其他原因，而非前述的違規行為，但不管如何，在這類情況下的租客其實已成為了侵權者。即使租客願意繼續交付租金予銀行，銀行亦可拒絕收取租金，而要求租客遷出。

由於按揭契都必定會在土地註冊處註冊，故租客已被視作知悉有關其租用物業的按揭契及其內容。當銀行依據按揭契行使其收回物業的權利時，租客不能以不知情為藉口作拖延。因此，準租客在訂立租賃文件前，應在土地註冊處進行 土地查冊 ，查閱有關單位是否為按揭物業。假若是按揭物業，便應確保業主已獲得承人的同意。

成文法例對有關保養物業的責任只提供很少的指引。《 業主與租客（綜合）條例 》完全沒有提及這個課題。《 建築物條例 》（香港法例 第123章 ）賦予建築事務監督權力，如已宣布建築物會構成危險，可迫令其擁有人進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物，並不適用於日常的維修保養。《 公眾衛生及市政條例 》（香港法例 第132章 ）賦予某類公職人員權力，要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項，對一般的維修保養沒有太大關係。

假如政府部門發出法定命令（或修葺令），作為物業擁有人的業主當然要負上責任。若租客收到有關命令，應盡快通知業主，以便採取適當的措施。

有關日常的維修保養，業主和租客均需負上下述的隱含法律責任。業主須提供適合人居住的處所。租客則須以合乎租客身分的方式使用該處所（即以合理及恰當的方式使用物業），並不可對其作出損毁。很明顯這些隱含法律責任相當含糊，對有關的問題未能提供很大幫助。

因此，妥善草擬並清楚列明有關維修保養責任的租賃文件，是非常重要的。

1. 一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。因此，妥善草擬的租賃文件會包括所有可能引起爭端的範圍，並就此清晰釐定雙方的責任。由律師草擬的租賃文件可能長達數十頁，而坊間所見的標準租約則只需一至兩頁，也正是這個原因。

一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上。這種表面的不公平現象，其實是頗為合理的。由於在租期內，租客已是物業的佔用人或「負責人」，而租賃的法律效力，又是把物業的權益從業主轉移到租客身上，所以有關維修保養的責任，自然也轉移到租客身上了。基於同樣理由，租客負有隱含的法律責任，須以合乎租客身分的方式使用出租物業，並不可對其作出損毁。

一項在租賃文件內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業，當然不能強求業主就其並不知悉的損毁負上責任。

整體來說， 有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款 。假如雙方並未簽訂書面租賃文件，或該租賃文件並無列明有關問題，因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。法庭將考慮的因素包括：普通法內關於「合乎租客身分」的責任，個別糾紛中的實際情況，雙方行為的合理性等。

業主進入物業的權利

根據《 業主與租客（綜合）條例 》 第24條 ，業主可進入物業以作出必需的修葺 / 維修。業主及其傭工與代理人可：

1. 在任何合理時間內，進入並視察有關租賃物業，以確定物業是否需要任何必需的修葺；及
2. 將入內視察的意圖以通知書送達租客的14天後，進入有關租賃物業並進行所有必需的修葺。

在本條例中，「必需的修葺」意指如租客與業主有契諾（根據合約條文規定）將物業修葺以維持於可租用的狀況，則 租客 必須作出的修葺。此外，業主可向租客討回有關維修費用，但要視乎租約條款或其他協議而定。

2. 如果出租物業發生火警，業主因而蒙受損失，業主可否向租客索償？

要視乎業主與租客在租約內協定的條款，亦要考慮火警起因（例如是否純屬意外或緣於人為疏忽？）

在實際情況中，謹慎的業主會為有關物業及家居物品購買保險。家居物品，例如傢具、裝飾、電器及個人財物的損失或損毁都可以受保，當中常見的保險例子是 「住戶綜合保險」。（詳情請參閱《社區法網》中的「保險」）

此外，切記業主有責任通知保險公司有關物業已經出租予他人。

租客亦可能需要為物業購買適當保險（視乎有關租約條款而定）。

在一般情況下，除非業主或租客違反雙方約定的重要條款（例如租客未有繳付租金或業主非法進入有關物業），否則雙方皆不能在租期完結前終止租賃。不過，假如租賃文件內包括所謂中斷租期條款(請參考 物業安排 > 業主與租客 > 續約事宜 ) ，則提前終止租賃，亦非絕不可能。

1. 我以三年租期把物業租出，還有兩年才期滿，但我發覺鄰近物業的租金最近大幅上升。我可否與租客終止現有的租賃，以便把物業以更高租金出租？

簽訂合約的一方，乃受該合約的條款所約束，故除非租賃文件包括所謂中斷租期條款，容許業主在租期完結前終止該租賃，或雙方達成提前終止租賃的協議，否則業主仍受租賃文件的約束，不能單方面終止租賃。

2. 我以三年租期租用一物業，還有兩年才期滿，但我發覺鄰近物業的租金最近大幅下調。我可否終止現有的租賃，以另覓較便宜的物業租用？

簽訂合約的一方，乃受該合約的條款所約束，故除非租賃文件包括中斷租期條款，容許租客在租期完結前終止該租賃，或雙方達成提前終止租賃的協議，否則租客仍受租賃文件的約束，不能 單方面 終止租賃。

以租客立場為主導的「中斷租期條款」大致如下（只供參考用）：

儘管本協議另有所指，雙方現同意及聲明，如租客在租期生效已屆一年後，有意終止本租賃協議，則租客有權給予業主不少於兩個月的預先通知而終止本協議，惟有關通知必須於終止生效日前至少兩個月送達業主，租客亦可繳付兩個月的租金，以代替前述通知。本條款的運作，將無礙於雙方就任何事前已提出的申索或因違反本協議所述的協定、規定、條款及條件而引申的權利和補償。

假如租賃文件並未包含「中斷租期條款」，不論業主或租客皆不可單方面終止租賃。對租客來說，唯一的可行方法就是向業主提出退回租賃。雙方可自由協商有關退回租賃的條款，視乎雙方之商討而定，租客通常要支付一筆費用予業主，以換取業主接受退回有關租賃（即提早解約）。

在以往，住宅物業的業主差不多必須與原有租客續租。

可是，有關的法例在二零零四年七月九日經歷了重大的修訂。簡單來說，除非雙方已有協議，否則業主可選擇是否續約，不論住宅或非住宅物業亦然。

不過，假如租賃文件（不論在何時簽訂也不論有關物業是否為住宅物業）包含續租權（亦稱為「生約」）的條款，租客則有權選擇是否延續原有的租賃。視乎雙方的協議而定，續租權條款大致如下（只供參考用）：

租賃文件可包含租客有權續租的條款。續租權是業主給予租客在原有租期完結後續租的權利，但續租權要獲得租客接受才會生效。續租權條款通常規定，租客需要在某指定日期之前給予業主書面通知以行使該權利，而有關條款亦可以提及新租約的條文（例如與現有租約相同的條文）。

視乎雙方協議而定，續租權條款大致如下（只供參考）：

雙方謹此同意，假若租客有意在租期完結後再租用本物業兩年，並在租期完結前至少六個月以書面通知業主該等意願，並已交妥所有依本租約而需繳交的租金及費用，並合理地履行及遵守依本租約而訂的條款及條件，則業主將把本物業自租期完結後續租予租客兩年，租金另議，除此續租條款之外，所有其他條款及條件不變。

1. 續租權和中斷租期條款有甚麼分別？

續租權（亦稱為「生約」） 賦予租客在原有租期完結後繼續租用同一物業的權利，即是延續原有的租賃。因為續租權的關係，租客變相獲得了租住權保證，業主也在某程度上得以保證能繼續享有租金收入。由於續租權構成了法定的土地權益，所以即使原有租賃的租期不超過三年，有關租賃文件亦應在土地註冊處註冊。

反過來說， 中斷租期條款 賦予立約方在經過某段時間，或在發生某類事件後，終止租賃的權利。也就是說，立約方可在租期完結前終止合約。

2. 業主與租客均同意為現有租約績期。除租金外，雙方已就所有其他條款達成協議。有甚麼方法可友好地解決有關租金的問題？

在這種情況下，「市值租金」的概念或許可以派上用場。所謂市值租金，乃由雙方共同委任的獨立專業估價測量師，釐定有關物業在當時市場所值的租金。租金一經釐定，雙方均須絕對遵從。這個做法的最大好處就是，雙方可避免無休止而無建樹的討價還價，而儘速並友好地解決問題。當然，有關物業必具相當份量的租值，才值得聘用測量師為其估價。

模擬個案：

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物業，作零售店舖之用。雙方已就該租賃的主要條款，包括租金和租期等作出口頭協議。業主（ABC 公司）委託一間律師樓處理有關租約。

1. D 先生收到準業主代表律師草擬的一份租賃協議，看來大部份條款都只是有利於業主。租務交易的情況是否都是這樣？D 先生如何能保障自己的利益？

既然該租賃文件乃由業主的代表律師草擬，固然無可避免地會以ABC公司的權益為依歸。在這種情況下，D 先生保障自己的最佳方法當然是聘請律師行，以使雙方均能獲得專業法律意見。

相信任何看過一份普通租賃文件的人士，都會發覺雙方所需遵守的責任，完全不成比例。業主通常只需遵守屈指可數的責任，例如讓租客安寧地管用物業、要修理屋頂和外牆和繳交地租等。而租客則需遵守大量必須做及不能做的事項。儘管如此，租客應當明白，情況並非如表面所見一般惡劣。租賃的法律效果就是把物業的權益從業主轉移到租客手中，所以維修及保養該物業的責任也可能同時轉移到租客身上。因此，縱使一份租賃文件乃經雙方律師交涉才達致共識，仍可能會把很多責任加諸租客。由於在租賃期內，租客已等同於物業的佔用人或「負責人」，所以這種表面不公平的現象，其實是相當合理的。

2. 在簽訂租賃協議後，雙方同意修改協議的部分條款。可否在現有的協議上作出修改，還是必須另簽新的協議？

一般來說，業主和租客可以在現有的租賃協議上作出修改，並在有關修改旁邊簽署作實。除了在現有協議的不同位置上作出眾多修改，雙方也可另訂補充協議，把所有修改包括在一份文件內。

但是，假如修改的內容非常重要，甚至改變了原有租賃協議的本質，雙方可能需要另訂新的租賃協議。例如若租期延長，其實等於訂立了新的租賃，雙方可能須另簽新協議，並遵行有關的法律程序。又例如若增加了租金，便須繳納額外的印花稅。正如修改協議的內容可以五花八門，因修改而可能產生的法律後果也多不勝數。協議雙方在決定修改協議條款前，應先諮詢法律意見，以確保瞭解因之而起的法律責任。

3. 在使用該物業一段時期後，D 先生認為該物業需要大肆裝修，於是向業主提出有關建議，但業主卻要求 D先生分擔裝修費用。到底應該是誰負擔裝修的費用？

在日常用語中，「裝修」一詞，含有裝璜及美化的含意，未必會包括因使用物業而引致的維修及保養問題，例如修補出現裂縫的牆壁或天花板。除此之外，一般租賃文件都會列明物業乃以現有的狀況「現狀」出租，即租客在租賃期開始時已知悉有關物業的狀況，故除非租賃文件另有所指，D 先生並無權利要求業主裝修物業。

一般來說，其實業主和租客皆無責任「裝修」有關物業。由於租客是物業的實質佔用人，故任何裝修的費用亦理應由租客負責。當然雙方亦可就任何有關裝修的問題自由協商。假若租客已長期租用有關物業並已承諾繼續租用，相信業主會較為樂意分擔裝修費用。

4. D 先生已經兩個月沒有繳付租金。ABC公司怎樣才可以追討欠租及 / 或收回物業？

作為業主，ABC公司不應嘗試以任何不合法的手段追討欠租或收回物業（例如未得法庭命令而自行破門入屋）。任何人如非法剝奪租客對租用物業的佔用，便可能會被檢控及被判處罰款和監禁。

想知道更多，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 > 問題1

5. D 先生終於清繳所有欠租。此時，ABC公司有意出售該物業，並向他保證會通知準買家有關現有的租賃。ABC公司亦要求他容許準買家進入及查看該物業。D 先生可否拒絕？

妥善草擬的租賃文件都會包括一項條款，列明業主承諾讓租客安寧地管用物業。所謂安寧地管用，並不單純指免受噪音滋擾，實在更引申指免受業主干擾。即使租賃文件並未載有該項條款，法律亦會在租賃文件中隱含著租客安寧管用物業的權利。因此，除非租賃文件列明租客須容許準買家查看及檢視物業（通常在租賃期滿前某段時間），否則租客可拒絕業主就該等查看及檢視所作的要求。 事實上，業主應早已通知準買家有關現存的租賃，以及物業將在「不抵觸現有租賃」的情況下出售。這類買家都應知道將會在無權查看及檢視的情況下購買有關物業。

6. 租期尚有兩個月便完結。D 先生卻拒絕繳付最後兩個月的租金，只告訴ABC公司可以沒收有關按金（相等於兩個月租金）作為該兩個月的租金。ABC公司應否接受？

租賃文件通常都會列明租客須繳付按金，作為其履行及遵守租賃文件內所作承諾的保證，例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。在大部分情況下，業主未收回物業前，根本不會知道租客是否有履行及遵守該等承諾。

收回物業後，業主可能發現水喉被堵塞了、牆壁被塗花了、窗都破爛了、電冰箱不見了和滿地都是垃圾，租客當然也消失得無影無蹤。在此情況下，按金亦不足以補償所欠租金以及把物業回復原狀的所需費用。因此，接受租客以按金代租金的提議並不明智。

7. 現有租賃完結後，D 先生並未遷出，反而繼續留在該物業，亦繼續每月繳付租金。ABC公司亦繼續每月收取D 先生繳付的租金。在此情況下，舊租約內的條款是否對雙方仍有約束力？

租期完結後，原有的租賃協議可說已成為廢紙，其所載條款對雙方已無約束力。假如「租客」繼續留在該物業，「業主」亦無反對，雙方的關係將演變成所謂容受性租賃，亦即「業主」容忍「租客」繼續留在該物業。嚴格來說，這根本不是租賃，因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租；「租客」也不過是佔用人。在法律上來說，容受性租賃的性質含糊不清，因為雙方皆對其權利和責任不清不楚。在這種情況下，雙方應盡早簽立新的租賃文件，詳列彼此的權利和責任。

1. 在簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？

簽署臨時租約後，即表示準業主同意在未來出租有關物業，而準租客亦同意在未來承租物業。臨時租約亦是一份合約，所以必須符合訂立一般合約的條件。臨時租約對雙方均有法律約束力，在簽署這份文件後，若果其中一方隨後拒絕簽署正式租約，另一方便可向法庭申請強制執行命令，亦即申請法庭命令去強制違約一方履行臨時租約所訂明的責任。

想知道更多簽署租約之前應注意的事項，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 簽署租約之前應注意的事項 。

2. 為甚麼有些租賃文件必須在土地註冊處註冊，有些則毋須註冊？

在土地註冊處註冊文件的主要作用，就是讓公眾得知該處存有所有影響香港土地的文件記錄，並為涉及個別物業的文件，設立優次制度。文件經註冊後，即被視作已通知公眾該文件的存在及其內容。註冊日期也影響著附屬個別物業的眾多權益的優先權。

租賃文件既然涉及土地，當然也可於土地註冊處註冊。但 《土地註冊條例》 列明，有關通知及優先權的原則，並不適用於「任何租期不超過三年且繳付全額租金的真正租契」。因此，所涉租期超過三年的租賃文件（即租契）應予註冊，否則現任業主的業權繼承人大可不承認該租契。如果有其他影響同一物業的文件已經註冊，此租契便會失去優先權。

另一方面，租期不超過三年的租賃文件（即租賃協議），並不會因註冊而有任何得益或損失。但是若租賃協議有續租權條款，即使租期並不超過三年，亦應該註冊。

如想了解簽署租約之後，要如何處理該等文件，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 如何處理已簽署的租約？ 。

3. 假若租客在物業內進行刑事性的活動，我可能會面對甚麼問題？

如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會面對刑事檢控，可能會留案底及入獄。因此，若業主得悉租客在出租物業內從事非法活動，應立即報警。

要了解租客將物業用作其他未經許可的用途，業主要負上甚麼責任，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 使用或佔用出租物業的一般守則 > 問題2 。

4. 一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上，但維修保養責任不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須因時間久遠及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主沒有佔用物業，當然不能強求業主就其不知悉的損毁負上責任。

有關租賃物業的維修/保養責任，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 維修/保養的責任 。

5. 如果租客在租期最後兩個月拒絕繳付租金，要求業主以沒收按金（相等於兩個月租金）代替交租，業主應否接受？

租賃文件通常都會列明租客須繳付按金，作為其履行及遵守租賃文件內所作承諾的保證，例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。如果業主收回物業後，發現水喉堵塞、牆壁塗花、窗戶破爛、雪櫃不翼而飛和滿地垃圾等，租客卻已經消失得無影無蹤，按金便未必足以補償所欠租金及把物業回復原狀所需費用。因此，接受租客以按金代租金的提議並不明智。

想閱讀更多有關業主與租客的舉例說明， 請參考 物業安排 > 業主與租客 > 舉例說明 。

6. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項？假若在租賃事項上出現糾紛／問題，應向那一個部門求助？

差餉物業估價署負責執行 《業主與租客（綜合）條例》 （香港法例 第7章 ），亦提供有關租賃事項的服務。公眾可致電熱線2150 8229，向該署的租務主任查詢有關租務的事項。

土地審裁處乃負責處理有關租賃糾紛的主要機構。審裁處與法庭不同，審訊過程比較不拘形式，法官也經常主動介入，直接與訴訟雙方討論案情。

假如有關糾紛只涉及金錢問題，而所涉金額不多於港幣五萬元，申索人可於小額錢債審裁處提出其索償。假如所涉金額較高，或有關的法律問題比較複雜，則可於區域法院或高等法院興訟。

想知道如何追討欠租及收樓，請參考 物業安排 > 業主與租客 > 追討欠租及收樓 。